一年一度的繳納的地價稅將在 11/1 開徵。
聽說申請自用住宅,地價稅可以省 4 倍以上!地價稅自用住宅申請,要符合什麼條件?
既然都要繳稅,怎麼繳地價稅才划算?領到的現金回饋、紅利回饋可以最高?
這篇文章會告訴你,地價稅是什麼?自用住宅申請 6 大條件,以及常見的地價稅小疑問。

地價稅是什麼?

或許有一些學伴會覺得,地價稅是一些擁有大片土地的田橋子的事,但其實如果你家擁有房子,基本上也會擁有一小塊土地喔!而~

只要是有規定「地價」的土地,除了已經課徵田賦的土地之外,都要課徵地價稅。

地價稅的納稅義務人,基本上是土地所有權人,就必須負責繳納地價稅。

但也有一些例外狀況:

  • 土地為信託財產

如果土地是信託財產,納稅義務人就會是信託的受託人。

  • 土地所有權屬於公有或公同共有
    納稅義務人為管理機關或管理人
  • 土地所有權為分別共有
    地價稅以共有人各按其應有部分為納稅義務人
  • 設有典權土地
    納稅義務人為典權人
  • 承領土地
    納稅義務人為承領人
  • 承墾土地
    納稅義務人為耕作權人

地價稅繳納期間

地價稅納稅義務基準日8/31
地價稅開徵日11/1
地價稅截止日11/30
地價稅課稅所屬期間1/1-12/31
  • 地價稅課徵期間與開徵日期

地價稅於每年 11月 1 日開徵,繳納的期間為每年 11/1~11/30。

課稅所屬的期間為同年的 1/1 至 12/31,每年徵收一次。

  • 地價稅納稅義務基準日

那如果有因為買賣土地、房子而轉換土地所有權的情形呢?地價稅會由誰負責?

地價稅會以 8月31日作為納稅義務基準日。

雖然地價稅是每年 11 月開徵,但是地價稅單會寄給 8/31 的所有權人。

假設你今年買了房子,那今年的地價稅會由你自己繳納嗎?

情況一:8/31 後交屋

如果你在 9/1 交屋,那當年的地價稅稅單,會寄給前屋主繳納。

9~12月的地價稅稅額,就會在房子、土地在買賣時,代書事先計算好,先付給前屋主。

也就是由買方先貼。

情況二:8/31 前交屋

假設你在 8/31 前交屋,那麼當年的地價稅稅單,就會寄給你。

那前屋主也必須先支付給你,他所屬期間內的地價稅,也就是由賣方先貼。

地價稅如何計算?

課稅地價×稅率 – 累進差額 = 地價稅應納稅額

地價稅單是每一個縣市一張稅單

不像房屋稅是按戶數開立房屋稅單,地價稅是以一個縣市為單位,統一開立一張地價稅單。

假設你在新北的三重、板橋都有房子,那也只會統一開立 1 張新北市的地價稅單。

稅單中的地價,就是由三重、板橋房子的土地地價總額。

如果除了新北以外,台北市也有房子,那就總共會收到 2 張地價稅稅單。

延伸閱讀:房屋稅如何計算?買房前後節稅注意事項

地價稅稅率:一般稅率、特別稅率

地價稅一般稅率

地價稅的一般稅率為 10‰~55‰ 不等,要看你的地價高低,地價越高,當然適用的稅率也會越高。

不過因為地價稅為「地方稅」,因此每個縣市會依當地地價(公告地價),來去區分當地地價稅率的區間。

舉台北市地價稅為例:

地價區分為六個區間,適用不同稅率。

  • 地價為 40,727,000 以下:10‰
  • 地價為 40,727,001~244,362,000:15‰ – 累進差額
  • 地價為 244,362,001~447,997,000 :25‰ – 累進差額
  • 地價為 447,997,001~651,632,000 :35‰ – 累進差額
  • 地價為 651,632,001~855,267,000 :45‰ – 累進差額
  • 地價為 855,267,001 以上 :55‰ – 累進差額

而桃園市的地價稅率範圍,就跟台北市不同了!

