很多人說買房子的時候不要只聽業務說，而是要看清楚文件和合約。
合約其實是在你很確定要買這間房子的時候才會拿到並且仔細審閱。
但其實還有其他文件，是讓你可以判斷是不是和對的人交易、交易對象的狀況，也能協助你評估房地產的價值。是什麼重要文件呢？今天就來跟你介紹的就是權狀、謄本！
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什麼是房屋權狀、土地權狀？
建物所有權狀（房屋權狀）和土地所有權狀（土地權狀），就是俗稱的房契和地契。
在房地產買賣、租賃和貸款時，可以藉由權狀和身份證明文件，確認正在交易的對象確實是房地產的所有人。
權狀怎麼看？
房屋和土地會是分開的兩張權狀。依照不同的車位類型，有些停車位也會有獨立的權狀。車位類型有分三種：法定車位、增設車位和獎勵車位。其中，增設車位和獎勵車位，如果有「獨立區域」、「自己的出入口」和「編列門牌」，就可以用「主建物方式」登記，具有獨立產權與獨立權狀，可以單獨買賣。（我們家的停車位，雖然是增設車位，但沒有自己的出入口和門牌，所以是在建物權狀中記錄在共有部分喔！）
在房屋權狀中，我認為最值得看的幾點：
- 建物標示：從建築完成日期，可以確認房子真正的屋齡
- 建物標示：從建物標示中的面積資料，可以看出室內坪數、陽台坪數和共有部分坪數（公設）。在權狀上是以「平方公尺來紀錄」，乘 0.3025 就可以換算成坪數。
- 建物標示：從主要用途上看出是住家用還是商業用。
- 權利範圍：1 分之 1 代表是獨有，反之就是與他人共有。像我們的房屋權狀上權利範圍就是 1 分之 1（我們夫妻沒有登記共同持有），但是土地權狀的權利範圍就是 100000 之 1274 喔，因為土地是和同棟住戶共同持有的。
房子的權狀面積就是主建物面積＋附屬建物面積＋（共有面積 x 權利範圍）
附屬建物是看主建物連接的附屬部分，通常是陽台、露台、花台等。
有權狀就可以賣房子嗎？
雖然從小我們會接受到一些資訊，好像權狀落到他人手裡，他人就可以把我們的房子偷偷賣掉、偷偷做抵押。
但其實，不只要有房屋權狀、土地權狀，還要有屋主的身分證、印章及印鑑證明（或本人到現場核對身份）才能辦理過戶。
權狀遺失怎麼辦？
如果權狀遺失也不用太擔心，去地政事務所辦理補發就可以囉！
房屋有可能沒有權狀嗎？
如果房子沒有辦理「保存登記（建物所有權第一次登記）」，就不會有房屋權狀，如果有買賣或貸款需求，只要提供土地權狀和房屋稅籍證明就好囉！
什麼是地籍謄本？
有人說權狀像是房地產的身分證，謄本就像是房地產的履歷。
地籍謄本是記載地政「登記」的文件，記載「土地登記」的就稱作為「土地謄本」，記載「建物登記」的就稱作為「建物謄本」。
在地籍謄本上除了房地產的基本資料，還可以看到買賣、貸款抵押、繼承等等的記錄，甚至可以看到屋主沒告訴你的資訊喔！
從地籍謄本上你可以看到比權狀更多的資訊，當你看上一間中古屋想要請銀行估價時，地籍謄本也是估價的重要資料喔！
地籍謄本：第一類、第二類、第三類比較
第一類地籍謄本：完整記載登記人資料，包含姓名、地址、身分證字號、出生年月日，只能由登記人、登記人的代理人或依其他法令才能申請
第二類地籍謄本：所有人都可以申請，所以會隱藏一部分的個資。
第三類地籍謄本：登記人在法律上的利害關係人可以申請，揭露的資料較第二類謄本多。
地籍謄本：標示部、所有權部、他項權利部
標示部：對於建物或建物的基本資料描述。包含門牌號碼、建築完成日期、主要建材、主要用途、面積等等，大部分你從房屋權狀上可以看到的資料都記載在這裡。
所有權部：記載土地或建物所有權人的權利資料。包含登記次序、日期和原因，所有權人基本資料（二類謄本會隱藏個資）、權利範圍、當期申報地價等等。
