不動產的傳承,做法分成三種:贈與、買賣、繼承。

父母想要把自己名下的房子移轉給小孩,要選擇哪一種方式能夠減少稅金,達到節稅效果呢?

今天這篇文章會分享贈與、買賣、遺產給小孩的細節、稅金,方便你在做資產規劃時給可以預先思考喔!

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用贈與方式轉移房子、土地

許多人想到要轉移不動產給孩子,第一個想到的就是贈與!

贈與不是有免稅額嗎?聽說房子還可以在免稅額以內每年分次贈與,這樣就不用繳贈與稅了?

目前贈與稅的免稅額為一年 244 萬(資料更新 2024/05/25),超過的部分,就會按照贈與稅的稅率級距去計算贈與稅。

贈與稅稅率級距

贈與淨額稅率累進差額
2500萬元以下10%0
2500~5000萬元15%125萬
5000萬元以上20%375萬

贈與房子、土地的稅賦(贈與稅、土地增值稅、契稅)

贈與時,土地、房子的價值,會分別以土地公告現值,以及房屋評定現值來做計算。

因此,如果不動產的土地公告現值、房屋評定現值沒有超過 244 萬,就可以直接免贈與稅!

不過贈與不動產時,不止牽涉到贈與稅,還有其他相關的稅賦。

贈與不動產給小孩,要繳納的贈與稅會牽涉到土地增值稅、契稅。

  • 贈與土地有 2 種稅賦:贈與稅、土地增值稅 (稅率為20%、30%、40%)
  • 贈與房屋有 2 種稅賦:贈與稅、契稅 (稅率6%)

贈與時所繳納的土地增值稅、契稅,由受贈人繳納,可以從贈與總額中扣除。
因此,就算免繳贈與稅,還是要記得計算土地增值稅、契稅的稅金喔~

單次贈與

因此,假設陳媽媽在 2024 年 5 月 1 日將自己名下的房子、土地贈與給女兒。

多年前陳媽媽取得那筆土地時,土地的公告現值為 80 萬,隨著時間流逝,土地的價值也翻了很多倍,土地公告現值在多年後的 2024/05/01 已經變成 500 萬。

而想要贈與給女兒的那棟房子,2024/05/01 的房屋評定現值為 80 萬。

這次透過贈與轉移土地、房子給女兒,陳媽媽、女兒(受贈人)會需要繳納的稅金為:

  • 土地增值稅:假設為1,000,000 元(由受贈人-女兒 繳納)
  • 契稅:假設為50,000 元(由受贈人-女兒 繳納)
  • 贈與稅
    贈與總額:5,800,000 元
    免稅額:2,440,000 元
    扣除額:1,050,000 元(土地增值稅、契稅)
    贈與淨額:2,310,000 元
    稅率:10%。
    應納贈與稅額為231,000 元

房地產可以分次贈與嗎?不動產逐年贈與

那如果是逐年多次贈與,該怎麼進行呢?

其實可以依照你的土地總持分、建物持分,逐年轉移給孩子。

例如:建物今年先轉移 30/100,明年再轉移 20/100…等,分多年轉移。

這個比例可以自行調整,基本上會壓在每年贈與免稅額度內慢慢轉移。

逐年贈與不動產缺點 1:轉移時間拉很長

逐年贈與的方式雖然可以省下贈與稅,但是因為轉移的時間拉得很長。

未來小孩如果想要賣掉你贈與給他的不動產,要使用房地合一稅的自用住宅優惠稅率,還必須要自住、持有等到 6 年以上才能出售!
否則可能會有高額的房地合一稅需要繳納。

逐年贈與不動產缺點 2:土地增值稅、契稅、代書費等費用增加

因為是逐年多次贈與,代表每次贈與時都需要再繳納土地增值稅、契稅、代書費等費用。

雖然節省了贈與稅,但也要看這些相關費用累計起來,是否真的跟單次贈與比起來划算喔!

