大約從2024 年 7 月起，無論是我身邊的朋友，還是看到 threads/ptt 上的網友分享，都有持續聽到房貸申辦要等很久。
最近我朋友的狀況是已經跟銀行約好準備要對保了，但銀行卻一通電話打來說水位滿了、沒辦法撥款。但是交屋的時間就要到了，我朋友也只能趕快尋找其他備案，心情整個大受影響。
為什麼近期銀行的房貸都常常無法撥款呢？
如果真的房貸下不來，就只能違約賠錢給屋主，或是建商嗎？
真的要賠錢的話，會要賠多少錢呢？
這篇文章會帶你來了解，什麼是限貸令，以及真的跟銀行貸款不到，有什麼解決方法？
理財學伴 Podcast 每週日更新，歡迎在 Apple Podcast、Spotify、KKBOX、Google Podcast 或是加入我們的 LINE 社群，和我們一起學習 ❤️
什麼是限貸令？
其實法律上並沒有真的一條「限貸令」。
限貸令這個詞彙，其實是根據「銀行法 72-2 條第一項」針對房貸的限制貸款措施而來的。
（此篇文章為了好理解，以下內容仍用限貸令來說明）
💡銀行法 72-2 條第一項
商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之百分之三十。
白話文解釋這條法規的話，就是指銀行所有撥款出去的房貸金額，不能超過銀行資金的 3 成。
畢竟銀行也不能把手上的錢沒有任何限制的借出去，這樣如果客戶需要大量提領時，也才會有資金可以應對。
由於近年來房市很熱、房價也提升，我身邊很多原本說不買房的親朋好友，都藉由新青安貸款買房了，銀行借出去的房貸佔銀行資金的比例越來越高。
央行在 2024 年 8月12日～21日內邀請 34 家銀行高層喝咖啡，呼籲銀行要開始管理房貸放貸總量。
因此最近銀行撥款速度越來越慢，就是因為快要接近這個銀行法規定的 30% 了。
銀行大部分以 28%~28.5% 作為放貸水位的內部警戒值。
而且其實這個條款一直都存在，過往的下半年也都會有接近房貸水位、放貸速度變慢的狀況。
限貸令造成什麼影響？
就是因為能夠撥款出去的資金量，即將靠近銀行法的 30% 限制。
銀行能給出的房貸額度變少，自然能夠申請到貸款的速度、人數也就降低。
目前銀行針對限制貸款的因應措施有以下幾種：
- 給出的貸款成數下降
- 房貸利率調高
- 房貸年限縮短（例如 30 年變 20 年）
- 房貸審核期拉長
- 排隊撥款
最近申請房貸的話，就算已經通過審核、對保也完成了，撥款時間還是可能需要排隊等待。
如果是還在審核當中的話，也要心裡有預備可能最後銀行給出來的利率以及寬限期、房貸年限，會跟一開始你預期的地板價利率、30~40 年的年限不同，因此有可能需要再多準備一些自備款資金來因應，後續每個月的房貸月付金額也要先拉高規劃會更好。
除此之外，銀行也更看重貸款人的經濟條件，更嚴格選擇房貸給誰（保留給銀行 VIP）。
甚至很多銀行都已經暫停收件了，藉此來避免達到貸款水位 30% 限制。
因此，如果是最近在申辦房貸的買房族，就有機會遇到需要排隊撥款，或是銀行說水位滿了審核過不了的狀況。
不過，目前並沒有辦法直接查詢每家銀行的貸款水位，所以就要靠網友的分享，或是親自去詢問時才會知道…。
建議你，可以去 dcard 或是 ptt 等論壇搜尋相關分享文章，找到網友詢問還可以承作房貸的機構，趕快多去問問。
限貸令解除了？首購族不受影響？
也因為許多人在申辦房貸上碰到困難，這個限貸令的議題越燒越大，央行也在 2024年 8月 27 日公開聲明，銀行的限貸措施不應該影響以下 5 大族群：
- 無自用住宅民眾購屋（首購族）
- 都市更新
- 危老重建
- 社會住宅等配合政府政策相關用途
- 企業購建自用廠辦等所需之資金
不過，原先申辦貸款的流程大約是 1~1.5個月，現在可能要額外再多加 1 個月以上才有辦法順利撥款。
而且房貸的名單會以「簽約對保完成、首購自住」的族群優先，如果是「第二間以上、高總價」的族群，會是審核上面優先順位比較低的喔。
房貸下不來該怎麼做？
如果你最近也在找銀行申請房貸，但是遲遲沒有消息的話，應該怎麼做比較好？
延後交屋時間
