買房是人生大事,金額動輒就是千萬起跳。

如果是朋友、情侶、兄弟姐妹、夫妻一起共同合資買房,房子該登記在誰的名字底下好?

假設未來與朋友疏離、情侶分手、兄弟姐妹感情不合或是夫妻離婚。

房子只登記在一人名下,有什麼方式可以保障所有出資人的權利呢?

今天就要來介紹 4 種合資買房的處理方式:借名登記、抵押權設定、預告登記以及共同登記。

讓你了解合資買房時可以怎麼處理,讓權利清楚,避免房屋糾紛!

合資買房處理方式登記方式說明
借名登記單方登記⭐️風險最高
房子登記在 A 名下,之後 B 需要提出證明有出資
抵押權設定單方登記⭐️需要申辦費用
房子登記在 A 名下,要賣出房子時,B 同樣受償
預告登記單方登記⭐️無法阻止法院強制執行
房子登記在 A 名下,需經預告登記人 B 同意才能處分財產
共同登記共同登記⭐️最公平
A、B 都是房子的共同登記人,想要賣房要A、B 都同意

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情侶適合婚前買房嗎?

許多情侶可能在婚前就有一起在看房子。

假設真的看到心儀的房子想要買時,還沒有結婚前,男女朋友真的適合一起買房嗎?

假設婚前買房,之後結婚,房子是共有財產嗎?

如果是婚前買房,只登記在其中一人名下,房子就屬於個人財產!

結婚後,如果沒有特別申請改變夫妻財產制,那就是按照民法的法定財產制

那麼,就算日後成為夫妻,房子也不會屬於法定財產制中的婚後財產,仍然是個人財產。

假設是女方婚前買房、登記在女方名下。

女方想要賣出、出租房子,都可以自行決定、管理房子。

如果離婚,只有「婚後支付的房貸,以及婚後房子的漲幅」才算是夫妻的共有財產喔!

除非,有其他證據顯示是房子是有借名登記的關係。

婚後買房,出售後的獲利可均分(法定財產制)

但如果是婚後買房,那麼不管房子登記在誰名下,在法定財產制度下,房子是屬於夫妻共同財產。

賣屋後的所得是屬於夫妻共有的財產,雙方是均分的。

在正常的家庭關係中,想要賣房子,應該是雙方經過共同討論後的決定。

但是,如果房子只登記在其中一人名下,其實他在程序上是可以不經過另一半同意賣屋。

不過,這個賣屋後的所得,依然是夫妻共有的財產,另一方是有權利要求獲利均分的喔!

如果當初有特別申請分別財產制或是共有財產制,那就會是別種分配方式了。

可以參考我們的另一篇文章:【夫妻財產分配】財產制度、婚前協議、離婚前脫產等常見問題解惑

合資買房,簽立借名登記契約自保

假設合資買房,卻又只登記在其中一人名下。

除非是其中一方全權負擔房子的費用,否則情侶共同出資就算是合夥買房。

假設合資買房,但只登記在一人名下的情況,就屬於「借名登記」。

在合夥買房的情況下,如果只登記在其中一人名下,最好就要簽訂借名登記契約

將彼此出資的比例、之後賣房獲利該怎麼分配等細節寫清楚。

避免之後意外分手,對方卻不願意承認合資買房的關係。

而且在處理房子金流時,最好都要留下證據,並且盡量避免以「現金」處理。

像是匯款時備註用途,如:支付房貸。

不過,就算是有借名登記契約,如果房子登記人還是私下賣房,這筆交易還是有效。

另一方也只能要求賠償而已…。

延伸閱讀:借名登記是什麼?借名登記不返還會違法嗎?

