去年年底在節目上有跟大家分享,我終於買了人生第一間房子。

最近也順利交屋了,所以就來實現對大家的承諾,來分享自己從開始看房、議價、簽約到交屋的過程。

連租房子經驗都沒有的我,從開始看房買房,前前後後大約花了 2 年時間,看了 3 個地點、大約 20-30 間的房子,終於找到適合我們的房子。

在今天這集節目就會把這個過程中,我跟我老公的經驗、思考、轉折分享給也在考慮買房的學伴!

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在搬入新家之後,我們也做了後續裝潢、搬家過程、費用的分享,歡迎參考這篇文章:兩房小宅低預算裝潢,打造一個溫馨又實用的家

為什麼會想要買房子?

我們會在節目上時不時分享房地產相關資訊,應該也有兩年多的時間了,所以多數學伴應該會認知到我們是打算買房的人。

但其實,在開始接觸理財書之後,很多人書告訴我買房的成本比租房高很多、買房自住是負債時,我其實被說服了。

再加上我其實算是非常幸運的人,婚前一直和家人住,婚後居住的房子也是家人所有,雖然住在林口,去台北通勤的時間蠻久的,但只需要付管理費、水電費、瓦斯費,居住的成本真的很低,也不用擔心租房到老!所以我有一陣子一點想要買房的意願都沒有。

那我為什麼會回心轉意呢?

  1. 住郊區通勤時間長,還是想要慢慢往市區靠近
  2. 老公其實很喜歡出去亂晃,覺得林口蠻無聊,要去其他地方都很久
  3. 婆婆很希望我們買房

看房過程

一、掌握預算

開始有了買房的想法之後,就是要掌握一下我們可以拿出來的錢有多少,用這個數字大約當作頭期款,推算可以負擔的房價總價,然後再算看看每個月的貸款是不是可以負擔。

我們是屬於可以拿來繳頭期的錢沒那麼多,但是貸款負擔能力還可以的類型,所以就直接用可以拿出的頭期的 5 倍(貸 8 成)當作總價上限來看房。

但是,建議大家要抓鬆一點,可能要多留 100 萬,來當一些雜支、裝潢、家電費用。

延伸閱讀:新手買房必看:除了頭期款,這些隱藏費用還要幾十萬

二、地點與房型

我們從開始看房到買大概花了 2 年的時間。

基本上都會是從目前居住的地方或是工作的地方附近開始看。

我們是從林口開始看,因為比較熟悉,房價相對於我們工作的台北也比較便宜。

為了希望到台北的通勤時間少一點,我們主要都看機捷 A9 附近的房子,但一直沒看到滿意的,一陣子之後也累了就沒有繼續看。

我們因為有很常聯絡的朋友住在新莊,所以也蠻常去那附近,就覺得環境也很蠻不錯的。

後來,在長輩不懈的提醒下,我們又開始看房。

而且想說,林口 A9 附近一坪 50 萬、新莊捷運站附近一坪 60 左右,但是新莊到台北的時間快了 20、30分鐘,我們就覺得新莊對我們來說好像比較適合。

於是就開始看新莊的房子,一開始我們也是從中古屋開始看,可是那時候賣方的價格真的都很硬,簡直就是直逼新成屋,我們就想說新成屋也去看看,了解一下價格,再用新成屋的價格回去和賣方砍價,所以就中古屋、新成屋都有看。

剛開始看房子的時候,真的會覺得蠻沒有頭緒,會想說:我怎麼知道要注意什麼?

我怎麼判斷這是一間值得我出價的房子?

當然在過程中,會慢慢注意到一些基本的,像是通風、採光、會不會有很多難使用的畸零空間、走道空間等等。

我的想法:

  1. 夫妻一起看,除了了解房子本身,其實也是在和對方核對喜好,找出交集或互相妥協。例如說:對樓層高低的偏好、對空間利用的規劃等等。如果有想要步入婚姻的交往對象,其實也可以在婚前就開始看房子,也是有助於確認彼此對家的想像是不是一致的,但是不是在婚前就要一起買,就見仁見智了。
  2. 當然還有一些基本會注意的點,開始看房之後會更清楚自己的喜好,像是我會注意:畸零空間空間不能太多(如:通往房間的走道、房間門的位置),中古屋我們會注意是不是有用系統傢俱做桌子和床架,如果有的話會扣分,因為這樣不重新裝潢很難隨我們的需求利用空間;要有車位,不能是機械式,車道要寬、好停車、位置不要太深,因為我們不是開車技術特別好的。
  3. 看到喜歡的房子的時候就會知道,像找對象一樣?第一眼感覺舒服,檢查一圈之後覺得沒有不能接受的缺點,很想快點帶長輩來看 😹

因為中古屋的屋齡我們主要會看 12 年以內的,避免需要花太多費用在做基礎的整修,所如果屋齡是超過 7、8 年,我們也會希望議價空間大一點,因為我們會覺得住幾年之後,就會成為別人眼中需要花比較多錢整修、有點舊的房子了。

後來,我們分別覺得一間大約 10 年的中古屋,跟一間新成屋都蠻喜歡的,就決定進入下一步「帶長輩去看」。

經過我們精挑細選、走進去就覺得舒服的房子,長輩果然也蠻喜歡的。

我們就試著先對中古那間出價,但是從仲介那邊得知賣方沒什麼議價空間。

這樣我們看來就覺得中古房價跟新屋太接近,為什麼不買新的!

