近年來，政府祭出實價登錄 2.0、房地合一稅 2.0 等政策，企圖來解決買賣不透明、投資客炒房。
而其中一項重要的打房政策——《平均地權條例》的修法，也在 2023 年 1 月三讀通過，並且於 7 月 1 日正式上路。
這次《平均地權條例》祭出 5 大重點改革來抑制炒房，究竟會對於想買房的你有什麼影響呢？
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平均地權是什麼？
《平均地權條例》是土地法中的特別法，是一條用來抑制炒作土地、房屋價格的法規。
《平均地權條例》的前身
從 1949 年開始，政府推動了許多土地改革。
像是一些我們在歷史課本都有學過的政策：375 減租、耕者有其田…等。
到了 1954 年，許多都市土地也隨著經濟繁榮而價格起飛，都市土地的價格也開始上漲。
為了避免都市土地持續被壟斷，政府也訂定土地法中的特別法 ——《實施都市平均地權條例》，透過 4 大綱領：規定地價、照價徵收、照價收買、漲價歸公，來穩定都市土地的價格。
不過，當時《實施都市平均地權條例》的規範範圍僅限於都市土地，其他區域的土地其實也都有炒作、哄抬價格的情形。
因此，政府在 1977 年就將這項條例更名為《平均地權條例》，也修正為不分地區、全面實施。
平均地權條例修正的施行日期？
《平均地權條例》的修法的上路期間為 2023 年 7 月 1 日，正式開始實施。
不過，這也不是《平均地權條例》第一次修正！
從 2011 年以來，《平均地權條例》也經過了 6 次的修正了，為的都是健全房市發展。
平均地權條例有什麼影響？ 5 大修正內容，平均地權條例懶人包
《平均地權條例》這次的修正案於 2022 年 12 月 21 日初審通過，立法院於 2023 年 1 月 10 日三讀通過。
終於，《平均地權條例》修正案在 2023 年 7 月 1 日上路。
而《平均地權條例》此次的修法有 5 大重點，直接來看看對於想要購屋的你會有什麼影響吧！
1. 預售屋、新建屋的換約轉售門檻限制
首先，《平均地權條例》限定了「預售屋」、「新建成屋」買賣契約的轉售門檻。
過去沒有轉售門檻前，你買了預售屋、新建成屋後，想要轉賣給誰是沒有限制的。
不過這次修法後，「預售屋」或「新建成屋」的買賣契約，除了配偶、直系血親或二親等內旁系血親，或是經內政部公告的特殊情形以外，是不能讓與、轉售給第三人的。
建商不能同意，也不能協助你讓與、轉售買賣契約，否則違規可是會按戶（棟）處罰新台幣50 萬至 300萬元喔！
那什麼是內政部公告的特殊情形呢？
- 共同買受人間讓與、轉售
- 本人死亡，而繼承人無意保留
- 本人或家庭成員罹患重大疾病，需要 6 個月以上的全日照顧
- 當災害損害設籍居住的房屋以致無法居住，且該房屋為本人、家庭成員所有
- 非自願離職超過 6 個月，且已受雇該雇主 1 年以上
- 本人或家庭成員因重大事故，導致第三人死亡或重大傷害，需要 6 個月以上的全日照顧
- 買房簽約後受到強制執行
如果在買了「預售屋」或「新建成屋」後，面臨上述的特殊情形，向縣市政府申報後，就可以讓與、轉售給第三人。
也要注意，如果遭受上述的特殊狀況，目前讓與、轉售是每 2 年以一戶（棟）為限喔！
如果真的有在 2 年內發生 2 次特殊狀況，第二次就沒有辦法轉售、讓與了喔。
不過也有一些情況，是不需要申請，也不限定每 2 年一次：
- 配偶、直系或二等親內旁系血親之間換約。
- 本人死亡後，由繼承人依法繼承。
- 私法人因合併而承受，或解散清算後財產歸屬
想了解詳細內容可參考《平均地權條例》第 47-4 條、第 81-3 條，以及預售屋及新建成屋買賣契約得讓與或轉售情形。