如果房子贈與時,還有房貸…

假設房子贈與給小孩是,仍有剩餘房貸沒有繳清,可以在贈與契約中約定好是否要由小孩負擔房貸。

如果決定由小孩負擔房貸,還必須要去辦理「抵押權設定變更」,也需要辦理貸款轉貸,把抵押權塗銷後重新設定抵押權。

這也就代表小孩取得不動產還要繳貸款,並不是「無償取得不動產」,屬於「贈與附有負擔」的狀況,因此贈與稅計算時,也可以把貸款餘額部分扣除,無需納入贈與稅計算。

以上面陳太太的例子來看,贈與的土地、房子,土地公告現值以及房屋評定現值扣除契稅、土地增值稅之後,需要計算贈與稅的金額為 231 萬,然而當時還有房貸 300 萬尚未繳清,那麼 231 萬扣除房貸餘額 300 萬,算下來就不需要繳納贈與稅了。

假設父母靈機一動,在贈與之前去辦理房貸,想要透過這種「贈與附有負擔」的方式節省贈與稅,也必須要注意:小孩是不是真的有能力還負擔房貸?

因為國稅局會去確認貸款的真實性,如果父母想要用每年的贈與免稅額來幫小孩償還房貸,那國稅局就會認為房子仍然是屬於贈與的,並不是真的由小孩來負擔房貸。

那麼就會面臨要補繳贈與稅的狀況喔~

小孩未來賣房,贈與來的房子、土地要繳很多稅?

前面我們提到,贈與的土地、房子價值,是用土地公告現值以及房屋評定現值來做計算。

一般來說,土地公告現值以及房屋評定現值都會低於市價許多。

也就是說,小孩受贈拿到的房子、土地,取得成本是比起市價來得低的。

(就算贈與時,小孩需要負擔房貸餘額,房貸餘額也不會算入取得成本喔!)

未來小孩想要賣房子、賣土地時,房地合一稅是用賣出價格扣掉取得成本來計算的,因此小孩之後想要賣出不動產要繳納的房地合一稅,可能會多出許多!

依照我們上面的案例,陳太太贈與給女兒時,房屋評定現值為 80 萬,等到女兒想要賣出時,想要以市價 800 萬賣出。
那麼以房地合一稅的計算方式,會是由 800 萬扣掉 80 萬,就要按照 720 萬扣除其他費用來計算房地合一稅。

假設小孩未來賣房,避免高額房地合一稅的方式:

  1. 符合房地合一稅「自用規定」,也就是出售前須自住設籍及持有滿六年。
    那就可以獲得 400 萬免稅額,超過的部分稅率 10%。
  2. 符合房地合一稅「重購退稅」,在兩年內重購自用房屋申請退稅
  3. 持有超過10年,房地合一稅率降至15%

因此,如果想透過贈與來轉移不動產給小孩,記得也要考慮到未來小孩賣房時,需要負擔的房地合一稅喔!

使用贈與轉移不動產給小孩的優缺點

優點:

  • 父母不需要繳房地合一稅
  • 可利用每年贈與稅免稅額,逐年贈與不動產
  • 沒有房貸的房子贈與,小孩無需貸款能力
  • 如有房貸,房貸餘額可以扣除贈與淨額
  • 如果小孩已婚,透過贈與而來的房子、財產因為小孩配偶沒有貢獻,所以就算未來小孩離婚,他的配偶也無法透過請求剩餘財產來得到房產
    (但如果小孩需要在婚後接續還房貸,那麼償還的房貸款項還是可以被請求剩餘財產)

缺點:

  • 未來出售贈與的不動產,需要以低於市價的「土地公告現值以及房屋評定現值」作為取得成本
  • 小孩短期內要出售不動產,房地合一稅會很高

贈與稅試算

國稅局有提供贈與稅試算,可以把贈與的公告土地現值、房屋評定現值、動產等價值填上去,再去看可以扣除的土地增值稅、契稅、房貸餘額等金額,就可以試算出贈與稅要繳多少錢囉!