所以我們就開始比較認真的對喜歡的新成屋出價。

P.S. 後來看實登,在我們簽約新屋後一個多禮拜,中古那間也賣出去。中古 10 年捷運站 800 米,新屋捷運站 300 米,每坪價差大約 6 萬,可是房子更新、地段更好。

我們的第一間房:從看房、議價到簽約

最後成交價格比一開始的開價少 4 萬(單坪),從實價登錄上看來也是社區中價位很低的!

看房

Day 1:跟代銷預約後,第一次去看,拿到一個基礎報價(建案開價)

Day 7:帶長輩看(代銷叫我們帶訂金 20 萬去談價錢,但我們沒帶)

議價

Day 8:
我們出了一個想要的價格,比第一次拿到的報價低了 250 萬。(單坪價格大約 -7 萬)

代銷說沒辦法,之前有客人樓層比我們低、車位比我們差,簽的價格比我們的出價多 150 萬,他就說樓層價差是一層 3000,所以想用前一個客人的價格加上樓層價差來跟經理爭取看看,不過我們就沒有回應。

Day 9-18:

代銷追問我們意願(媽媽提醒:不要自己主動跟代銷追)

代銷持續追問,但我們都沒再出價,只說長輩不能接受。後來我們說一坪可以加 1 萬,代銷雖然說覺得不太可能,但願意幫我們約經理可以的時間去談,如果談定就要付定金。

Day 21:

去談價格,談了整個下午。最後我們一坪又加了 2 萬,但是還是比一開始的價格少 4 萬,比代銷之前提到樓層比我們差的鄰居一坪少 2 萬出頭。但是代銷經理說,這個價格他不能決定,要幫我們問建設公司,所以我們就付了 25 萬訂金,如果建設公司答應就會成為頭期款的一部分,如果建設公司拒絕就會退。

(不過媽媽覺得,代銷這邊會願意去談,基本上就是OK。更腹黑一點去想,他們如果當下爽快答應,我們搞不好後續會覺得自己買貴又來盧。)

Day 23:

經理跟建設公司開完會,建設公司說要內部討論

Day 24:

建設公司說 OK。

分學伴分享,我從媽媽身上學習來的議價技巧:

  1. 最基本:砍價要用一坪多少去思考,不要用總價來感覺
  2. 房價跟車位要分開來談:房價要要求降低以外,車位也可以說要用便宜的價格買好車位(如:B4 價格買 B2),不一定會成功但可以試試
  3. 佣金跟介紹費:介紹費是很多代銷公司業務可以幫忙申請的行銷費用,佣金則是如果代銷想加快這個案場的銷售進度,談到後來可能會說願意扣給你,要去談價個格,一定要有耐心!
  4. 態度不要太差:不要一味的提建案的缺點來要求降價,不然人家也會想說你那麼不喜歡幹嘛買,不要浪費彼此時間。建議優點、缺點都要提,態度也要好一點,我們是表現出「真的很想買,但是年輕人能力有限」,讓代銷姊姊願意幫我們努力看看。 

簽約

Day 28:

簽約,當天代銷/建商也有約銀行來,貸款一併處理。

貸款是建商有先跟銀行談好,我們覺得方案還算不錯,就直接選擇這次建案配合的銀行。

簽約金(大約是頭期款的一半)給支票,剩餘金額簽本票。

支票是我們自己帶去,本票建商、代銷會準備。

驗屋

其實簽約完就可以開始約驗屋了,但是我們為了找間屋公司花了一點時間。

Day 39:初驗(有找驗屋公司)

Day 46:提供驗屋報告給建商(電子檔),初驗完成收暫收款 25 萬

Day 58:複驗大概是初驗後一個月,複驗我們自己去,沒有找驗屋公司。不過建商會依照初驗的缺失報告一一跟我們和對,所以複驗自己去也不用擔心。

過戶與交屋

Day 74:過戶完成 銀行撥款(銀行撥款收了手續費 1000 元)

Day 82: 交屋(暫收款沒用完的會退)

複驗通過之後,大約花了兩週的時間處理過戶和銀行撥款的流程。

但這邊我們都不用自己去處理,因為在初驗過後建商就有先跟我們收一個「暫收款

 25 萬」,後來的繳稅、過戶、實價登錄等等。

都是建商和代銷那邊用暫收款和代刻的印章去處理。

交屋當天,就是和建設公司的人點交鑰匙、遙控器等等。

還有拿回之前簽的本票、拿到土地和建物權狀、一些稅和規費的繳納證明(未來要賣房子可以幫做成本扣掉)。

交屋過後,暫收款剩餘的款項就會退回。

買房過程中的金流

跟代銷經理議價完成的那天,就會說明接下來什麼時間點會要給多少錢。

頭期款跟貸款構成房屋總價:

