第一次買房，到底要準備多少錢？買房費用有哪些？
大家應該都知道，要買房子最重要的事就是準備頭期款。所以想要買房的人，應該都會盤點自己可以當作頭期款、買房費用的資產有多少。
但是買房要花的錢可不只是頭期款，還有很多買房新手容易忽略的隱藏成本！包含各種稅費、政府規費、銀行費用、代書費、保險費等等，加一加也要幾十萬，如果一開始沒有預留這些資金，後續這些費用出現的時候，你可能就發現自己可能連買家電、家具的錢都沒了！
今天這篇文章，就來跟你一起算算看，這些隱藏費用有多少吧！
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經過了好一段時間的努力，Shirley 也買了人生第一間房子啦！
也將這段過程的經歷、費用寫成兩篇文章分享：
- 從看房、議價、簽約到交屋：【首次購屋經驗】新莊兩房新成屋從看房、議價、簽約到交屋
- 從規劃、裝潢、搬家到入住：兩房小宅低預算裝潢，打造一個溫馨又實用的家
Cindy 也在 2023 年買了屬於自己的房子，而且還是法拍屋！
在這篇文章中，有買法拍屋的必備知識，還有 Cindy 尋覓自住房的心路歷程：
買房隱藏費用 1：契稅
買賣契稅：核定契價（房屋現值） x 6%
不動產買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權的時候，均應申報繳納契稅。
但在開徵土地增值稅區域之土地，免徵契稅。
所以買房的人，要繳納「買賣契稅」。
房屋買賣契稅的金額就是「房屋評定現值」x 6%。
房屋評定現值是什麼？
每年政府、專家，會以房屋標準單價、折舊率、經歷年數及房屋所在地段調整率為計算基礎，去評定一個房屋現值，買房的人要繳納的契稅就是這個房屋現值的 6%。
房屋現值也會是每年五月納稅時要繳納房屋稅的基礎，在「房屋稅稅單」上會記載房屋現值，如果沒有稅單也可以向房屋之所在地的稅務機關查詢，但是這是個人隱私資料，需要所有權人附上身分證、印章才能查詢，又或者可以上財政部線上查詢。
（我寫這篇文章的時候，就一直想問我媽我們家房子的評定現值是多少，但是她也找不到房屋稅稅單，所以就告訴我一個她約略記得五月繳房屋稅的金額，算下來我家的房屋評定現值應該是 30 萬左右。假設房屋現值是 30 萬，如果我們賣出這房子，買方要繳的契稅大概就是 18,000 喔！）
另外，你買的通常不只有房子，還有土地，而賣方就會繳納土地增值稅。
補充：每年 5 月需要繳納的房屋稅、11 月要繳的地價稅，買賣雙方如何分攤、繳納也會在買賣協議中議定好喔！通常是以交屋時間為準，將稅款除以 12 個月，依照交屋的時間點來分攤前後的稅款。
延伸閱讀：
買房隱藏費用 2：印花稅
印花稅：（房屋評定現值＋土地公告現值）x 0.1%
印花稅是在在辦理過戶時繳交，通常也是買方負擔的喔！
買賣雙方須依規定格式簽署不動產買賣契約書（公契），並按照契約價款 0.1% 的金額貼上印花稅票，把這個契約變成合法憑證，接著才能辦理過戶。
這邊的契約價款是「房屋評定現值」跟「土地公告現值」，不是成交價！
印花稅大概會要繳多少呢？如果土地價值比較高就會比較貴，通常幾百到幾千都有可能。
買房隱藏費用 3：產權移轉登記
登記規費：（房屋評定現值＋土地公告現值）x 0.1%
書狀費：每張 80 元
規費就是政府提供服務，有使用到服務的人要付一點錢，就像你換身分證要繳 50 元，申請護照 1300 元。
那產權移轉的登記規費其實跟印花稅一樣，是「房屋評定現值」＋「土地公告現值」的 0.1%，通常會是幾百到幾千元不等。
辦理完移轉登記之後，你就會拿到新的權狀，每張權狀的書狀費 80 元。
買房隱藏費用 4：貸款設定規費
登記規費：貸款金額 x 1.2 x 0.1%
一般人買房都會貸款，也就是要把房子抵押給銀行，如果你沒還錢銀行就有權處理你的房子，拿回他的借款。這樣子的抵押也是要去地政機關辦理登記的，會記錄在你的謄本上。
登記規費是貸款金額 1.2 倍的 0.1%，假設買一千萬房子，貸款 8 成就是 800 萬，那抵押設定的規費就是 800 萬 x 1.2 x 0.1% 就要花 9,600 元喔！
💡小秘訣：你在看房子的時候，也可以從屋主的地籍謄本上的擔保債權金額，推估他的入手價喔！如果他是貸款 8 成，他的入手價就是 擔保債權金額 / 1.2 x 0.8，你就可以依據這個資訊，來調整你的出價囉！