用買賣的方式轉移房子、土地

如果不想被課徵贈與稅,也不想要未來小孩要出售房產時被課徵高額房地合一稅,另一種方式就是用買賣的方式來轉移不動產。

不過其實二等親以內的不動產買賣,都會被視作成「贈與」。
因此二親等以內親屬間財產的買賣,還是要先填寫贈與稅申報書辦理贈與稅申報。

但如果能夠提出買賣的實質證明,像是:

  • 父母、小孩雙方的存摺明細:用來證明實際上真的有收款、付款
  • 小孩的財力證明
  • 買賣合約書、雙方身分證明文件、稅單

並且,國稅局會確認小孩買入的價金並非由父母提供、是由小孩出資的。
如果小孩自備款不夠,需要向銀行申請房屋貸款,國稅局也會去審核小孩未來日否有辦法負擔銀行貸款。

因此,就算房貸已經審核通過,也不代表國稅局就會認為是買賣喔!

再來,向銀行申貸時也要注意不能由出賣人當作保證人。
假設房子在爸爸名下,爸爸就不能當作保證人來幫助小孩申貸,否則會被認為是贈與,這時候只能由媽媽作為保證人來申貸。

如果經由國稅局審核後認定為買賣、不視為贈與,就可以免徵收贈與稅,也會核發「非屬贈與財產同意移轉證明書」,這樣才能去辦理過戶。

房子可以便宜賣給子女嗎?

如果房子市價 1500 萬,房子的評定現值為 500 萬,但父母用遠低於市場行情價,半買半相送只用 400 萬賣給小孩。
不但遠低於市場行情,有機會被國稅局認作贈與。

雖然此舉可以避免贈與稅,但是因為小孩的房屋取得成本是遠低於市價,未來要賣出時,也是需要看房地合一稅的稅金會不會負擔太重。

使用買賣轉移不動產給小孩的優缺點

優點:

  • 小孩可以用成交價當作取得成本,出售時可以繳比較少的房地合一稅
  • 土地增值稅有機會申請自用稅率 10%

缺點:

  • 如果小孩沒有穩定工作收入的金流證明,國稅局比較難以將這次的轉移視作買賣
  • 需要檢附金流證明讓國稅局審核,才有機會被視作買賣

用繼承的方式轉移房子、土地給小孩

繼承的不動產價值怎麼計算?土地會以土地公告現值,房屋會以房屋評定現值計算。
如果繼承的不動產還有沒繳清的房貸,那就還會再扣除房貸餘額才列入遺產總額。

遺產的免稅額比較高,目前免稅額為 1333 萬元。

看條件還會有遺產扣除額(資料更新 2024/05/25):

  • 配偶扣除額: 553 萬
  • 直系血親卑親屬扣除額:每人 56 萬的扣除額
  • 父母扣除額:每人 138 萬扣除額
  • 喪葬費扣除額:多扣除額 138 萬

而且繼承到的不動產不需要繳土地增值稅、契稅。

如果繼承到的不動產外加其他遺產計算起來的價值,扣除掉遺產扣除額之後是低於免稅額的,那就不用繳遺產稅。

如果有需要繳遺產稅,那就看遺產淨額的金額,繳 10%~20%不等的遺產稅。

遺產稅稅率級距

遺產淨額(元)稅率(%)累進差額(元)
5千萬以下100
5千萬~1億15250萬
超過 1 億20750萬

小孩未來賣房,繼承來的房子、土地要繳很多稅?

假設小孩繼承到的不動產未來要出售時,取得成本會以「繼承時」的房屋評定現值加上土地公告現值來計算。
而且出售房子的課稅制度就要看當初父母買房的時間點是在什麼時候?

父母取得房產時間點小孩出售房產時的課稅制度
2016 年以後房地合一稅
2015/12/31 以前財產交易所得併入個人所得稅計算但如果用房地合一稅繳的稅金比較少,也可以選擇房地合一稅
(通常選擇舊制稅額較低,但也不一定)

採用舊制財產交易所得

假設是用舊制,財產交易所得會併入個人所得稅計算。

那就會是按照房子成交價扣除以下幾項金額:

  • 繼承時的占土地公告現值及房屋評定現值
  • 繼承時的房貸餘額
  • 相關出售費用
  • 修繕費

接著,會再乘上「房地比」(出售時房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例)來算出最終的財產交易所得。