2.重罰炒作行為
這次的修法也明確規範，下面行為可以處以重罰：
- 散布不實資訊，影響不動產交易價格
- 與他人通謀或虛偽交易，營造不動產交易活絡、熱銷的現象
- 違規銷售、連續買入或加價轉售不動產，且明顯影響市場秩序或壟斷轉售牟利
- 其他影響不動產價格的操作行為
只要是上述可以影響土地、房屋交易價格，企圖炒作的行為，都可以按戶（棟、筆），處罰新台幣 100 萬至 5,000 萬元喔！
而且只要限期內沒有改善，是可以連續處罰罰鍰到改善為止喔。
這次的修法，就是為了避免房價不實，預售屋透過紅單銷售營造熱銷的現象來影響房市價格！
3.檢舉獎金制度
民眾可以向縣市政府檢舉「不動產銷售、買賣」或「申報登錄資訊」的違規行為。
例如：簽 AB 約來拉升房價、申報資訊不實（低報車位價格）、逾期申報、紅單轉售
只要你可以提出人、事、時、地、物等佐證資料當作證據，而且經主管機關查證屬實，就可以從實收罰鍰總金額中，提撥實收罰鍰的 30% 的檢舉獎金給檢舉人，每案件的獎金不超過 1000 萬元。
而且作為吹哨者的身份是保密的，大家可以放心檢舉！
部分違規的手法，我們也在破解 4 招實價登錄陷阱，讓你買到合理價！提過，歡迎你閱讀。
不過，若是被抓到檢舉人是偽造、變造陳述，那麼經過法院判決後，主管機關可以撤銷檢舉獎金喔！
想了解詳細內容可參考《平均地權條例》第 81-4 條。
4.管制私法人購屋
這次《平均地權條例》的修法，也有針對「私法人」購屋做管制。
什麼是私法人？
「法人」是專門的法律術語，意指獨立享有民事權利、承擔民事義務的單位。像是：公司、基金會等單位。法人也分為兩大類：「公法人」以及「私法人」。
而這次被《平均地權條例》修法管制的私法人，是按照私法（如民法、公司法等）所成立的法人者。
私法人也分為 4 大類型：
- 社團法人：以社員之結合為中心的法人。例如農會、公會、商會等，即屬之。
- 財團法人：以獨立財產為中心之法人。例如私立學校、基金會、寺廟等均屬之。
- 公益法人：以社會上不特定多數人的利益為目的的法人。例如財團法人。
- 營利法人：以組成人員（社員）的利益為目的的法人，主要為公司、銀行等。
《平均地權條例》的修法，會特別針對私法人購屋做管制，是因為過去以私法人名義短期買賣房子的比例很高，大部分會在 1 年內就轉手，也就是變相短期出售炒房。
過去就已經有規定公司買住宅會限制貸款成數 4 成，這次《平均地權條例》的修法則是改成以「許可制」的方式，分成「免經許可」及「需經許可」二種。
需經許可的部分，私法人想購屋就必須要附上使用計畫，並且經由中央主管機關的許可後，才能購買。
並且，購買住宅的申請用途要為下列目的之一：
- 作為宿舍使用，但是不能超過經常僱用員工數
- 供居住使用之出租經營，且私法人的營業項目中，需要包含不動產租賃業
- 合建、實施或參與都市更新、都市危險及老舊建築物重建。
- 建築物使用類組及變更使用辦法第二條附表二 H-1 及 H-2 類組之衛生福利機構場所。
例如：老人福利機構、護理機構、精神復健機構、身心障礙福利機構及長期照顧服務機構 - 合作社為設置住宅公用設備，也就是指設置住宅、醫療、老人及幼兒社區照顧相關服務等公用設備
- 其他經中央主管機關公告者
私法人購屋免經許可的 9 種情況：
- 公（國）營事業或受政府捐助之財團法人，如台糖、北捷、法扶基金會等。
- 金融機構轉投資的資產管理公司（AMC），如台灣金聯，買受不良債權擔保品，以及政府公開標售的住宅。
- 不動產經紀業買回其代理銷售的瑕疵物件，如海砂屋、輻射屋及凶宅。
- 參與法院拍賣。
- 買受文化資產保護法所定私有古蹟、歷史建築、紀念建築等。
- 依法律規定具有優先購買權者。