借名登記常見的糾紛,就是情侶共同出資買房,但是登記在其中一人名下。

假設沒有簽訂借名登記契約,就會出現一方認定是「贈與」、一方認定為「借名登記」。

因此,合資買房也是有其他處理方式,像是「設定抵押權」、「預告登記」、「共同登記」。

文章接下來也會說明這三項方式的優缺點。

設定不動產抵押權登記:確保債權

合資買房,但房子只登記在一人名下時。

就可以在產權登記時,設定抵押權給其他出資者,來保障權益。

假設房子為 1000 萬,朋友 4 人合資,各出 250 萬來一起買房,登記在朋友 A 名下。

那麼在產權登記時,就可以分別設定 250 萬的抵押權給其餘三位朋友。

當房子所有權人朋友 A 想要賣房時,其他出資者也都有權利來取得出售房子的報酬。

但是如果房子有貸款,抵押權的第一順位也會是銀行,其餘順位才會是其他出資者喔!

當朋友 A 要賣房時,如果抵押權設定還沒塗銷(還沒還清銀行房貸、還沒塗銷跟朋友 BCD 的抵押權設定),那麼房子的所有權並不是完全屬於朋友 A。

所以想要轉移房子所有權時,就必須先去塗銷房子的抵押權設定。

也就是朋友 A 要拿到清償証明,到地政機關去辦理塗銷。

因此如果朋友 BCD 作為債權人,沒有簽署清償証明的話,朋友 A 也沒辦法順利塗銷抵押權設定。

在朋友 A 想要賣房的情況下,大家又不願意配合簽署清償証明,那就只能法院見囉!

什麼是預告登記?

如果合資買房但是只有登記在其中一人名下,想要保證自己的權利,可以申辦「預告登記」。

預告登記,就是向地政事務所申請「限制登記」。

如果所有權人想要賣出、貸款、贈與、過戶或信託,也都必須先塗銷預告登記,才有辦法執行。

這樣就可以防止房子被所有權人私自賣出、設定貸款、贈與、過戶、信託。

預告登記其實是用於很多情況:

  • 夫妻預告登記

夫妻之間也可能因為節稅、貸款關係,將房子登記在其中一人名下,也可以辦理預告登記來維護權益。

  • 借名登記後預告登記

文章前面有說到合資買房登記在一人名下,屬於借名登記。

這時候除了簽訂借名登記契約之外,也可以再設定預告登記,確保你自己的權益。

  • 親人間預告登記

有時候父母買房登記在小孩名下,為了防止小孩被騙,或是任意賣房、貸款。

或者像是兄弟姊妹合資買房,共同扶養父母等狀況。

也可以利用預告登記來避免家人私下賣出房子。

  • 債權人預告登記

假設甲方跟乙方借錢,如果甲方名下有房子,那乙方可以申請預告登記。

就可以防止甲方將房子賣出脫產,也可以避免甲方再次用房子申貸。

預告登記優點:

假設情侶合資買房,但是房子登記在女方名下。

那麼男方可以申請預告登記,也就是指將來這房子會過戶給男方,就可以避免女方想要將房子賣給別人,或是做抵押設定(貸款)。

將房子做了預告登記後,如果女方想要私自賣房子、抵押,地政事務所有都會駁回。

如果房子有做預告登記,也會在土地建物謄本上面的所有權部有註記。

預告登記缺點:無法牴觸法院強制執行命令

不過,就算房子有做了預告登記,也是不能牴觸強制執行命令的。

假設房子的所有權人欠錢,導致房子被法院判了強制執行,像是:強制執行查封、拍賣、徵收、假扣押。

以上面的例子來說,女方房子被法院查封要拍賣時,男方有做預告登記,也是無法違反法院命令的。

預告登記有時效嗎?

預告登記沒有時效。

只要沒有主動申請塗銷,那預告登記就會一直存在。

就算預告登記的名義人死亡,繼承人也會繼承這個預告登記設定喔!

預告登記還能貸款嗎?

預告登記的房子,屬於「限制登記」,通常銀行比較不願意核貸。

畢竟房子產權比較複雜,對銀行來說風險比較高。

但如果有正當理由,還是可以向銀行說明,依照實際情況看銀行願不願意核貸。

預告登記可以自己辦嗎?預告登記需要準備什麼?

預告登記可以自己辦理!