財產交易所得之後就會併入小孩的個人所得稅計算。

直接舉例來看:

項目金額
小孩售出房子的價格1000萬
繼承時的土地公告現值及房屋評定現值300 萬
繼承時的房貸餘額0 元
相關費用、修繕費0元
出售時的土地公告現值及房屋評定現值共 400 萬。房屋評定現值:100 萬土地公告現值:300 萬算出來的房地比為 1/4

因此,當小孩出售房子時要併入所得稅的金額會是:175 萬。

(售價 1000 萬 – 繼承時的房地現值 300 萬 – 繼承時的房貸餘額 0) x 房地比  1/4 
那就看這 175 萬併入所得稅之後,要繳多少所得稅(稅率 5%~40%)

延伸閱讀:2024 年綜合所得稅報稅攻略,所得稅試算前必看!

採用新制房地合一稅

成交價 – 取得成本(繼承時的占土地公告現值及房屋評定現值)-相關費用-土地漲價總數額=課稅所得(稅基)

再看出售時間點,來判斷稅率是多少。

💡若符合自用住宅相關條件者,課稅所得可扣除400萬元免稅額

舉例來說:

項目金額
小孩售出房子的價格1000萬
繼承時的土地公告現值及房屋評定現值300 萬
繼承時的房貸餘額0 元
相關費用、修繕費0元
土地漲價總數額100 萬

 因此,當小孩出售房子時要繳拿房地合一稅的課稅所得是:600 萬。
(售價 1000 萬 – 繼承時的房地現值 300 萬 – 土地漲價總數額 100 萬) = 600 萬
那就看有沒有符合自用住宅稅率 10%,不然就是繳15%~45%不等的房地合一稅

延伸閱讀:房地合一稅是什麼?自用住宅可以免稅、退稅?

父母可以逐年贈與現金來減少遺產稅嗎?

可以,但要注意如果是父母過世前 2 年的贈與,不論贈與當時是否有繳納贈與稅,這 2 年內的贈與都需要併入遺產總額來課徵遺產稅喔!

使用繼承轉移不動產給小孩的優缺點

優點:

  • 有遺產免稅額
  • 不需要繳納土地增值稅、契稅

缺點:

  • 小孩出售房產時,會以「繼承當下的土地公告現值及房屋評定現值」作為取得成本
  • 多名子女時,房子分產糾紛較多

延伸閱讀:繼承後共同持有房子,但被親戚佔用怎麼辦?房屋稅不繳會怎樣?ft. 陳庭琪律師

轉移房子的三種方式(贈與、買賣、繼承)比較表

移轉房產給小孩的方式買賣贈與繼承
土地增值稅自用優惠稅率10%或
一般稅率20~40%
一般稅率20~40%
契稅房屋評定現值 x 6%房屋評定現值 x 6%
印花稅(房屋)房屋評定現值 x 0.1%房屋評定現值 x 0.1%平均繼承:無
分割繼承:房地現值x 0.1%
印花稅(土地)土地公告現值 x 0.1%土地公告現值 x 0.1%
贈與稅仍須申報贈與稅,
但可以提出買賣證明來免繳贈與稅
超過免稅額:10~20%
遺產稅超過免稅額+扣除額:10~20%
房地合一稅
未來小孩出售時的取得成本判定買賣成交價贈與時的土地公告現值 +房屋評定現值繼承時的土地公告現值 +房屋評定現值
未來小孩售出時的課稅方式判斷日期向父母買房子的取得日贈與日父母取的房產的日期

移轉不動產還是現金給小孩比較好?

其實可以發現無論是贈與、買賣、繼承,透過這三種方式轉移不動產給小孩各有優缺點。

如果真的想要幫助小孩買房,或許利用每人每年贈與免稅額度 244 萬,小孩可以一年取得分別來自爸媽各 244 萬元,總共 488 萬元的現金。

當子女登記結婚時,在他們登記結婚的前後六個月內,父母雙方都可以額外享有每人100萬元的贈與子女婚嫁免稅額。
透過逐年贈與現金來讓小孩買入自己心儀的房子,也不外乎是一種方式喔!

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