如果是買預售屋的話，一定也有其他戶遇到貸款還沒下來的狀況。
這時候可以大家一起與建商協商，看能不能延後交屋時間。
如果是買成屋，可以請你的仲介跟賣方仲介、屋主約時間協商。
一樣是告知情況後，看屋主能不能通融延後交屋的時間。
像是我朋友就是買成屋，離交屋只剩 2 個禮拜，原本已經談好隔天要對保的銀行，突然打電話來說銀行已經沒有辦法撥款了，所以就取消對保。
他就是請仲介趕快跟屋主約時間，後來幸好屋主通融延後 2 個月交屋，他現在也還在積極詢問其他金融機構的房貸中。
找不受放貸限制的金融機構
因為限貸令其實是「銀行法」，主要是規範商業銀行。
壽險公司、農會、漁會、信用合作社、土地銀行、郵局等都是不受銀行法 72-2 條放貸限制的金融機構。
因此可以詢問這些金融機構，看有沒有辦法申辦貸款。
你可能會想，土地銀行也是銀行，為什麼不受限制呢？
因為土地銀行是「土建融專業銀行」，所以是不受銀行法 72-2 條放貸限制的。
不過土銀針對房貸的放貸量也是不能超過不可超過總放貸量的 35% 喔！
不過按照 ptt 網友的分享，土銀目前雖然還是會收件，但房貸的成數、利率、撥款時間，都是未知的。
其他可以承作房貸金融機構，利率跟房貸成數不一定會很好。
但是在沒有辦法延後交屋的情況下，還是先以取得貸款為主。
如果房貸有綁約，就等到之後綁約結束，房貸取得的情況也沒有像現在那麼困難時，考慮用轉貸的方式來降低利率囉！
延伸閱讀：介紹六種最常見的房貸類型，搞懂房貸方案該選哪一種！
買房貸壽險或理財產品能增加機會
政府規定銀行不能主動推銷「房貸壽險或理財產品」給申請房貸的民眾，不過你可以主動詢問😆。
如果有機會因為購買房貸壽險、理財產品而提高房貸審核的機會的話，還是可以試試看。
如果是貸款成數不如預期，可以考慮用信貸補足
延伸閱讀：信貸利率多少？信貸常見陷阱解密、信貸推薦、信貸真實利率算法
| 信貸種類 | LineBank 分期信貸 | 將來貸款(~2025/4/9) |
|---|---|---|
| 信貸利率 | 2.10%~15.99% | 2.1%起 |
| 最高額度 | 500萬 | 500萬 |
| 手續費 | 888元 | 0 元 |
| 特色 | 只綁約 1 個月 | 利率低 |
| 申辦連結 | LineBank 分期信貸 | 將來貸款線上申請 推薦碼【773QR】 |
貸款不到，違約金怎麼計算？
如果上述延後交屋、找其他金融機構貸款的方式，你都嘗試過了卻還是沒結果。
真的要走到違約這一步，違約金會怎麼計算？
限貸令預售屋違約金計算
如果是買預售屋的話，通常建商會跟買方有一個「約定過戶日」，如果超過約定過戶日的話，照合約走就會需要繳納「交屋延遲違約金」，最高需要支付到 15% 違約金給建商。
《預售屋買賣定型化契約》寫明違約金最高為總價15%，若已付出款項超過15%，建商只能收取最高15%的違約金，其餘須退回，若不足15%，就只能以已繳納款項為限。
也就是說，如果房子是 1500 萬，最高需要繳納的 15% 的違約金算下來就要給建商 225 萬元！
但是，建商只能收取「已繳款項」，不能強制要求買方補足 15%的違約金。
預售屋都是按照工程進度，慢慢收取一定比例的費用。
以上面 1500 萬的例子來看，如果買方真的需要違約時，付出去的金額只有 150 萬。
當買方想要退戶時，建商並不能要求買方一定要給滿 225 萬(15%），只能沒收原先買方已經繳納的 150 萬而已。
但相反的，如果買方繳納給建商的錢，已經超過 15 % 了，那麼超過 225 萬的部分，建商也會需要退還給買方喔！
不過通常建商都有配合的銀行，如果買預售屋的屋主們是跟建商配合的銀行一起大量送件，是比較有機會申辦成功的，這部分可以多多請建商協助。
限貸令成屋違約金計算
如果你是夠買成屋的話，根據《成屋買賣定型化契約》第 10 項第 12 條的規定：
買家如果逾期 5 天還沒有付清款項的話，就必須從應給付日每天按照萬分之二的單利來計算利息。
也就是一千萬的房子延遲一天，就要支付 2000 元的違約金。
