近年來,政府祭出實價登錄 2.0、房地合一稅 2.0 等政策,企圖來解決買賣不透明、投資客炒房。

而其中一項重要的打房政策——《平均地權條例》的修法,也在 2023 年 1 月三讀通過,並且於 7 月 1 日正式上路。

這次《平均地權條例》祭出 5 大重點改革來抑制炒房,究竟會對於想買房的你有什麼影響呢?

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平均地權是什麼?

《平均地權條例》是土地法中的特別法,是一條用來抑制炒作土地、房屋價格的法規。

《平均地權條例》的前身

從 1949 年開始,政府推動了許多土地改革。

像是一些我們在歷史課本都有學過的政策:375 減租、耕者有其田…等。

到了 1954 年,許多都市土地也隨著經濟繁榮而價格起飛,都市土地的價格也開始上漲。

為了避免都市土地持續被壟斷,政府也訂定土地法中的特別法 ——《實施都市平均地權條例》,透過 4 大綱領:規定地價、照價徵收、照價收買、漲價歸公,來穩定都市土地的價格。

不過,當時《實施都市平均地權條例》的規範範圍僅限於都市土地,其他區域的土地其實也都有炒作、哄抬價格的情形。

因此,政府在 1977 年就將這項條例更名為《平均地權條例》,也修正為不分地區、全面實施。

平均地權條例修正的施行日期?

《平均地權條例》的修法的上路期間為 2023 年 7 月 1 日,正式開始實施。

不過,這也不是《平均地權條例》第一次修正!

從 2011 年以來,《平均地權條例》也經過了 6 次的修正了,為的都是健全房市發展。

平均地權條例有什麼影響? 5 大修正內容,平均地權條例懶人包

《平均地權條例》這次的修正案於 2022 年 12 月 21 日初審通過,立法院於 2023 年 1 月 10 日三讀通過。

終於,《平均地權條例》修正案在 2023 年 7 月 1 日上路。

而《平均地權條例》此次的修法有 5 大重點,直接來看看對於想要購屋的你會有什麼影響吧!

1. 預售屋、新建屋的換約轉售門檻限制

首先,《平均地權條例》限定了「預售屋」、「新建成屋」買賣契約的轉售門檻。

過去沒有轉售門檻前,你買了預售屋、新建成屋後,想要轉賣給誰是沒有限制的。

不過這次修法後,「預售屋」或「新建成屋」的買賣契約,除了配偶、直系血親或二親等內旁系血親,或是經內政部公告的特殊情形以外,是不能讓與、轉售給第三人的。

建商不能同意,也不能協助你讓與、轉售買賣契約,否則違規可是會按戶(棟)處罰新台幣50 萬至 300萬元喔!

那什麼是內政部公告的特殊情形呢?

  • 共同買受人間讓與、轉售
  • 本人死亡,而繼承人無意保留
  • 本人或家庭成員罹患重大疾病,需要 6 個月以上的全日照顧
  • 當災害損害設籍居住的房屋以致無法居住,且該房屋為本人、家庭成員所有
  • 非自願離職超過 6 個月,且已受雇該雇主 1 年以上
  • 本人或家庭成員因重大事故,導致第三人死亡或重大傷害,需要 6 個月以上的全日照顧
  • 買房簽約後受到強制執行

如果在買了「預售屋」或「新建成屋」後,面臨上述的特殊情形,向縣市政府申報後,就可以讓與、轉售給第三人。

也要注意,如果遭受上述的特殊狀況,目前讓與、轉售是每 2 年以一戶(棟)為限喔!

如果真的有在 2 年內發生 2 次特殊狀況,第二次就沒有辦法轉售、讓與了喔。

不過也有一些情況,是不需要申請,也不限定每 2 年一次:

  • 配偶、直系或二等親內旁系血親之間換約。
  • 本人死亡後,由繼承人依法繼承。
  • 私法人因合併而承受,或解散清算後財產歸屬

想了解詳細內容可參考《平均地權條例》第 47-4 條第 81-3 條,以及預售屋及新建成屋買賣契約得讓與或轉售情形

2.重罰炒作行為

這次的修法也明確規範,下面行為可以處以重罰:

  • 散布不實資訊,影響不動產交易價格
  • 與他人通謀或虛偽交易,營造不動產交易活絡、熱銷的現象
  • 違規銷售、連續買入或加價轉售不動產,且明顯影響市場秩序或壟斷轉售牟利
  • 其他影響不動產價格的操作行為

只要是上述可以影響土地、房屋交易價格,企圖炒作的行為,都可以按戶(棟、筆),處罰新台幣 100 萬至 5,000 萬元喔!

