很多人說買房子的時候不要只聽業務說,而是要看清楚文件和合約。

合約其實是在你很確定要買這間房子的時候才會拿到並且仔細審閱。

但其實還有其他文件,是讓你可以判斷是不是和對的人交易、交易對象的狀況,也能協助你評估房地產的價值。是什麼重要文件呢?今天就來跟你介紹的就是權狀、謄本!

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什麼是房屋權狀、土地權狀?

建物所有權狀(房屋權狀)和土地所有權狀(土地權狀),就是俗稱的房契和地契。

在房地產買賣、租賃和貸款時,可以藉由權狀和身份證明文件,確認正在交易的對象確實是房地產的所有人。

權狀怎麼看?

房屋和土地會是分開的兩張權狀。依照不同的車位類型,有些停車位也會有獨立的權狀。車位類型有分三種:法定車位、增設車位和獎勵車位。其中,增設車位和獎勵車位,如果有「獨立區域」、「自己的出入口」和「編列門牌」,就可以用「主建物方式」登記,具有獨立產權與獨立權狀,可以單獨買賣。(我們家的停車位,雖然是增設車位,但沒有自己的出入口和門牌,所以是在建物權狀中記錄在共有部分喔!)

在房屋權狀中,我認為最值得看的幾點:

  1. 建物標示:從建築完成日期,可以確認房子真正的屋齡
  2. 建物標示:從建物標示中的面積資料,可以看出室內坪數、陽台坪數和共有部分坪數(公設)。在權狀上是以「平方公尺來紀錄」,乘 0.3025 就可以換算成坪數。
  3. 建物標示:從主要用途上看出是住家用還是商業用。
  4. 權利範圍:1 分之 1 代表是獨有,反之就是與他人共有。像我們的房屋權狀上權利範圍就是 1 分之 1(我們夫妻沒有登記共同持有),但是土地權狀的權利範圍就是 100000 之 1274 喔,因為土地是和同棟住戶共同持有的。

房子的權狀面積就是主建物面積+附屬建物面積+(共有面積 x 權利範圍)

附屬建物是看主建物連接的附屬部分,通常是陽台、露台、花台等。

有權狀就可以賣房子嗎?

雖然從小我們會接受到一些資訊,好像權狀落到他人手裡,他人就可以把我們的房子偷偷賣掉、偷偷做抵押。

但其實,不只要有房屋權狀、土地權狀,還要有屋主的身分證、印章及印鑑證明(或本人到現場核對身份)才能辦理過戶。

權狀遺失怎麼辦?

如果權狀遺失也不用太擔心,去地政事務所辦理補發就可以囉!

房屋有可能沒有權狀嗎?

如果房子沒有辦理「保存登記(建物所有權第一次登記)」,就不會有房屋權狀,如果有買賣或貸款需求,只要提供土地權狀和房屋稅籍證明就好囉!

什麼是地籍謄本?

有人說權狀像是房地產的身分證,謄本就像是房地產的履歷。

地籍謄本是記載地政「登記」的文件,記載「土地登記」的就稱作為「土地謄本」,記載「建物登記」的就稱作為「建物謄本」。

在地籍謄本上除了房地產的基本資料,還可以看到買賣、貸款抵押、繼承等等的記錄,甚至可以看到屋主沒告訴你的資訊喔!

從地籍謄本上你可以看到比權狀更多的資訊,當你看上一間中古屋想要請銀行估價時,地籍謄本也是估價的重要資料喔!

地籍謄本:第一類、第二類、第三類比較

圖片來源:台北市政府地政局

第一類地籍謄本:完整記載登記人資料,包含姓名、地址、身分證字號、出生年月日,只能由登記人、登記人的代理人或依其他法令才能申請

第二類地籍謄本:所有人都可以申請,所以會隱藏一部分的個資。

第三類地籍謄本:登記人在法律上的利害關係人可以申請,揭露的資料較第二類謄本多。

地籍謄本:標示部、所有權部、他項權利部

標示部:對於建物或建物的基本資料描述。包含門牌號碼、建築完成日期、主要建材、主要用途、面積等等,大部分你從房屋權狀上可以看到的資料都記載在這裡。

所有權部:記載土地或建物所有權人的權利資料。包含登記次序、日期和原因,所有權人基本資料(二類謄本會隱藏個資)、權利範圍、當期申報地價等等。

他項權利部:記載土地或建物所有權人把自己的權利,設定給第三人的情形。包含登記次序、權利種類和擔保債權總金額等其他資訊。

因為我們沒有去申請謄本,在網路上找了一個範例給大家看:

一分鐘看懂地籍謄本(範本與解讀)

地籍謄本 – 標示部

截圖自:一分鐘看懂地籍謄本(範本與解讀)

要看哪些重點?