買房隱藏費用 5：履約保證專戶
買賣價金的 0.06%（萬分之六），買賣雙方平分。
之前我們有介紹過預售屋的履約擔保機制，那如果是買二手屋呢？要怎麼確認屋主不會拿了錢就跑？
可以採取「履約保證專戶」，簽完買賣契約之後，找一個第三方（通常是銀行）、開一個獨立的帳戶，你支付的房屋款項是先放在那個帳戶，中間需要支付的手續費、稅費、規費、水電費等等，由第三方負責從帳戶中撥款，等到房地產過戶完成，再把帳戶中剩餘的款項、利息撥款給賣方。
這樣的保證機制，當然也是有成本的，通常是買賣價金的萬分之六，如果買 1000 萬的房子，費用就是 6,000。如果有採用這個機制，費用通常是買賣雙方各出一半，就是 3,000 囉！
買房隱藏費用 6：代書費（地政士費用）
剛剛我們有說到，你要去地政機關辦理產權移轉登記（過戶）、設定抵押，但是這些是真的不是像辦理結婚登記、換身分證這麼簡單。因為細節很多，所以多數人通常會請專業的地政士（代書）代勞，就需要支付代書費囉！
通常辦理產權移轉登記（過戶）的代書費行情價 12,000 – 15,000，有貸款的話辦理抵押權設定的代書費大約是 5000 元。
買房隱藏費用 7：仲介費
再來一個大筆的費用，就是仲介費！
法定仲介服務費上限不得超過成交總價的 6%，通常賣方是付總價的 4%、買方付總價的 2%。
但是仲介費其實也是有議價空間，通常就是會落在房屋總價的 1%~2% 之間。
如果買一千萬的房子，仲介費可能就要 10-20 萬囉！
也有許多人的做法是在談房價的過程中，跟仲介談好如果可以談到某個價格就不砍仲介費，把仲介拉攏到你這邊，讓仲介更努力地去幫你談成理想的價格，省下的錢會比砍仲介費還多。
如果是買新成屋、預售屋，不是透過仲介透買的話，就不用付仲介費囉！
保險費：火災險、地震險
你買了房子以後，他很可能就是你最有價值的資產，保護這項資產的其中一個作法就是投保產險。常見的有火災險、地震險，都是每年要投保一次的，如果你有房貸，銀行也一定會要你投保來保護這項資產。
保險費會依照你造價、地區、樓層、大小等總總因素變化，各銀行也有試算表可以去按按看～
約略一年可以抓個 2000 元左右。
房貸相關銀行費用
要辦理貸款，要給銀行的錢除了每年的利息以外，也還有很多其他費用。
手續費
通常是 4000 ~ 6000 元。
徵信手續費：銀行檢視你的信用狀況的費用
代償手續費：轉貸的狀況比較會遇到
開辦費
貸款開辦費，通常是 3000 ~ 8000 元。
鑑價費
銀行會評估房屋所在地區、屋況、屋齡等等，進行房屋鑑價，判斷可以借多少錢給你，鑑價費用通常最多 5000 元。
帳戶管理費
銀行管理帳戶的費用（如：你繳房貸的帳戶餘額不足，無法扣款，可能會簡訊或電話通知你等等），可能是免收、只收一次、每年收取，需要在申請房貸時問清楚。
在選擇房貸銀行、方案的時候，除了房貸利率以外，也要注意「總費用率」喔！
以上提到的種種必須支出的費用稍微加一下，買一千萬的房子也要多支出 20 多萬元！
如果沒先了解這些費用，預算抓太緊，可能買到房子之後沒錢買家電、傢俱，真的要家徒四壁了！
學伴們如果有準備買房子，也要記得替這些隱形支出預留費用喔！
延伸閱讀
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4 Comments
Jia · 2022/03/24 at 上午 11:56
您好Shirley，非常感謝您提供這麼淺顯易懂的資訊分享，我覺得非常受用
但關於地價稅繳納月份跟房屋稅為不同月份
房屋稅是每年5月份繳納
地價稅是每年11月份繳納
在契稅講解補充的地方
「補充：每年五月需要繳納的房屋稅、地價稅…….」
這個部分可能要稍微做區隔，才不會誤會為同樣是5月份繳納
這邊意見提供給您，謝謝您!
Shirley · 2022/03/29 at 下午 2:48
感謝 Jia 提醒，已經補充囉！
NoNo · 2022/05/19 at 上午 6:47
你好!我們現在正在買屋相關程序進行中,履約保證金雙方各付一半,你文中所寫萬分之6是6000元不是6萬元,害我看到嚇一跳,想說為何和代書跟我説的不同,差10倍
Shirley · 2022/05/23 at 下午 12:21
感謝提醒，計算錯誤已更正！