而且只要限期內沒有改善,是可以連續處罰罰鍰到改善為止喔。

這次的修法,就是為了避免房價不實,預售屋透過紅單銷售營造熱銷的現象來影響房市價格!

3.檢舉獎金制度

民眾可以向縣市政府檢舉「不動產銷售、買賣」或「申報登錄資訊」的違規行為。

例如:簽 AB 約來拉升房價申報資訊不實(低報車位價格)、逾期申報、紅單轉售

只要你可以提出人、事、時、地、物等佐證資料當作證據,而且經主管機關查證屬實,就可以從實收罰鍰總金額中,提撥實收罰鍰的 30% 的檢舉獎金給檢舉人,每案件的獎金不超過 1000 萬元。

而且作為吹哨者的身份是保密的,大家可以放心檢舉! 

部分違規的手法,我們也在破解 4 招實價登錄陷阱,讓你買到合理價!提過,歡迎你閱讀。

不過,若是被抓到檢舉人是偽造、變造陳述,那麼經過法院判決後,主管機關可以撤銷檢舉獎金喔!

想了解詳細內容可參考《平均地權條例》第 81-4 條

4.管制私法人購屋

這次《平均地權條例》的修法,也有針對「私法人」購屋做管制。

什麼是私法人?

「法人」是專門的法律術語,意指獨立享有民事權利、承擔民事義務的單位。像是:公司、基金會等單位。法人也分為兩大類:「公法人」以及「私法人」。

而這次被《平均地權條例》修法管制的私法人,是按照私法(如民法、公司法等)所成立的法人者。 

私法人也分為 4 大類型:

  • 社團法人:以社員之結合為中心的法人。例如農會、公會、商會等,即屬之。
  • 財團法人:以獨立財產為中心之法人。例如私立學校、基金會、寺廟等均屬之。
  • 公益法人:以社會上不特定多數人的利益為目的的法人。例如財團法人。
  • 營利法人:以組成人員(社員)的利益為目的的法人,主要為公司、銀行等。

《平均地權條例》的修法,會特別針對私法人購屋做管制,是因為過去以私法人名義短期買賣房子的比例很高,大部分會在 1 年內就轉手,也就是變相短期出售炒房。

過去就已經有規定公司買住宅會限制貸款成數 4 成,這次《平均地權條例》的修法則是改成以「許可制」的方式,分成「免經許可」及「需經許可」二種。

需經許可的部分,私法人想購屋就必須要附上使用計畫,並且經由中央主管機關的許可後,才能購買。

並且,購買住宅的申請用途要為下列目的之一: 

  • 作為宿舍使用,但是不能超過經常僱用員工數
  • 供居住使用之出租經營,且私法人的營業項目中,需要包含不動產租賃業
  • 合建、實施或參與都市更新、都市危險及老舊建築物重建。 
  • 建築物使用類組及變更使用辦法第二條附表二 H-1 及 H-2 類組之衛生福利機構場所。
    例如:老人福利機構、護理機構、精神復健機構、身心障礙福利機構及長期照顧服務機構 
  • 合作社為設置住宅公用設備,也就是指設置住宅、醫療、老人及幼兒社區照顧相關服務等公用設備
  • 其他經中央主管機關公告者

私法人購屋免經許可的 9 種情況:

  1. 公(國)營事業或受政府捐助之財團法人,如台糖、北捷、法扶基金會等。
  2. 金融機構轉投資的資產管理公司(AMC),如台灣金聯,買受不良債權擔保品,以及政府公開標售的住宅。
  3. 不動產經紀業買回其代理銷售的瑕疵物件,如海砂屋、輻射屋及凶宅。
  4. 參與法院拍賣。
  5. 買受文化資產保護法所定私有古蹟、歷史建築、紀念建築等。
  6. 依法律規定具有優先購買權者。
  7. 都市更新整合階段的迅行劃定地區(具急迫重要性),以及在公展、完成階段,計劃實施者、出資者及所有權人可交易計劃範圍內的住宅。 
  8. 危老重建的起造人、所有權人,可交易計劃範圍內的住宅。
  9. 私法人與土地所有權人簽訂合建契約,而買受住宅。基本上就是指建商為了蓋房子,向地主買地、買房。

如果私法人購屋是需經許可的情況下,購入住宅後,5 年內不得辦理移轉、讓與或預告登記喔!