逾期一個月沒有支付，或是延遲繳利息的話，賣方可以催告，只要賣方催告 7 天後買方還是沒有支付，那麼賣方就可以解除契約跟沒收已付的價款作為違約金。
不過每家房仲針對交屋延遲的違約金也不一樣，這就要看你當初簽署的合約有沒有特別規定。
像是部分房仲是約定只要延遲一天就要支付房屋總價的千分之一來當作違約金。
那就會是一千萬的房子延遲一天，就要支付 1 萬元的違約金耶！
尤其成屋並沒有像預售屋一樣有「總價 15% 違約金」的規定，因此違約金的金額是沒有上限的。
當買方因為貸款下不來想要解約，在斡旋期間的話就會是斡旋金被沒收。
假設已經簽署了要約書，一般是會賠償房屋總價的 3%。
但如果是已經支付了頭期款等費用，是可以全部沒收作為違約金的…。
限貸令之下如何避免違約？
如果你想買房，也會擔心在限貸令的狀況下不好貸款。
押上解約條款
那麼就建議你一定要在簽約時寫上「貸款成數不足成交價 x 成時，雙方無條件解約」這個條款。
當然，法律沒有強制賣方一定要同意買方要押這個條款，如果賣方因為你想押這條條款而不想賣給你，也是正常的。
貸款時提供保證人
如果自身的財力狀況不足夠讓銀行成功貸款給你，可以考慮加上信用良好、財力狀況好的「保證人」。
不過也不是人人都可以擔任你的保證人，必須是父母、配偶、子女與兄弟姊妹才可以喔！
保持良好的信用狀況
銀行在處理貸款時，都會去調閱你的信用報告，確認你的信用狀況。
信用分數高，才有機會拿到比較好的貸款方案。
因此如果你有買房的打算，就要開始培養信用分數囉！
像是：信用卡記得繳款、不要遲繳，不要預借現金等等。
延伸閱讀：聯徵信用報告怎麼看？什麼會降低聯徵分數？
⚠️第二戶限貸五成（央行第七波房市信用管制）
從 2020 年底開始，央行就在不斷地推出房市信用管制。
從 2024/09/20 起，第七波的房市信用管制會影響一般民眾什麼呢？
以下為自然人買房的第七波信用管制條件：
- 名下有房，名下的第 1 份房貸：無寬限期
- 名下的第 2 份房貸：只能貸款最高 5 成，一樣沒有寬限期
原先第2份房貸的限制，只有針對六都以及新竹縣，現在已經擴大為全國，而且成數從 7 成降為 5 成 - 名下的第 3 份房貸：只能貸款最高 3 成，一樣沒有寬限期
- 高價住宅：只能 3 成，一樣沒有寬限期
不過，只要你符合新青安申貸資格，一樣都是按照新青安貸款條件，也就是貸款成數8成、寬限期最長五年、貸款期限最長40年喔～
什麼會被定義為高價住宅？
延伸閱讀：【豪宅稅】豪宅定義有 3 種：一次了解高價房屋貸款限制、房屋稅、交易所得稅
從 2020 年起央行推出的房市信用管制，針對自然人的部分，我們整理在以下表格：
| 實施日期 | 自然人購屋信用管制 |
|---|---|
| 第七波2024/09/20 起 | ▪️自然人名下有房，自然人第1戶購屋貸款：無寬限期 ▪️自然人第2戶購屋貸款：全國適用，5 成，無寬限期 ▪️自然人第3戶以上購屋貸款：3成，無寬限期 ▪️自然人購買高價住宅：3成，無寬限期 |
| 第六波2024/06/14 起 | ▪️自然人名下有房，自然人第1戶購屋貸款：無 ▪️自然人第2戶購屋貸款：六都+新竹縣皆 7 成，無寬限期 ▪️自然人第3戶以上購屋貸款：4 成，無寬限期 ▪️自然人購買高價住宅：4 成，無寬限期 |
| 第五波2023/06/15 起 | ▪️自然人名下有房，自然人第1戶購屋貸款：無 ▪️自然人第2戶購屋貸款：六都+新竹縣皆 6 成，無寬限期 ▪️自然人第3戶以上購屋貸款：4 成，無寬限期 ▪️自然人購買高價住宅：4 成，無寬限期 |
| 第四波2021/12/17 起 | ▪️自然人名下有房，自然人第1戶購屋貸款：無 ▪️自然人第2戶購屋貸款：六都+新竹縣皆無寬限期▪️自然人第3戶以上購屋貸款：4 成，無寬限期 ▪️自然人購買高價住宅：4 成，無寬限期 |
| 第三波2021/09/23 起 | ▪️自然人名下有房，自然人第1戶購屋貸款：無 ▪️自然人第2戶購屋貸款：六都+新竹縣皆無寬限期 ▪️自然人第3戶以上購屋貸款：5.5 成，無寬限期 ▪️自然人購買高價住宅：5.5 成，無寬限期 |
