學伴可能有聽說過「租屋補貼」這個政策，只要家庭成員沒有自有住宅、所得在一定的條件以內，就有機會申請到每月 2000 ~ 7200 元的房屋租金補貼（視申請人條件與申請地區）。
但其實很多租客就算符合資格，也不一定會去申請補貼，主要原因之一就是房東並不希望租客去申請。因為房客一但申報租屋、申請補貼，房東就會多了許多稅務支出、買賣時也可能會需要繳納更多稅金，所以很多房東都會表示不希望房客申報、申請補貼。
大家可能有聽過，有些房東會跟租客表示，如果申報、申請補貼，需要調漲租金。我更是聽同事說過，他們只是問房東是否可以讓他們申請補貼，房東不只拒絕，還害怕得想盡辦法把他們趕走。
然而，政府為了鼓勵房東願意讓租客申請補貼，其實給予房東蠻多稅務上的優惠，這些優惠的關鍵字就是「公益租出人」以及「社會住宅包租代管」。
今天想和學伴分享這些資訊，如果你是一個房東，可以進一步思考，如果你做一點小小的讓步，可以對租客的生活有大大的幫助，何樂而不為？如果你需要申請租屋補貼，或許可以說服房東成為一個公益出租人。
如果你對這些資訊有興趣的話，就繼續看下去吧！
| 一般出租 | 公益出租人 | 社會住宅包租代管 | |
|---|---|---|---|
| 房屋稅 | 1.5% ~ 3.6% | 同自住住家用稅率1.2% | 同自住住家用稅率1.2% |
| 地價稅 | 千分之10到千分之55 | 自用住宅用地稅率 | 自用住宅用地稅率 |
| 綜合所得稅 | 扣除房屋修繕費用（費用率 43%）其餘需繳稅 | 每屋每月租金收入享 15,000 免稅額，超出 15,000 部分可扣除房屋修繕費用（費用率 43%） | 每屋每月租金收入享 15,000 免稅額，超出 15,000 部分可扣除房屋修繕費用（費用率 60%） |
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公益出租人是什麼？
房屋所有人將房屋出租給符合租金補貼申請資格的房客，就可以成為「公益出租人」。
公益出租人的稅賦優惠
成為公益出租人，除了可以當一個體貼房客的好房東，在稅務上有什麼好處呢？
| 房東享有優惠 | 優惠內容 | 房客身份 |
|---|---|---|
| 房屋稅 | 同自用住宅稅率1.2%。 | 符合租金補貼資格者不論是否接受補貼，均享有此優惠 |
| 地價稅 | 自用住宅用地稅率 2‰ | 符合租金補貼資格者不論是否接受補貼，均享有此優惠 |
| 綜合所得稅 | 每屋每月租金收入享 15,000 免稅額，超出 15,000 部分可扣除房屋修繕費用（費用率 43%） | 符合租金補貼資格者需接受補貼，才享有此優惠 |
舉例來說，如果一間房子每月租金 20,000 元。
一般出租的情況下，房東每年需要負擔：
- 房屋稅（1.5% ~ 3.6%）：估 40 萬 x 2.4% = 9,600
- 地價稅（千分之10到千分之55）：25 萬 x 千分之10=2,500元/年
- 綜合所得稅：20,000x 12 x (1-43%) x 20% = 27,360
共： 9600 + 2500 + 27360 = 39460
公益出租的情況下，房東每年需要負擔：
- 房屋稅：估 40 萬 x 1.2% = 4,800
- 地價稅：25 萬 x 千分之2=500元/年
- 綜合所得稅：(20,000 – 15,000) x 12 x (1-43%) x 20% = 6,840
共： 4800 + 500 + 6840 = 12140
以這個例子來說，如果是租給符合資格的房客，只要讓房客申請補助，要繳的稅直接變成不到 1/3，為什麼許多房東還是不願意呢？
主要有幾個原因：
一、相對於不申報，房東要繳的稅還是變多了，雖然每處房屋租金有 15,000 的免稅額，每處房屋是以門牌來認定，但如果是黃金地段的整層住家、或是整棟透天分租，需要繳稅的所得額還是不少，尤其是綜合所得稅率高的房東，更是不願意
二、根據房地合一 2.0，交易前的 6 年都不能有營業或出租，才能享有自用住宅的獲利金額 400 萬以下免稅、400 萬以上部分 10%。如果房東之後有賣房的打算，想要符合自用住宅優惠，就會盡力避免房客去申報、申請補助。
三、如果房東有賣房打算，要使用一生一次、一生一屋的「土地增值稅優惠稅率 10%」，也必須符合出售前沒有出租或營業的條件（一生一次是前 1 年、一生一屋是前 5 年）
社會住宅包租代管是什麼？
有些屋主手上雖然有一些閒置的房屋，但可能覺得要尋找租客、解決租客問題非常麻煩，所以就寧願將房子空著不使用也不出租。