可以參考下面圖片:

地價稅特別稅率

不過有些土地,可以適用地價稅稅率 10‰ 以下,比較低的特別稅率。

像是:自用住宅用地、工業用地、公有用地等土地。

就不用看地價高低,可以依照土地種類適用 2‰ – 10‰ 不等的特別稅率。

其中,一般人最容易碰上的,就是自用住宅土地,就享有 2‰ 的特別稅率喔!

適用土地稅率種類
(1) 自用住宅用地、勞工宿舍用地、國民住宅用地2‰
(2) 公共設施保留地6‰
(3) 工業用地、加油站、停車場(不含臨時路外停車場用地)等事業直接使用之土地10‰
(4) 公有土地(按基本稅率徵收)10‰

地價稅優惠:社會住宅包租代管、公益出租人出租房屋之坐落土地

如果是社會住宅包租代管的土地,或者是公益出租人的土地,就可以享有地價稅優惠。

適用土地地價稅優惠
社會住宅包租代管減徵應納地價稅額 80%
公益出租人按自用住宅用地稅率 2‰ 課徵

申請地價稅自用住宅,稅率相差達4倍以上!

文章前面有提到,地價稅一般用地稅率為 10‰~55‰ 累進課徵。

但自用住宅的稅率,卻是以 2‰ 課徵。

可以申請自用住宅稅率的話,會和一般稅率相差 4 倍以上!

那申請地價稅自用住宅要符合什麼條件呢?

自用住宅申請 6 大條件

  1. 每年 9/22 前提出申請

如果原本土地不是自用住宅稅率,那就要在每年的 9/22 之前向稅捐處提出申請。

假設過了 9/22 才提出自用住宅稅率申請,那該年度的地價稅,還是沒辦法享有自用住宅 2‰ 的稅率喔!

另外,不需要每年申請自用住宅稅率。

如果已經審核通過,未來土地用途也沒有改變,那就不必再次申請。 

  1. 面積限制

自用住宅的土地會有面積限制,限制如下:

土地類型土地面積限制
都市土地不能大於 300 平方公尺(最多約 90.75 坪)
非都市土地不能大於 700 平方公尺(最多約 211.75 坪)
  1. 地上房屋所有權人

要符合自用住宅地價稅稅率,土地上的房子就必須要是土地所有權人本人、配偶或是直系親屬(如子女、祖父母、父母、岳父母)所有。

  1. 辦竣戶籍登記

土地所有權人本人、配偶或直系親屬要在該地辦竣戶籍登記。

戶籍不需要掛一年,只要在 9/22 申請前掛進去。

申請通過後,如果戶籍沒有再次變動,就不需要再申請。

  1. 沒有出租或營業

土地、土地上的房子沒有出租、營業等情形。

但如果房子僅有部分作營業使用,也可以申請部分自用。

那就會是營業部分按一般用地稅率課稅,符合自用住宅條件部分按 2‰ 優惠稅率課稅。

  1. 一處為限

土地所有權人本人、配偶,未成年受扶養親屬的自用住宅用地只限一處。

地價稅自用住宅節稅小撇步

下述內容擷取自國稅局節稅手冊:

如何突破自用住宅「一處為限」的限制?

雖然自用住宅的限制之一,就是「一處為限」。

也就是本人、配偶及未成年受扶養親屬的自用住宅用地只能一處。
但是如果你持有兩處以上的住宅,那第一間住宅就以「本人、配偶或未成年受扶養親屬」一起設籍申請自用住宅。

第二間、第三間等住宅,則以成年子女、其他直系親屬設戶籍。

只要其他自用住宅條件符合,多處住宅還是可以突破「一處為限」的自用住宅限制。

選擇最有利的一處適用優惠稅率

如果本人、配偶、直系親屬沒有辦法同時分別在多處住宅設立戶籍,那就要選擇在地價最高的那一處住宅設立戶籍,並申請適用自用住宅用地稅率,節稅效果最大!

