去年年底在節目上有跟大家分享，我終於買了人生第一間房子。
最近也順利交屋了，所以就來實現對大家的承諾，來分享自己從開始看房、議價、簽約到交屋的過程。
連租房子經驗都沒有的我，從開始看房買房，前前後後大約花了 2 年時間，看了 3 個地點、大約 20-30 間的房子，終於找到適合我們的房子。
在今天這集節目就會把這個過程中，我跟我老公的經驗、思考、轉折分享給也在考慮買房的學伴！
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在搬入新家之後，我們也做了後續裝潢、搬家過程、費用的分享，歡迎參考這篇文章：兩房小宅低預算裝潢，打造一個溫馨又實用的家
為什麼會想要買房子？
我們會在節目上時不時分享房地產相關資訊，應該也有兩年多的時間了，所以多數學伴應該會認知到我們是打算買房的人。
但其實，在開始接觸理財書之後，很多人書告訴我買房的成本比租房高很多、買房自住是負債時，我其實被說服了。
再加上我其實算是非常幸運的人，婚前一直和家人住，婚後居住的房子也是家人所有，雖然住在林口，去台北通勤的時間蠻久的，但只需要付管理費、水電費、瓦斯費，居住的成本真的很低，也不用擔心租房到老！所以我有一陣子一點想要買房的意願都沒有。
那我為什麼會回心轉意呢？
- 住郊區通勤時間長，還是想要慢慢往市區靠近
- 老公其實很喜歡出去亂晃，覺得林口蠻無聊，要去其他地方都很久
- 婆婆很希望我們買房
看房過程
一、掌握預算
開始有了買房的想法之後，就是要掌握一下我們可以拿出來的錢有多少，用這個數字大約當作頭期款，推算可以負擔的房價總價，然後再算看看每個月的貸款是不是可以負擔。
我們是屬於可以拿來繳頭期的錢沒那麼多，但是貸款負擔能力還可以的類型，所以就直接用可以拿出的頭期的 5 倍（貸 8 成）當作總價上限來看房。
但是，建議大家要抓鬆一點，可能要多留 100 萬，來當一些雜支、裝潢、家電費用。
二、地點與房型
我們從開始看房到買大概花了 2 年的時間。
基本上都會是從目前居住的地方或是工作的地方附近開始看。
我們是從林口開始看，因為比較熟悉，房價相對於我們工作的台北也比較便宜。
為了希望到台北的通勤時間少一點，我們主要都看機捷 A9 附近的房子，但一直沒看到滿意的，一陣子之後也累了就沒有繼續看。
我們因為有很常聯絡的朋友住在新莊，所以也蠻常去那附近，就覺得環境也很蠻不錯的。
後來，在長輩不懈的提醒下，我們又開始看房。
而且想說，林口 A9 附近一坪 50 萬、新莊捷運站附近一坪 60 左右，但是新莊到台北的時間快了 20、30分鐘，我們就覺得新莊對我們來說好像比較適合。
於是就開始看新莊的房子，一開始我們也是從中古屋開始看，可是那時候賣方的價格真的都很硬，簡直就是直逼新成屋，我們就想說新成屋也去看看，了解一下價格，再用新成屋的價格回去和賣方砍價，所以就中古屋、新成屋都有看。
剛開始看房子的時候，真的會覺得蠻沒有頭緒，會想說：我怎麼知道要注意什麼？
我怎麼判斷這是一間值得我出價的房子？
當然在過程中，會慢慢注意到一些基本的，像是通風、採光、會不會有很多難使用的畸零空間、走道空間等等。
我的想法：
- 夫妻一起看，除了了解房子本身，其實也是在和對方核對喜好，找出交集或互相妥協。例如說：對樓層高低的偏好、對空間利用的規劃等等。如果有想要步入婚姻的交往對象，其實也可以在婚前就開始看房子，也是有助於確認彼此對家的想像是不是一致的，但是不是在婚前就要一起買，就見仁見智了。
- 當然還有一些基本會注意的點，開始看房之後會更清楚自己的喜好，像是我會注意：畸零空間空間不能太多（如：通往房間的走道、房間門的位置），中古屋我們會注意是不是有用系統傢俱做桌子和床架，如果有的話會扣分，因為這樣不重新裝潢很難隨我們的需求利用空間；要有車位，不能是機械式，車道要寬、好停車、位置不要太深，因為我們不是開車技術特別好的。
- 看到喜歡的房子的時候就會知道，像找對象一樣？第一眼感覺舒服，檢查一圈之後覺得沒有不能接受的缺點，很想快點帶長輩來看 😹
因為中古屋的屋齡我們主要會看 12 年以內的，避免需要花太多費用在做基礎的整修，所如果屋齡是超過 7、8 年，我們也會希望議價空間大一點，因為我們會覺得住幾年之後，就會成為別人眼中需要花比較多錢整修、有點舊的房子了。
