第一次買房,到底要準備多少錢?

大家應該都知道,要買房子最重要的事就是準備頭期款。所以想要買房的人,應該都會盤點自己可以當作頭期款、買房費用的資產有多少。

但是買房要花的錢可不只是頭期款,還有很多買房新手容易忽略的隱欌成本!包含各種稅費、政府規費、銀行費用、代書費、保險費等等,加一加也要幾十萬,如果一開始沒有預留這些資金,後續這些費用出現的時候,你可能就發現自己可能連買家電、家具的錢都沒了!

今天這篇文章,就來跟你一起算算看,這些隱藏費用有多少吧!

契稅

買賣契稅:核定契價(房屋現值) x 6%

不動產買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權的時候,均應申報繳納契稅。

但在開徵土地增值稅區域之土地,免徵契稅。

所以買房的人,要繳納「買賣契稅」。

房屋買賣契稅的金額就是「房屋評定現值」x 6%。

房屋評定現值是什麼?

每年政府、專家,會以房屋標準單價、折舊率、經歷年數及房屋所在地段調整率為計算基礎,去評定一個房屋現值,買房的人要繳納的契稅就是這個房屋現值的 6%。

房屋現值也會是每年五月納稅時要繳納房屋稅的基礎,在「房屋稅稅單」上會記載房屋現值,如果沒有稅單也可以向房屋之所在地的稅務機關查詢,但是這是個人隱私資料,需要所有權人附上身分證、印章才能查詢。

(我寫這篇文章的時候,就一直想問我媽我們家房子的評定現值是多少,但是她也找不到房屋稅稅單,所以就告訴我一個她約略記得五月繳房屋稅的金額,算下來我家的房屋評定現值應該是 30 萬左右。假設房屋現值是 30 萬,如果我們賣出這房子,買方要繳的契稅大概就是 18,000 喔!)

另外,你買的通常不只有房子,還有土地,而賣方就會繳納土地增值稅。

補充:每年五月需要繳納的房屋稅、地價稅,買賣雙方如何分攤、繳納也會在買賣協議中議定好喔!通常是以交屋時間為準,將稅款除以 12 個月,依照交屋的時間點來分攤前後的稅款。

印花稅

印花稅:(房屋評定現值+土地公告現值)x 0.1%

印花稅是在在辦理過戶時繳交,通常也是買方負擔的喔!

買賣雙方須依規定格式簽署不動產買賣契約書(公契),並按照契約價款 0.1% 的金額貼上印花稅票,把這個契約變成合法憑證,接著才能辦理過戶。

這邊的契約價款是「房屋評定現值」跟「土地公告現值」,不是成交價! 

印花稅大概會要繳多少呢?如果土地價值比較高就會比較貴,通常幾百到幾千都有可能。

產權移轉登記

登記規費:(房屋評定現值+土地公告現值)x 0.1%

書狀費:每張 80 元

規費就是政府提供服務,有使用到服務的人要付一點錢,就像你換身分證要繳 50 元,申請護照 1300 元。

那產權移轉的登記規費其實跟印花稅一樣,是「房屋評定現值」+「土地公告現值」的 0.1%,通常會是幾百到幾千元不等。

辦理完移轉登記之後,你就會拿到新的權狀,每張權狀的書狀費 80 元。

貸款設定規費

登記規費:貸款金額 x 1.2 x 0.1%

一般人買房都會貸款,也就是要把房子抵押給銀行,如果你沒還錢銀行就有權處理你的房子,拿回他的借款。這樣子的抵押也是要去地政機關辦理登記的,會記錄在你的謄本上。

登記規費是貸款金額 1.2 倍的 0.1%,假設買一千萬房子,貸款 8 成就是 800 萬,那抵押設定的規費就是 800 萬 x 1.2 x 0.1% 就要花 9,600 元喔!

💡小秘訣:你在看房子的時候,也可以從屋主的地籍謄本上的擔保債權金額,推估他的入手價喔!如果他是貸款 8 成,他的入手價就是 擔保債權金額 / 1.2 x 0.8,你就可以依據這個資訊,來調整你的出價囉!

履約保證專戶

買賣價金的 0.06%(萬分之六),買賣雙方平分。

之前我們有介紹過預售屋的履約擔保機制,那如果是買二手屋呢?要怎麼確認屋主不會拿了錢就跑?

可以採取「履約保證專戶」,簽完買賣契約之後,找一個第三方(通常是銀行)、開一個獨立的帳戶,你支付的房屋款項是先放在那個帳戶,中間需要支付的手續費、稅費、規費、水電費等等,由第三方負責從帳戶中撥款,等到房地產過戶完成,再把帳戶中剩餘的款項、利息撥款給賣方。

這樣的保證機制,當然也是有成本的,通常是買賣價金的萬分之六,如果買 1000 萬的房子,費用就是 6 萬。如果有採用這個機制,費用通常是買賣雙方各出一半,就是 3 萬囉!

代書費(地政士費用)

剛剛我們有說到,你要去地政機關辦理產權移轉登記(過戶)、設定抵押,但是這些是真的不是像辦理結婚登記、換身分證這麼簡單。因為細節很多,所以多數人通常會請專業的地政士(代書)代勞,就需要支付代書費囉!

通常辦理產權移轉登記(過戶)的代書費行情價 12,000 – 15,000,有貸款的話辦理抵押權設定的代書費大約是 5000 元。

仲介費

再來一個大筆的費用,就是仲介費!

法定仲介服務費上限不得超過成交總價的 6%,通常賣方是付總價的 4%、買方付總價的 2%。

但是仲介費其實也是有議價空間,通常就是會落在房屋總價的 1%~2% 之間

如果買一千萬的房子,仲介費可能就要 10-20 萬囉!

也有許多人的做法是在談房價的過程中,跟仲介談好如果可以談到某個價格就不砍仲介費,把仲介拉攏到你這邊,讓仲介更努力地去幫你談成理想的價格,省下的錢會比砍仲介費還多。

保險費:火災險、地震險

你買了房子以後,他很可能就是你最有價值的資產,保護這項資產的其中一個作法就是投保產險。常見的有火災險、地震險,都是每年要投保一次的,如果你有房貸,銀行也一定會要你投保來保護這項資產。

保險費會依照你造價、地區、樓層、大小等總總因素變化,各銀行也有試算表可以去按按看~

約略一年可以抓個 2000 元左右。

房貸相關銀行費用

要辦理貸款,要給銀行的錢除了每年的利息以外,也還有很多其他費用。

手續費

通常是 4000 ~ 6000 元。

徵信手續費:銀行檢視你的信用狀況的費用

代償手續費:轉貸的狀況比較會遇到

開辦費

貸款開辦費,通常是 3000 ~ 8000 元。

鑑價費

銀行會評估房屋所在地區、屋況、屋齡等等,進行房屋鑑價,判斷可以借多少錢給你,鑑價費用通常最多 5000 元。

帳戶管理費

銀行管理帳戶的費用(如:你繳房貸的帳戶餘額不足,無法扣款,可能會簡訊或電話通知你等等),可能是免收、只收一次、每年收取,需要在申請房貸時問清楚。

在選擇房貸銀行、方案的時候,除了房貸利率以外,也要注意「總費用率」喔!

以上提到的種種必須支出的費用稍微加一下,買一千萬的房子也要多支出大約 30 萬元!

如果沒先了解這些費用,預算抓太緊,可能買到房子之後沒錢買家電、傢俱,真的要家徒四壁了!

學伴們如果有準備買房子,也要記得替這些隱形支出預留費用喔!

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Shirley

做行銷的貪財女子。

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