  • 訂金+簽約金: 12%
  • 備證用印款:6%
  • 稅單核下款:7%(貸八成就會變 2%)
  • 金融貸款:75%(貸八成就會變 80%)

初驗後收的 25 萬暫收款,是不含在房價內的,會花在這些地方:

  • 規費、印花稅、實價登錄
  • 房地過戶代書費
  • 車位過戶代書費
  • 抵押設定代書費
  • 銀貸設定地政規費
  • 預繳管理費 房屋(六個月)
  • 預繳管理費 車位(六個月)
  • 管理基金(一次性費用)
  • 契稅

合計:168,802

退回:81,198 (交屋後退回)

不知道為什麼要收上面這些錢?這些項目的收費標準?

可以看之前這篇文章:新手買房必看:除了頭期款,這些隱藏費用還要十幾萬

第一次買房,會不會怕買在高點?

我們可以談到比同個社區先買的鄰居低的價錢,很大一部分的原因當然是隨著升息而來的房市熱潮消退。

但是我們在買的時候,當然也會擔心房價繼續衰退啊!

非常巧,在我們簽下這間房子後就收到采實文化的《破解黑心話術|購屋超級攻略》。

我就抱著又期待,又非常怕受傷害的心情翻閱。

《破解黑心話術|購屋超級攻略》

如果是計畫要買房的學伴,很推薦可以看「破解房仲話術」和「房價走勢分析」的章節。

而那時候已經買房的我,最關心的章節是「房價走勢」和「自住客買房的正確觀念」。

在房價走勢的部分,作者就是用歷史數據和金融運作邏輯來說明「QE 房價會漲,升息房價會跌」是我們沒辦法對抗的趨勢。

看到這邊我當然是覺得「糟糕,怎麼辦?」

後來我就往後翻到「自住客買房的正確心態」。

作者表示,對於自住客來說「正因為房價會跌,所以你才要買」!

假設你在 2023 年買了 1000 萬的房子,五年後想換一間更大、更舒服的房子。

在平行時空 A,房價大漲 20%,你可能想說真開心,原本買的房子賺了一筆,1000 萬漲到 1200 萬,扣除房地合一稅 20%,剩下利潤 160 萬。

而另一間更大、更好的房子,你五年前看 2000 萬,後來也漲 20% 變成 2400 萬。

把第一間房子賺的 160 萬拿去抵第二間房子 400 萬的漲幅,算下來利潤是負 240 萬,就會覺得如果當初可以直接買大一點的房子就好了。

但在平行時空 B,房價大跌 20%,雖然你可能覺得很心痛,原本 1000 萬的房子價值剩下 800 萬,但如果你需要小換大,換到 5 年前 2000 萬的房子,這時候發現他只要 1600 萬,這時候你就突然從虧 200 萬變成省了 200 萬。

而且換到大房子後每個月要繳的貸款,平行時空 B 也是比平行時空 A,可以少扛 640 萬的房貸,每個月貸款可以少繳超過 2 萬元。

算下來,其實對於自主用途,需要小換大的人來說房價下跌反而可以減輕負擔!

而這正是符合我們的狀況!雖然目前是買兩房的房子,但是幾年後也希望可以再換更大的地方。

看完這個章節之後,我對房價未來會漲還是跌,其實就看得很開了!

不過作者也有提醒,可以在房價下跌的平行時空 B 越換房越開心的人,是基於「本金充足」這個條件(買第一房的時候,自備款就有房價的 4-5 成),如果是 all in 才湊到頭期的人,在房價大跌的時候,你的本金(頭期款+還貸款中的本金)也就所剩無幾了,那根本就沒有辦法換大房。如果是這樣的話,就只能等待平行時空 A 的機會,靠著房價的漲幅來換房,但是越換越辛苦。

不管是有要買房還是沒有要買房的學伴,我都非常推薦看這本書。

如果想要買房,你可以在書中學習到可以先學現賣的議價技巧,也會被書中的說明說服得更有耐心去等待更好的時機。

如果你不想買房,作者其實也用了很多篇幅來說明台灣房價到底有多不合理的貴、未來跌價的可能性有多高,這部分也可以讓你更不容易被旁人動搖!

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Shirley

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3 Comments

OP凱文 · 2023/03/26 at 下午 12:04

感謝Shirley分享,買房的過程真的有好多眉角在裡面,恭喜順利交屋😊
搬新家,好運到,入金窩,福星照

    Shirley · 2023/04/22 at 下午 11:03

    謝謝你的祝福!

喬爸 · 2023/03/27 at 下午 3:38

感謝推薦這本書《破解黑心話術|購屋超級攻略》閱讀完畢後,真的對買房有初步的概念

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