| 第二波2021/03/18 起 | ▪️自然人名下有房，自然人第1戶購屋貸款：無 ▪️自然人第2戶購屋貸款：無 ▪️自然人第3戶以上購屋貸款：5.5 成，無寬限期 ▪️自然人購買高價住宅：5.5 成，無寬限期 |
| 第二波2020/12/08 起 | ▪️自然人名下有房，自然人第1戶購屋貸款：無 ▪️自然人第2戶購屋貸款：無 ▪️自然人第3戶以上購屋貸款：6 成，無寬限期 ▪️自然人購買高價住宅：6 成，無寬限期 |
換屋時，第二屋貸款該如何規劃？
如果是一般單身族想要購屋，基本上就是看名下有幾份房貸，除非要透過買賣、贈與房子的方式來減少名下的房貸，否則沒有什麼空間可以規避掉最高貸款成數的限制。
但如果是家庭的話，就會分成以下幾種狀況：
- 夫妻名下一間房，且沒有貸款：不受第二屋最高 5 成貸款的規定
- 夫妻名下一間房，有貸款：
1️⃣ 如果貸款餘額不高，可以考慮還清第一間貸款，這樣第二屋購買時，就會被視為第1戶購屋貸款，只會受到無寬限期的規定限制，貸款成數則沒有限制。
2️⃣假設第一屋登記在老婆名下，貸款也在老婆名下。
那麼第二屋就登記在老公名下，一樣以老公的身份去貸款，就可以避掉第二屋貸款最高 5 成的規定。
3️⃣夫妻名下都有房屋貸款：需要換屋時，跟仲介說明需要多一點時間才能交屋，因為要配合找新房子的交屋時間或是裝修的時間。或是透過售後回租的方式，雖然已經賣出房子，但是仍可以協商透過租房的方式，持續住在原先的房子中，直到要換的新房處理流程完畢，再搬過去。
- 夫妻名下一間房，房屋名字登記人跟房貸貸款人不同：
假設夫妻的那一間房，是登記在老婆名下，但是以老公的名義去做房貸。
那麼第二屋的房貸就算還是登記在老婆名下，但因為老婆名下本來就沒有房貸，所以用老婆的名義去申請新的房貸，就不會受到貸款成數的限制。
- 夫妻名下一間房，房屋共同持有：
雖然房子是共同登記，但是只要房貸是以其中一個人的名義去借款的。新申請的房貸，就以另一個人的名義去借款，就可以不受到貸款成數的限制囉！
房產課程推薦：
如果你最近有買房需求，想要申請房貸但是毫無頭緒。
建議你去上 Hahow 的 《買房必知！告別無殼蝸牛的銀行貸財術》
課程中會教你：
- 如何評估自備款金額、申貸金額
- 分析怎麼選擇適合的房貸方案
- 提升自己的信用分數
- 了解銀行鑑價、評分機制
可以直接參考我們的上課心得：首購族必看《買房必知！告別無殼蝸牛的銀行貸財術》課程心得
其他推薦的 Hahow 房產相關課程：
• 買房必知 告別無殼蝸牛的銀行貸財術
• 買房避雷術 預售屋新手攻略
• 包租公婆實戰攻略 隔套收租創造被動收入
• 租屋族不踩雷| 找房看屋、簽約佈置全攻略
🎁 Hahow 專屬優惠（~2025/12/31) 🎁
| Hahow 折扣碼 | 理財學伴專屬優惠 |
|---|---|
| 折扣碼 | KOLmmate |
| Hahow 專屬優惠 | 單堂 9 折、兩堂 88 折、三堂 85 折 |
| 領取折扣券 | https://moneymate.space/hahow-coupon |
| 使用說明 | 使用期限至 2025/09/30，可重複使用。 募資中與萬元以上課程不適用。 可以先領起來存在帳戶中，以後要購課就不會忘記使用囉！ |
<看房之前就要懂>
土地使用分區：了解不同住宅區、商業區差別，為什麼「工業宅、事務所」不能住？
<出價之前必看>
買房要下斡旋議價？斡旋注意事項有哪些？斡旋金與要約書的差異？
<房貸相關知識>
2024新青年安心成家房貸，申請條件、額度、年限、利息補貼懶人包。
限貸令是什麼？房貸水位滿後限制撥款，只能違約賠錢？限貸令懶人包
房屋增貸優缺點，增貸條件有哪些？房屋增貸、轉貸、二胎房貸的利率比較
<稅務與法律相關知識>
《平均地權條例》懶人包，5大修法重點！預售屋哪些情況還能換約？
<買房相關經驗分享>
【中古屋裝潢】中古屋裝潢費用一坪多少錢？費用分配、翻新順序，實際經驗、居住心得分享
懶人搬家初體驗，從打包、搬運、到新家歸位通通不用自己動手！一天無痛入住新家！
0 Comments