他項權利部：記載土地或建物所有權人把自己的權利，設定給第三人的情形。包含登記次序、權利種類和擔保債權總金額等其他資訊。
因為我們沒有去申請謄本，在網路上找了一個範例給大家看：
地籍謄本 – 標示部
要看哪些重點？
- 建築完成日期：看出房子真正的屋齡
- 面積：室內面積、公設面積等資料都可以在謄本上看到（所以估價時不需要看權狀）
- 主要用途：如果是住家用、集合住宅，就可以安心買來住。如果是「一般事務所」就不能買來當住家喔！
地籍謄本 – 所有權部
記載土地或建物所有權人的權利資料。
- 登記原因：常見的有買賣、繼承、遺贈、拍賣，其他土地登記的原因還有非常多
- 原因發生日期：推算屋主的持有時間
- 登記次序：看出房子轉手過幾次，如果房子屋齡不高轉手次數卻很多，就有注意房子或居住環境是不是有問題。另外也要注意，如果轉手次數高，原因發生日期又在當年度，那可能會被銀行是為房貸授信警示（配合打房），那銀行貸款成數可能會調降 1-2 成。
- 權利範圍：如果建物權利範圍不是 1 分之 1，就是和他人共有。
- 當期申報地價：可以算出要繳多少地價稅，每三年會重新評估。（補充：但是在建物謄本上不會紀錄房屋評定現值喔！）
從屋主的持有時間，可以推算屋主是不是因為一些稅務策略或投資策略所以需要賣房。（如果持有時間短，但是房子又是新裝潢，很可能是投資客的房子），若屋主是繼承取得，持有時間不長就想賣，也可能是想要盡快變現。
地籍謄本 – 他項權利部
他項權利部可以說是謄本中的超級重點！
房子設定抵押的狀況、貸款金額等等資訊都會紀錄在上面。
- 權利人：如果只有申請一般房貸，在這邊就會顯示一筆銀行紀錄，如果有兩筆以上的紀錄，可能就是屋主有去申請二胎房貸，從中判斷可以判斷屋主可能蠻缺錢用，那就會比較有議價空間喔！
- 登記次序：如果房子有設定多筆抵押權，登記次序在前的人有優先被清償的權利。
- 擔保債權金額：計算出貸款金額，可以大致推估房子的入手價。
現在大家都知道，買賣房子要參考實價登錄，除了可以知道市場行情，也有機會看到想要買的房子前一手交易的價格。
但如果你是想要入手房子屋齡比較高，就不一定查得到上一次交易的實價登錄，這時候就可以用擔保債權金額來推估。
因為房貸通常最高就是貸款 8 成，假設是 1000 萬的房子，就是貸款 800 萬，而「擔保債權總金額」要將貸款金額乘以 1.2 倍（這樣如果貸款人沒有正常還款，銀行還有空間求償利息和違約金），也就是 960 萬。
但這個推估方式不是完全準確的，因為也有人可以申請到 85 成，也有人一開始就只貸 6 成。
- 共同擔保地號、共同擔保建號：有些房子是座落在好幾筆不同地號的土地上，在貸款的時候會用共同擔保的方式一起設定抵押，要是共同擔保表示不能拆開買賣，所以一定要特別注意，確保共同擔保的部分有一起出售，否則會造成產權有瑕疵，之後無論是想抵押貸款或是過戶都會遇到問題喔！
他項權利部是不是有很多在權狀上看不到的資訊呢？所以要評估房地產的產權狀況、價值，謄本比權狀更重要！
如何申請地籍謄本？
規費每張 20 元。
有五種申請方法：
1. 地政事務所臨櫃申請
2. 網路線上申請（全國地政電子謄本系統）
3. 傳真申請：將謄本申請書傳真到地政事務所，領件時再繳交規費。
4. 7-11 ibon 申請：要先準備好自然人憑證，再到 7-11 使用ibon中的「e政府服務申請>繳費列>列印」，按步驟操作完成即可取得電子版謄本。
5. 委託地政士或代書申請，代辦費大約 300-400 元。
如果不是自己申請的謄本，也要注意謄本最上方的列印日期跟時間，確認上面的資訊是最新的狀態喔！
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