騎樓用地僅供公眾通行使用,可申請減免地價稅

  1. 平房屋宇前簷突出於騎樓走廊地者全免。
  2. 在騎樓走廊上有1層建物者減徵 1/2。
  3. 在騎樓走廊上有2層建物者減徵 1/3。
  4. 在騎樓走廊上有3層建物者減徵 1/4。
  5. 在騎樓走廊上有4層以上建物者減徵 1/5

相林平房、樓房打通,可以都按自用住宅稅率?

假設相鄰兩棟平房、樓房,所有權人同屬 1 人,或是所有權人、配偶個別所有。

雖然所有權人以及配偶只能於 1 處設立戶籍,但經查明符合土地稅法第 9 條及第 17 條自用住宅用地規定,而且經稅捐處現場勘查,查明確實打通或合併使用,合併認定為1處。

那麼相鄰房屋的 2 筆土地,都可申請適用自用住宅用地稅率 2‰ 的特別稅率。 

自益信託土地也可以適用自用住宅稅率

如果土地為自益信託土地,也就是信託的委託人與受益人是同一人。

而且地上房屋是本人、配偶或直系親屬做住宅使用,也符合其他自用住宅用地條件。

該土地還是可以申請按自用住宅 2‰ 的稅率喔!

地價稅自用住宅用地申請書

這邊提供 地價稅申請書範例連結,可以下載空白申請書,按照範例填寫。

地價稅自用住宅線上申請

如果想要線上申請地價稅自用住宅,也可以透過 線上申請連結 申請喔!

地價稅常見疑問

我在台北市有兩個的土地,為什麼只收到一張地價稅單?

因為地價稅是各縣市分別徵收,每個縣市只會收到一張地價稅。
因此就算有兩筆以上的土地,也只會收到一張地價稅單喔!

房子已經出售,我為什麼還收到地價稅稅單?

因為地價稅以 8/31 為納稅義務基準日。

8/31 當天的土地所有權人,就會是當年度地價稅的納稅義務人。

小孩因就學而變更戶籍,還可以適用自用住宅稅率嗎?

有時候家長為了小孩就學方便而變更戶籍。

記得原先設籍的自用住宅,戶籍不要連土地所有權人本人、配偶或是直系親屬,都跟著小孩一起全數遷出喔!

只要該住宅,仍然有土地所有權人本人、配偶或是直系親屬設籍,就算小孩變更戶籍,還是可以享有自用住宅稅率喔!

長久符合自用住宅條件,但沒申請,可以退稅嗎?

不行。沒有提出地價稅自用住宅申請的話,這項權利就喪失了。

就算之前就符合條件,也沒有辦法退稅喔!

夫妻婚前各有 1 處自用住宅,結婚後仍適用嗎?

就算婚前夫妻各有一處自用住宅,按自用住宅 2‰ 稅率繳交地價稅。

但別忘記,自用住宅有「一處為限」的條件。

因此婚後,就只有一處可以用自用住宅 2‰ 稅率。

另一處,就要以一般稅率課徵地價稅囉!

地價稅逾期繳納,怎麼辦?

地價稅逾期繳稅,每超過 3 日,就會加徵 1% 滯納金,最高加徵 10% 。

超過 30日還未繳納,且未申請復查者,地方稅稽徵機關會移送法務部行政執行署所屬分署強制執行。

房子已經家用稅率課徵房屋稅,土地還要申請自用住宅用地稅率課徵地價稅?

需要!房屋稅的自用住宅以及地價稅自用住宅的申請條件、期限都不相同。

所以要分開申請喔!

2022 地價稅高回饋信用卡

支付工具信用卡回饋率回饋上限繳稅上限備註
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街口支付台新街口聯名卡6%240 元4000 元需要在週三透過街口繳費專區繳費,而且目前只有台北市、桃園市的地價稅可以透過街口繳費喔!
街口支付玉山 U BEAR 卡3%300 元10000元

地價稅查詢試算連結


Cindy

平時潛水、滑雪但不寫 code 的工程師

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