後來，我們分別覺得一間大約 10 年的中古屋，跟一間新成屋都蠻喜歡的，就決定進入下一步「帶長輩去看」。
經過我們精挑細選、走進去就覺得舒服的房子，長輩果然也蠻喜歡的。
我們就試著先對中古那間出價，但是從仲介那邊得知賣方沒什麼議價空間。
這樣我們看來就覺得中古房價跟新屋太接近，為什麼不買新的！
所以我們就開始比較認真的對喜歡的新成屋出價。
P.S. 後來看實登，在我們簽約新屋後一個多禮拜，中古那間也賣出去。中古 10 年捷運站 800 米，新屋捷運站 300 米，每坪價差大約 6 萬，可是房子更新、地段更好。
我們的第一間房：從看房、議價到簽約
最後成交價格比一開始的開價少 4 萬（單坪），從實價登錄上看來也是社區中價位很低的！
看房
Day 1：跟代銷預約後，第一次去看，拿到一個基礎報價（建案開價）
Day 7：帶長輩看（代銷叫我們帶訂金 20 萬去談價錢，但我們沒帶）
議價
Day 8：
我們出了一個想要的價格，比第一次拿到的報價低了 250 萬。（單坪價格大約 -7 萬）
代銷說沒辦法，之前有客人樓層比我們低、車位比我們差，簽的價格比我們的出價多 150 萬，他就說樓層價差是一層 3000，所以想用前一個客人的價格加上樓層價差來跟經理爭取看看，不過我們就沒有回應。
Day 9-18：
代銷追問我們意願（媽媽提醒：不要自己主動跟代銷追）
代銷持續追問，但我們都沒再出價，只說長輩不能接受。後來我們說一坪可以加 1 萬，代銷雖然說覺得不太可能，但願意幫我們約經理可以的時間去談，如果談定就要付定金。
Day 21：
去談價格，談了整個下午。最後我們一坪又加了 2 萬，但是還是比一開始的價格少 4 萬，比代銷之前提到樓層比我們差的鄰居一坪少 2 萬出頭。但是代銷經理說，這個價格他不能決定，要幫我們問建設公司，所以我們就付了 25 萬訂金，如果建設公司答應就會成為頭期款的一部分，如果建設公司拒絕就會退。
（不過媽媽覺得，代銷這邊會願意去談，基本上就是ＯＫ。更腹黑一點去想，他們如果當下爽快答應，我們搞不好後續會覺得自己買貴又來盧。）
Day 23：
經理跟建設公司開完會，建設公司說要內部討論
Day 24：
建設公司說 OK。
分學伴分享，我從媽媽身上學習來的議價技巧：
- 最基本：砍價要用一坪多少去思考，不要用總價來感覺
- 房價跟車位要分開來談：房價要要求降低以外，車位也可以說要用便宜的價格買好車位（如：B4 價格買 B2），不一定會成功但可以試試
- 佣金跟介紹費：介紹費是很多代銷公司業務可以幫忙申請的行銷費用，佣金則是如果代銷想加快這個案場的銷售進度，談到後來可能會說願意扣給你，要去談價個格，一定要有耐心！
- 態度不要太差：不要一味的提建案的缺點來要求降價，不然人家也會想說你那麼不喜歡幹嘛買，不要浪費彼此時間。建議優點、缺點都要提，態度也要好一點，我們是表現出「真的很想買，但是年輕人能力有限」，讓代銷姊姊願意幫我們努力看看。
簽約
Day 28：
簽約，當天代銷/建商也有約銀行來，貸款一併處理。
貸款是建商有先跟銀行談好，我們覺得方案還算不錯，就直接選擇這次建案配合的銀行。
簽約金（大約是頭期款的一半）給支票，剩餘金額簽本票。
支票是我們自己帶去，本票建商、代銷會準備。
驗屋
其實簽約完就可以開始約驗屋了，但是我們為了找間屋公司花了一點時間。
Day 39：初驗（有找驗屋公司）
Day 46：提供驗屋報告給建商（電子檔），初驗完成收暫收款 25 萬
Day 58：複驗大概是初驗後一個月，複驗我們自己去，沒有找驗屋公司。不過建商會依照初驗的缺失報告一一跟我們和對，所以複驗自己去也不用擔心。
過戶與交屋
Day 74：過戶完成 銀行撥款（銀行撥款收了手續費 1000 元）
Day 82： 交屋（暫收款沒用完的會退）
複驗通過之後，大約花了兩週的時間處理過戶和銀行撥款的流程。
但這邊我們都不用自己去處理，因為在初驗過後建商就有先跟我們收一個「暫收款
25 萬」，後來的繳稅、過戶、實價登錄等等。
都是建商和代銷那邊用暫收款和代刻的印章去處理。
交屋當天，就是和建設公司的人點交鑰匙、遙控器等等。
還有拿回之前簽的本票、拿到土地和建物權狀、一些稅和規費的繳納證明（未來要賣房子可以幫做成本扣掉）。
交屋過後，暫收款剩餘的款項就會退回。
買房過程中的金流
跟代銷經理議價完成的那天，就會說明接下來什麼時間點會要給多少錢。