準備好以下資料,就可以自行申請預告登記:

  • 土地登記申請書(附登記清冊)
  • 權利、義務人雙方身分證明文件
  • 義務人之印鑑證明(印鑑證明之核發日須為立約日期前一年內始為有效)
  • 申請人印章(可單方申請)
  • 所有權狀
  • 預告登記同意書(同意書應蓋義務人之印鑑章)

如果怕麻煩,也可以請代書申辦,費用大約 6000 元起跳。

預告登記同意書範例

預告登記同意書範例

共同登記:房子共同登記在出資者名下

為了避免合資買房後彼此感情生變,共同出資買房,採取共同登記是最有保障的。

如果房子採共同登記,這樣所有出資者都是房子的所有權人。

在房子的建物及土地做產權登記時,就可以清楚載明持分比例。

共同登記優點:皆為所有權人,一方不得任意賣出房子

在共同登記的情況下,如果其中一個所有權人想要賣房、出租,就需要經過共同持有人同意才能賣。

因此,就可以避免房子在沒經過你同意的情況下賣被掉。

而且,就算真的有一方想出售,共同持有人也會享有「優先購買權」,可以優先購買其餘房產的持分權利。

這項優點看似保障權益,但未來如果彼此感情生變,情侶分手、兄弟鬩牆、夫妻離婚…。

那麼想要處理掉房產,就會需要大家協商後彼此都同意。

不過共同登記也是有缺點的!

接下來就來分析,買房共同登記會有什麼劣勢。

共同登記缺點一:用掉房貸首購優惠

假設雙方都還沒有房產,那麼這次買房夫妻雙方都為「首購」。

夫妻共同登記第一間房後,如果還想再買第二間房子,雙方都不再具備首購資格。

除非將手上第一間房處理掉、清償貸款,否則後續雙方都沒辦法使用首購的優惠利率。

共同登記缺點二:稅單變多份

因為共同持有房子,稅務也會是共同分擔。

也因為如此,所有稅務相關的手續都會需要分別處理,因此行政流程都會走 2 次。

例如地價稅稅單,夫妻兩人會各自收到 1 份,所以就要彼此提醒對方記得繳納!

不過房屋稅通常只有一張稅單。

如果想要分開繳稅,可以申請「房屋稅分單繳納」,這樣就會按照房子持分比例,分別開立稅單囉。

延伸閱讀:房屋稅如何計算?買房前後節稅注意事項

共同登記缺點三:地價稅自用住宅稅率分開申請

也因為申請地價稅自用住宅稅率會比較優惠,如果需要辦理,也都是夫妻分別各自處理。

如果只有其中一方申請地價稅自用住宅稅率,另一方還是按照一般用地稅率課徵。

這樣子地價稅的價差可是會相差 4 倍以上呢!

延伸閱讀:地價稅是什麼?自用住宅地價稅節稅小撇步!

共同登記缺點四:同時喪失一生一次土地增值稅優惠

共同登記更可惜的是:賣房時雙方都會使用到「一生一次土地增值稅優惠」。

在賣掉房子時,如果土地價格跟當初買進時相比有上漲,政府就會徵收土地增值稅。

一般土地增值稅,稅率是20、30、40%,不過每個人都有一個「一生一次的 10% 優惠稅率」。

也就是說雙方都會有各自有10%優惠可以使用。

如果是共同登記,那麼之後將房子賣出時,夫妻兩人各自一生一次的土地增值稅優惠稅率就會一起使用完畢。

共同登記缺點五:第二戶貸款七成限制

因為自從 2023 年開始實施第二戶貸款七成限制,如果 AB 共同登記買房,並且有做房屋貸款。

那麼無論 A 或 B,之後買第二間房子時想要再次房貸,就會受到第二戶貸款七成、無寬限期的限制喔!

介紹完借名登記、抵押權設定、預告登記以及共同登記,如果要合資買房,你會想採取哪一種方式呢?

只要有共同出資,無論房子登記在誰的名下。

建議都要保留所有跟房子相關的付款單據、金流紀錄。

例如:頭期款、每一期的房貸、房子的裝修費用。

就算事後真的有糾紛,至少都還有白紙黑字的證明,以便維護自己的權益喔!

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