相對於這種資源閒置的狀況，收入不高的租屋族則是經常看到好的房子負擔不起，預算以內的房子條件都非常差。
所以政府也推動政策，跟包租代管的業者合作，讓屋主可以將尋找租客、管理租客的麻煩事由業者代勞，而更願意將房子出租，包租代管的業者則會跟政府收取服務費，幫忙尋找符合租屋補貼資格的租客，形成一個「社會住宅包租代管」的模式。
包租、代管其實是兩種模式。
包租是什麼？
社會住宅包租的模式，會是業者向房東承租房子 3 年，業者以二房東的角色將房子再租給符合補貼條件的租客。
在這三年內，房東可以保證每月收租，管理租客、房子的責任則由包租業者代勞。
代管是什麼？
社會住宅代管的模式，房東是直接跟房客簽約（以一年一簽為主），代管業者則是協助代收租金、管理房屋。
社會住宅包租代管稅賦優惠
選擇包租代管模式，除了跟公益出租人一樣，可以享有自用住宅的房屋稅率、地價稅率，租金收入有每月 15,000 免稅額，而且超過 15,000 部分的租金扣除了費用率還可上調到 60%！
| 房東享有優惠 | 優惠內容 |
|---|---|
| 房屋稅 | 同自住住家用稅率1.2%。 |
| 綜合所得稅 | 每屋每月租金收入享 15,000 免稅額，租金超過 15,000 部分，房屋必要損耗所支出費用亦可再減除 60%。 |
| 地價稅 | 自用住宅用地稅率 |
一般出租的情況下，房東每年需要負擔：
房屋稅：估 40 萬 x 2.4% = 9,600
地價稅：25 萬 x 千分之10=2,500元/年
綜合所得稅：20,000x 12 x (1-43%) x 20% = 27,360
共： 9600 + 2500 + 27360 = 39460
公益出租的情況下，房東每年需要負擔：
房屋稅：估 40 萬 x 1.2% = 4,800
地價稅：25 萬 x 千分之2=500元/年
綜合所得稅：(20,000 – 15,000) x 12 x (1-43%) x 20% = 6,840
共： 4800 + 500 + 6840 = 12140
社宅包租代管的情況下，房東每年需要負擔：
房屋稅：估 40 萬 x 1.2% = 4,800
地價稅：25 萬 x 千分之2=500元/年
綜合所得稅：(20,000 – 15,000) x 12 x (1-60%) x 20% = 4,800
共： 4800 + 500 + 6840 = 10,100
包租代管其他優惠
- 火災險、地震險等保險補助
- 住宅修繕補助每年新臺幣1萬元
以上述例子包租代管要繳的稅最少，也不用管理房屋、租客，甚至還有其他補助可以申請，為什麼遲遲無法達到政府的目標數量呢？
主要的原因跟公益出租人一樣，比起不申報房東要繳的稅還是變多，還有買賣時房地合一稅、土地增值稅的問題。
另外就是，而且選擇包租模式，合作的租金金額需要訂在市場租金的 8 折，選擇代管模式則是 9 折，每個縣市還有規定市場租金上限。
包租代管市場租金上限
市場租金每月上限依其門牌地址規定如下：
1. 臺北市：每月新臺幣三萬九千元。
2. 新北市、桃園市、臺中市、新竹市及新竹縣：每月新臺幣三萬五千元。
3.臺南市及高雄市：每月新臺幣二萬九千元。
4.其他縣市：每月新臺幣二萬二千元。
5.主管機關另有規定者，從其規定。
因為包租代管要以一門牌為一租賃住宅出租，不得分租。
如果是透天或是坪數、房間數比較多的房子，可能就會超過政策允許的租金上限。
租賃所得可扣除費用率
租金收入屬於房東每年五月應申報繳稅的綜合所得之一。
然而這份收入是可以扣除「必要費用」的喔！
可選擇用逐項列舉，或直接扣除必要費用率。
得列舉之細項包括折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、產物保險費及向金融機構借款購屋而出租之利息支出等。
如果無法逐項列舉，可適用財政部頒定之費用標準，43％計為必要費用，剩下57％才需要計稅。如果是社會住宅包租代管的房東，費用率則為 60%。
- 一般出租需課稅所得額：月租金 x 12 x (1 – 費用率 43% )
- 公益出租需課稅所得額：(月租金 – 15000) x (1 – 費用率 43% )
- 包租代管需課稅所得額：(月租金 – 15000) x (1 – 費用率 60% )
公益出租人、社會住宅包租代管更詳細的資訊，請確認政府網站：
申請租金補貼相關資訊：
因為各地方還有不同的補貼方案，所以 Google 搜尋 租屋所在縣市＋租金補貼，可以找到更符合你的需求的資訊喔！
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