但如果是免經許可的情況,則不受 5 年內不得移轉、讓與或預告登記的限制。

想了解詳細內容可參考《平均地權條例》第 79-1 條,以及私法人買受供住宅使用之房屋許可辦法

5.解約申報登錄

現行的《平均地權條例》,有了「禁止預售屋、新建屋換約轉售」新規定,為了避免建商、民眾想新花招,改成以「解約」再轉讓給第三人的做法。(也就是民眾買了之後又退戶,建商又可以再次出售)

因此也多了「解約申報登錄」的這條規定,期待讓預售屋的市場更透明。

如果真的有買預售屋、新建屋卻解約,要記得是由「出賣人」主動申報喔!

(假設是跟建商買預售屋解約,那就是建商要去申報)

違規的話,可是會按戶(棟)處罰新台幣 3 萬至 15 萬元,未改正則按次處以 30 萬到 100 萬元的罰鍰喔!

想了解詳細內容可參考《平均地權條例》第 81-2 條

《平均地權條例》修法的影響?

基本上,如果是自住客買房,《平均地權條例》這次的修法影響不大。

但如果是投資客、代銷、仲介,就會受到限制換約、轉售,以及重罰炒作等管制。

而私法人也會因為購屋改成許可制,而避免高資產族群、公司將房地產作為投資標的。

如果因為修法而讓預售案的銷量減少,對於中小型建商也是一個挑戰。

期待這次《平均地權條例》的修法可以抑制短期炒房賺價差的現象,讓不動產可以導向長期置產的用途,避免投機行為。

近期其他的打房政策

六都與新竹縣市第二戶貸款上限7成

自 2023 年 6 月 16 日開始,針對六都、新竹縣市等地區,購買第二戶的房貸上限最高為 7成。
這就會影響到仍然有房貸但想換屋的族群。

因為反彈聲響過大, 2023 年 7 月 10 日政府也宣佈,可以有條件地放寬第二戶貸款上限 7 成。

條件如下:
1. 借款人應於特定地區第二戶購屋貸款撥款後 1 年內,將第一戶房貸擔保品出售及完成產權移轉登記,且清償債務並塗銷第1戶房貸之抵押權,以及不得以轉貸等方式規避上開事項。

2. 借款人違反切結事項之不利違約效果,包括:立即收回貸款成數差額;追溯自撥款日起,按貸款餘額計收罰息;加收以轉貸等方式規避切結事項之違約金。

如果達不到條件,第二戶還是只能貸款最高 7 成,會很大影響嗎?!

會的,畢竟一個 2000 萬的房子,最高貸款成數從 8 成降為 7 成,頭期款就必須多準備 200 萬了!

這類族群想購買第二戶房子且申請房貸時,如果想要爭取比較好的房貸條件,可以有幾個方式:

  • 以「配偶名義」購屋、申請房貸
  • 把房子登記在小孩名下(但要注意贈與稅的問題)
  • 只能「先賣後買」(但要注意學齡孩童的戶籍被影響,會不會造成學區問題)

實價登錄 2.0

像是 2021 年 7 月上路的實價登錄 2.0,必須要揭露完整門牌、預售屋簽訂買賣契約的 30 日內申報、禁止轉售預售屋預約單據(紅單)等。

詳細內容可參考:破解 4 招實價登錄陷阱,讓你買到合理價!

房地合一稅 2.0

房地合一稅 2.0 同樣也是在 2021 年 7 月上路。

而房地合一稅 2.0 延長短期交易適用高稅率的年限,並且將營利事業納入房地合一稅適用範圍。

詳細內容可參考:房地合一稅是什麼?自用住宅可以免稅、退稅?

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