- 都市更新整合階段的迅行劃定地區（具急迫重要性），以及在公展、完成階段，計劃實施者、出資者及所有權人可交易計劃範圍內的住宅。
- 危老重建的起造人、所有權人，可交易計劃範圍內的住宅。
- 私法人與土地所有權人簽訂合建契約，而買受住宅。基本上就是指建商為了蓋房子，向地主買地、買房。
如果私法人購屋是需經許可的情況下，購入住宅後，5 年內不得辦理移轉、讓與或預告登記喔！
但如果是免經許可的情況，則不受 5 年內不得移轉、讓與或預告登記的限制。
想了解詳細內容可參考《平均地權條例》第 79-1 條，以及私法人買受供住宅使用之房屋許可辦法。
5.解約申報登錄
現行的《平均地權條例》，有了「禁止預售屋、新建屋換約轉售」新規定，為了避免建商、民眾想新花招，改成以「解約」再轉讓給第三人的做法。（也就是民眾買了之後又退戶，建商又可以再次出售）
因此也多了「解約申報登錄」的這條規定，期待讓預售屋的市場更透明。
如果真的有買預售屋、新建屋卻解約，要記得是由「出賣人」主動申報喔！
（假設是跟建商買預售屋解約，那就是建商要去申報）
違規的話，可是會按戶（棟）處罰新台幣 3 萬至 15 萬元，未改正則按次處以 30 萬到 100 萬元的罰鍰喔！
想了解詳細內容可參考《平均地權條例》第 81-2 條
《平均地權條例》修法的影響？
基本上，如果是自住客買房，《平均地權條例》這次的修法影響不大。
但如果是投資客、代銷、仲介，就會受到限制換約、轉售，以及重罰炒作等管制。
而私法人也會因為購屋改成許可制，而避免高資產族群、公司將房地產作為投資標的。
如果因為修法而讓預售案的銷量減少，對於中小型建商也是一個挑戰。
期待這次《平均地權條例》的修法可以抑制短期炒房賺價差的現象，讓不動產可以導向長期置產的用途，避免投機行為。
近期其他的打房政策
六都與新竹縣市第二戶貸款上限7成
自 2023 年 6 月 16 日開始，針對六都、新竹縣市等地區，購買第二戶的房貸上限最高為 7成。
這就會影響到仍然有房貸但想換屋的族群。
因為反彈聲響過大， 2023 年 7 月 10 日政府也宣佈，可以有條件地放寬第二戶貸款上限 7 成。
條件如下：
1. 借款人應於特定地區第二戶購屋貸款撥款後 1 年內，將第一戶房貸擔保品出售及完成產權移轉登記，且清償債務並塗銷第1戶房貸之抵押權，以及不得以轉貸等方式規避上開事項。
2. 借款人違反切結事項之不利違約效果，包括：立即收回貸款成數差額；追溯自撥款日起，按貸款餘額計收罰息；加收以轉貸等方式規避切結事項之違約金。
如果達不到條件，第二戶還是只能貸款最高 7 成，會很大影響嗎？！
會的，畢竟一個 2000 萬的房子，最高貸款成數從 8 成降為 7 成，頭期款就必須多準備 200 萬了！
這類族群想購買第二戶房子且申請房貸時，如果想要爭取比較好的房貸條件，可以有幾個方式：
- 以「配偶名義」購屋、申請房貸
- 把房子登記在小孩名下（但要注意贈與稅的問題）
- 只能「先賣後買」（但要注意學齡孩童的戶籍被影響，會不會造成學區問題）
實價登錄 2.0
像是 2021 年 7 月上路的實價登錄 2.0，必須要揭露完整門牌、預售屋簽訂買賣契約的 30 日內申報、禁止轉售預售屋預約單據（紅單）等。
詳細內容可參考：破解 4 招實價登錄陷阱，讓你買到合理價！
房地合一稅 2.0
房地合一稅 2.0 同樣也是在 2021 年 7 月上路。
而房地合一稅 2.0 延長短期交易適用高稅率的年限，並且將營利事業納入房地合一稅適用範圍。
詳細內容可參考：房地合一稅是什麼？自用住宅可以免稅、退稅？
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