頭期款跟貸款構成房屋總價：
- 訂金＋簽約金： 12%
- 備證用印款：6%
- 稅單核下款：7%（貸八成就會變 2%）
- 金融貸款：75%（貸八成就會變 80%）
初驗後收的 25 萬暫收款，是不含在房價內的，會花在這些地方：
- 規費、印花稅、實價登錄
- 房地過戶代書費
- 車位過戶代書費
- 抵押設定代書費
- 銀貸設定地政規費
- 預繳管理費 房屋（六個月）
- 預繳管理費 車位（六個月）
- 管理基金（一次性費用）
- 契稅
合計：168,802
退回：81,198 （交屋後退回）
不知道為什麼要收上面這些錢？這些項目的收費標準？
可以看之前這篇文章：新手買房必看：除了頭期款，這些隱藏費用還要十幾萬
第一次買房，會不會怕買在高點？
我們可以談到比同個社區先買的鄰居低的價錢，很大一部分的原因當然是隨著升息而來的房市熱潮消退。
但是我們在買的時候，當然也會擔心房價繼續衰退啊！
非常巧，在我們簽下這間房子後就收到采實文化的《破解黑心話術｜購屋超級攻略》。
我就抱著又期待，又非常怕受傷害的心情翻閱。
《破解黑心話術｜購屋超級攻略》
如果是計畫要買房的學伴，很推薦可以看「破解房仲話術」和「房價走勢分析」的章節。
而那時候已經買房的我，最關心的章節是「房價走勢」和「自住客買房的正確觀念」。
在房價走勢的部分，作者就是用歷史數據和金融運作邏輯來說明「QE 房價會漲，升息房價會跌」是我們沒辦法對抗的趨勢。
看到這邊我當然是覺得「糟糕，怎麼辦？」
後來我就往後翻到「自住客買房的正確心態」。
作者表示，對於自住客來說「正因為房價會跌，所以你才要買」！
假設你在 2023 年買了 1000 萬的房子，五年後想換一間更大、更舒服的房子。
在平行時空 A，房價大漲 20%，你可能想說真開心，原本買的房子賺了一筆，1000 萬漲到 1200 萬，扣除房地合一稅 20%，剩下利潤 160 萬。
而另一間更大、更好的房子，你五年前看 2000 萬，後來也漲 20% 變成 2400 萬。
把第一間房子賺的 160 萬拿去抵第二間房子 400 萬的漲幅，算下來利潤是負 240 萬，就會覺得如果當初可以直接買大一點的房子就好了。
但在平行時空 B，房價大跌 20%，雖然你可能覺得很心痛，原本 1000 萬的房子價值剩下 800 萬，但如果你需要小換大，換到 5 年前 2000 萬的房子，這時候發現他只要 1600 萬，這時候你就突然從虧 200 萬變成省了 200 萬。
而且換到大房子後每個月要繳的貸款，平行時空 B 也是比平行時空 A，可以少扛 640 萬的房貸，每個月貸款可以少繳超過 2 萬元。
算下來，其實對於自主用途，需要小換大的人來說房價下跌反而可以減輕負擔！
而這正是符合我們的狀況！雖然目前是買兩房的房子，但是幾年後也希望可以再換更大的地方。
看完這個章節之後，我對房價未來會漲還是跌，其實就看得很開了！
不過作者也有提醒，可以在房價下跌的平行時空 B 越換房越開心的人，是基於「本金充足」這個條件（買第一房的時候，自備款就有房價的 4-5 成），如果是 all in 才湊到頭期的人，在房價大跌的時候，你的本金（頭期款+還貸款中的本金）也就所剩無幾了，那根本就沒有辦法換大房。如果是這樣的話，就只能等待平行時空 A 的機會，靠著房價的漲幅來換房，但是越換越辛苦。
不管是有要買房還是沒有要買房的學伴，我都非常推薦看這本書。
如果想要買房，你可以在書中學習到可以先學現賣的議價技巧，也會被書中的說明說服得更有耐心去等待更好的時機。
如果你不想買房，作者其實也用了很多篇幅來說明台灣房價到底有多不合理的貴、未來跌價的可能性有多高，這部分也可以讓你更不容易被旁人動搖！
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3 Comments
OP凱文 · 2023/03/26 at 下午 12:04
感謝Shirley分享，買房的過程真的有好多眉角在裡面，恭喜順利交屋😊
搬新家，好運到，入金窩，福星照
Shirley · 2023/04/22 at 下午 11:03
謝謝你的祝福！
喬爸 · 2023/03/27 at 下午 3:38
感謝推薦這本書《破解黑心話術｜購屋超級攻略》閱讀完畢後，真的對買房有初步的概念