千金難買好鄰居,你有遇過惡鄰居的經驗嗎?

持續受到惡鄰居行為影響時,你會不會想說要如何對付樓下惡鄰居?

想教訓惡鄰居,又怕違法。想檢舉申訴又不知如何蒐證?

如果是租屋族遇到惡鄰居,至少還可以選擇搬遷。

但如果已經花了大筆的辛苦錢買了房子後,才發現遇到惡鄰居,除了持續溝通之外,到底還有什麼解法?

這一集 Podcast 我們邀請到理財學伴的好朋友——陳庭琪律師,來跟我們分享遇到惡鄰居怎麼辦、如何處理?要如何運用正確的法律途徑自救!

本篇文章是 Podcast 的文字重點紀錄,由理財學伴與陳庭琪律師訪談交流後編寫而成。

非常推薦搭配 Podcast 節目,可以聽到更多案例與細節喔!

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  • 案例 1 - 鄰居持續發出噪音:3:15~9:17
  • 案例 1 延伸-鄰居飄散惡臭:9:17~13:36
  • 案例 2 - 鄰居堆放雜物:13:36~20:07
  • 案例 3 - 鄰居室內抽煙:20:07~24:42
  • 案例 4 - 鄰居騷擾、窺探:24:42~28:01
  • 案例 5 - 鄰居停車位糾紛:28:01~33:32
  • 案例 6 - 鄰居亂丟煙蒂、偷摘水果:33:32~36:37

常見的鄰居糾紛,你中了幾項?

現代人住在公寓大樓,因爲居住空間很集中,也常發生鄰居之間的磨擦,而不外乎就是下面幾種

  • 漏水爭議處理
  • 煙味、異味、炒菜油煙
  • 樓梯間、停車場堆放雜物、堆垃圾
  • 樓上亂丟垃圾、倒水
  • 停車糾紛(車位被暫停),用盆栽道路路邊侵佔車位
  • 鄰居間謾罵(民事:請求損害賠償;刑事:公然侮辱、妨害名譽罪)
  • 侵占公款;偽造文書
  • 噪音:晚上練樂器、放音樂、唱卡拉 OK、冷氣滴水
  • 寵物叫聲、隨地大小便
  • 積欠管理費
  • 偷窺、監視侵犯隱私
  • 鄰居亂按門鈴

如何檢舉惡鄰居?投訴、檢舉鄰居的管道、依據

管委會

請管委會依據惡鄰居的行為,判斷違反「社區規約」。

如果你是住在公寓、大樓這類的集合住宅,也會適用於公寓大廈管理條例

警察局、環保局

如果是噪音、亂丟垃圾等緣由,可以請環保局人員來檢查,留下紀錄。

或是通知警察局,警方會到現場協助溝通,也可以選擇留下勸導單紀錄。

法院

透過蒐證、請律師,直接跟惡鄰居上法院。

惡鄰糾紛的常見相關法條為民法 184 條的侵權行為法律關係

然而因每個案件的狀況不同,究竟是用於哪條法規,這部分還是要請律師協助處理或是由法官判斷。

接下來,我們就直接請陳律師透過案例來分析,這些鄰居糾紛的處理方式。

案件一:鄰居持續製造噪音,半夜放音樂、甩門或是冷氣一直滴水

噪音在鄰居糾紛中應該算是蠻常見的一項。到底要如何對付樓上噪音?

除了 Cindy 之前遇過鄰居半夜大聲放音樂以外,也常聽到身邊朋友抱怨樓上冷氣滴水,PTT 也有幾篇文章是在抱怨鄰居甩門很大聲。

回鄉下的時候,也會遇到鄰居唱卡拉 OK 到凌晨,半夜放鞭炮、煙火等等。

如果是一兩次還能接受,但是長期受到噪音干擾,真的會讓人睡不好覺、心情煩躁。

之前 Cindy 曾經在鄰居半夜大聲放音樂時,先請管理員打電話到他們家。

等了 15 分鐘沒改善,真的受不了就打電話叫警察來。

不過當時警察也只是陪同我到鄰居家門口,按鄰居的門鈴跟敲門,而我的鄰居完全不回應。

後來警察就只是請我先回家休息,他們繼續處理看看。

但是,後來警察也只是跟我說鄰居完全不回應,他們也無可奈何。

不曉得持續受到鄰居噪音騷擾,還有什麼方式可以自救?

如何對付樓上噪音?

陳律師的建議:

先蒐證,不過蒐證會有一定的難度,因為不能確定是哪一戶製造噪音。

遇到這樣子鄰居的噪音大聲的情況,可以如何正確蒐證?