  • 建築完成日期:看出房子真正的屋齡
  • 面積:室內面積、公設面積等資料都可以在謄本上看到(所以估價時不需要看權狀)
  • 主要用途:如果是住家用、集合住宅,就可以安心買來住。如果是「一般事務所」就不能買來當住家喔!

地籍謄本 – 所有權部

截圖自:一分鐘看懂地籍謄本(範本與解讀)

記載土地或建物所有權人的權利資料。

  • 登記原因:常見的有買賣、繼承、遺贈、拍賣,其他土地登記的原因還有非常多
  • 原因發生日期:推算屋主的持有時間
  • 登記次序:看出房子轉手過幾次,如果房子屋齡不高轉手次數卻很多,就有注意房子或居住環境是不是有問題。另外也要注意,如果轉手次數高,原因發生日期又在當年度,那可能會被銀行是為房貸授信警示(配合打房),那銀行貸款成數可能會調降 1-2 成。
  • 權利範圍:如果建物權利範圍不是 1 分之 1,就是和他人共有。
  • 當期申報地價:可以算出要繳多少地價稅,每三年會重新評估。(補充:但是在建物謄本上不會紀錄房屋評定現值喔!)

從屋主的持有時間,可以推算屋主是不是因為一些稅務策略或投資策略所以需要賣房。(如果持有時間短,但是房子又是新裝潢,很可能是投資客的房子),若屋主是繼承取得,持有時間不長就想賣,也可能是想要盡快變現。

地籍謄本 – 他項權利部

截圖自:一分鐘看懂地籍謄本(範本與解讀)

他項權利部可以說是謄本中的超級重點!

房子設定抵押的狀況、貸款金額等等資訊都會紀錄在上面。

  • 權利人:如果只有申請一般房貸,在這邊就會顯示一筆銀行紀錄,如果有兩筆以上的紀錄,可能就是屋主有去申請二胎房貸,從中判斷可以判斷屋主可能蠻缺錢用,那就會比較有議價空間喔!
  • 登記次序:如果房子有設定多筆抵押權,登記次序在前的人有優先被清償的權利。
  • 擔保債權金額:計算出貸款金額,可以大致推估房子的入手價。

現在大家都知道,買賣房子要參考實價登錄,除了可以知道市場行情,也有機會看到想要買的房子前一手交易的價格。

但如果你是想要入手房子屋齡比較高,就不一定查得到上一次交易的實價登錄,這時候就可以用擔保債權金額來推估。

因為房貸通常最高就是貸款 8 成,假設是 1000 萬的房子,就是貸款 800 萬,而「擔保債權總金額」要將貸款金額乘以 1.2 倍(這樣如果貸款人沒有正常還款,銀行還有空間求償利息和違約金),也就是 960 萬。

但這個推估方式不是完全準確的,因為也有人可以申請到 85 成,也有人一開始就只貸 6 成。

  • 共同擔保地號、共同擔保建號:有些房子是座落在好幾筆不同地號的土地上,在貸款的時候會用共同擔保的方式一起設定抵押,要是共同擔保表示不能拆開買賣,所以一定要特別注意,確保共同擔保的部分有一起出售,否則會造成產權有瑕疵,之後無論是想抵押貸款或是過戶都會遇到問題喔!

他項權利部是不是有很多在權狀上看不到的資訊呢?所以要評估房地產的產權狀況、價值,謄本比權狀更重要!

如何申請地籍謄本?

規費每張 20 元。

有五種申請方法:

1. 地政事務所臨櫃申請

2. 網路線上申請(全國地政電子謄本系統)

3. 傳真申請:將謄本申請書傳真到地政事務所,領件時再繳交規費。

4. 7-11 ibon 申請:要先準備好自然人憑證,再到 7-11 使用ibon中的「e政府服務申請>繳費列>列印」,按步驟操作完成即可取得電子版謄本。

5. 委託地政士或代書申請,代辦費大約 300-400 元。

如果不是自己申請的謄本,也要注意謄本最上方的列印日期跟時間,確認上面的資訊是最新的狀態喔!

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