  • 請警察去家裡聽是否有噪音現象
  • 再請警察去那一戶的門口,聽是否有噪音現象。
  • 如果警察同意家裡有聽到噪音,也同意是那一戶發出的噪音,就可以請警察開立「勸導單」,之後可以當作證據。
  • 並且,在警察陪同期間的處理過程全程錄影,當作證據。

陳律師也有在 Podcast 節目中分享,判賠 45 萬的噪音案例,歡迎你直接收聽喔!

案件二:鄰居在門口、樓梯間或是停車場堆放雜物

再來,另外一個常見的鄰居糾紛就是堆放雜物!

一般常見會在門口放的不外乎就是鞋櫃、傘桶,其實住戶彼此之間應該會有默契,只要不是太過影響到走路範圍,大家都是和平地相處。

不過有些鄰居就是會太超過,擺放他個人的大型物品,或是堆到像垃圾山一樣。

我就曾經在看房子時,看到有的社區某些人都把停車場當做自家儲藏室使用。

除了口頭跟鄰居溝通已經影響到走動、逃生的路徑之外,還有什麼方式可以請鄰居移開他的個人物品嗎?

陳律師的回答:

首先要看堆放雜物的位置,是在停車格內,還是公共區域?

如果鄰居是在他自己的「停車格內」堆放雜物,就要先看你們社區有沒有規約禁止堆放雜物?

假設沒有這項規約,那就要先取得社區住戶的共識,成立這項不能堆放雜物的規定,之後才有辦法請管委會去禁止。

但如果是在「停車格外的公共區域」堆放雜物,就可以適用社區大廈管理條例,可以由管委會處理。

如果管委會持續沒有作為,可以請求直轄縣政府的主管機關對管委會裁罰。

陳律師也有在 Podcast 節目中分享,自己如何處理鄰居堆放雜物的案例,歡迎你直接收聽喔!

案件三:鄰居在浴室、社區中庭抽煙,煙味都會瀰漫到家裡

這個也是 Cindy 個人經驗,自從我搬到中和之後,就發現廁所真的很臭!

因為鄰居會在浴室抽煙,社區大樓的抽風管是同一個,所以煙味都會瀰漫到我的浴室。

而且我們的浴室門不是密閉的,在下方有通風的設計,因此我週末出遠門後回家,除了浴室以外,也發現房間都有煙味。抽風機至少要開 30 分鐘,煙味才會消一點。

而且,因為我們大樓有十幾層的住戶,只要我在電梯遇到鄰居,我就會問他們有沒有聞到煙味。結果,是我們這側的住戶真的都有聞到!而且我們還討論出來是晚上 8、9點的時候會有。不過,因為一直不知道是哪層樓的住戶,我也沒向管委會反應。

但我也把浴室一直有煙味這件事跟同事講,就有同事建議我換成逆止閥抽風機,這種抽風機只要沒開抽風時,就可以把抽風管擋住,物理性地防止味道透過通風管進到屋內。

自從換了新的抽風機之後,煙味是改善蠻多的,但還是覺得這樣的生活環境會對身體健康造成影響。

像是這種煙味的鄰居糾紛,到底該怎麼蒐證?蒐證後可以請管委會怎麼處理嗎?

陳律師的回答:

鄰居室內抽菸實務上要蒐證、要告成功,會很有難度。因為難以找到究竟是哪一戶飄散出來的菸味。

幾乎都是鄰居在陽台抽菸,所以能夠直接拍到行為人抽菸的情形,才有機會蒐證且告成功。

案件四:鄰居不定時騷擾、偷窺、探隱私,我可以裝監視器自保嗎?

之前 Cindy 也曾經在阿嬤家遇過,阿嬤的看護跟我反應有個陌生男子常常會在樓梯間往我阿嬤家洗衣服的後陽台持續偷看。

只要看護跟他對到眼,他就會躲起來跑走。

也因為如此,那時候我們要出門的時候都覺得很可怕。

後來也有去調社區監視器,想要找出他是誰?但因為每次他都是從樓梯間直接跑下樓,電梯的監視器就沒照到他。

後續,才發現他居然就是我們隔壁鄰居阿公的孫子,只不過因為他每次回家的時間都是三更半夜,所以我們家沒有人認識他。

看護後來就直接跟他講,請他不要一直往這邊看,後續就再也沒有發生了。

陳律師的回答:

刑法 315之 1 條有相關規定,不過這就要看鄰居有沒有用如望遠鏡、監視器等「工具、設備」窺探他人之非公開的活動、言論、談話或身體隱私部位。

如果僅是用肉眼看、用耳朵隔牆聽,就可能沒有辦法處理。

案件五:如何對付惡鄰居亂停車?鄰居亂停車位、亂佔車位

車位也是一個常會與鄰居有爭議的議題,不外乎就是車位被亂停,或是公共的車位被長期佔據。

如果鄰居常常沒有告知就停了我的車位,屢勸不聽,我可以怎麼處理?

陳律師的建議:

可以在停車格裝地鎖,自己的車離開後就將地鎖鎖起來,這樣子他人就沒有辦法停進你的停車位。

但如果有長期蒐證,例如全時錄影鄰居哪一天幾點幾分開始停,停到幾點幾分駛離你的停車位。這樣子就可以用附近停車場的行情,來去向鄰居求償。 

如果是住在公寓,一樓的鄰居(常常是地主)會用三角錐或是盆栽長期佔據一樓路邊,讓他們可以方便路邊停車。

遇到這種明明是公共可以停車的地點,卻長期被個人侵佔,可以檢舉他嗎?

陳律師的回答:

如果是公共道路,可以請警察依據道路交通管理條例第 182 條來開罰單。

但如果是停摩托車、停腳踏車,就不屬於雜物,這部分就會比較難處理。

案件六:鄰居朝家裏丟煙蒂、垃圾,亂拔我們家果樹水果

因為我爸現在住在鄉下,家裡門口是有花圃、水盆造景的。

但是鄰居都會在我們家花圃、水盆丟煙蒂、丟垃圾,我爸去跟他溝通後還變本加厲。

這種狀況可以怎麼解決?如果是鄰居朝我們家陽台倒水、丟垃圾煙蒂,也是一樣的處理方式嗎?

樓上倒水有法律可以解決嗎?鄰居垃圾放門口該怎麼做?

陳律師的回答:

無論是樓上倒水、鄰居垃圾放門口、丟煙蒂,是屬於侵權行為,所以可以裝監視器,或是拍攝鄰居當下亂丟煙蒂的行為來蒐證。

再來,可能也是住在鄉下比較會遇到的問題。

另外,我們家的果樹可能會延伸到隔壁去,就發現水果常常被偷摘。

(反之,鄰居的果樹延伸過來會嚴重警告我們不能摘)

這種狀況可以怎麼解決?

陳律師的回答:

假設水果是自己掉落到別人土地,那也不是鄰居的問題。

但如果是鄰居自己摘,那就是竊盜,所以可以裝監視器拍攝自己家裡的果樹來蒐證。

不過要注意,你的監視器只能拍到自己家裡的範圍,是不能拍到鄰居家喔!

與鄰居溝通時,要注意什麼點才不會反被告?

跟惡鄰居相處會很容易心浮氣躁,而且如果長期都溝通不良,甚至會想要以牙還牙的方式來對付他(例如:「震樓神器」以眼還眼地對抗噪音)。

不過,帶有怒氣的處理方式可能讓自己反被告!

也想請問陳律師,與惡鄰居溝通的過程中,該注意什麼事情才不會反被告?

陳律師的回答:

  • 注意不要到處散佈(例如在社區的 Line 群),否則可能反被告妨害名譽
  • 溝通時,都請管委會共同出面協調
  • 講話語氣不能帶有威脅、恐嚇意圖,例如:「給我小心一點」,否則會有恐嚇的問題。

對付惡鄰居的方法,如何正確蒐證?

可以裝監視器嗎?

監視器只能裝在自己家大門,而且建議不能侵害到鄰居非公開的活動,例如拍到鄰居進出鄰居自己家門,就會侵害到鄰居隱私(因為你可以掌握誰進出鄰居家、鄰居的作息)。

而且,監視器如果要裝在公共區域(梯廳的天花板),就必須要經過管委會、區分所有權人同意。

可以私下錄音、私下錄影嗎?

如果是在自己家裡就可以錄音、錄影,那就沒有問題。

但如果是私下竊聽他人錄音、錄影對話,就不建議,因為就會違反刑法的妨害秘密。但如果自己也是參與對話之一人,當然可以私自錄下與他人談話作為證據。因此如果有請第三方(例如管委會、警察)出面陪同與鄰居協調時,建議協調過程可以自行全程錄音。

如何避免遇到惡鄰居?

不過如果可以,我們當然希望在買下房子前,就可以避免遇到惡鄰居。

在這邊也提供你一些方式,可以預先先搜集資訊喔!

  • 跟管理員打聽
  • 觀察停車場、門口是否有雜物
  • 觀察電梯公告是否有積欠管理費、噪音宣導等公告
  • 各個時間點都先去社區附近繞一繞

最後,當然也希望大家不要遇到惡鄰居,自己也不要當惡鄰居啦!

搬家遠離惡鄰居?

如果用了上述方法,都還是沒有辦法跟惡鄰居好好相處。
也只能存錢,買質感更好的社區來遠離惡鄰居了!(鄰居有夠討厭,真的沒有辦法!)

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如果有其他關於鄰居糾紛的疑問,也可以直接諮詢陳律師。

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Cindy

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