如何評估自己可以買多少錢的房子?

基本上可以買多少錢的房子,主要考慮的就是兩件事:

  • 頭期款
  • 月還款能力

買房前我總是覺得買房最大的挑戰是「頭期款」,頭過身就過!只要可以湊到頭期款,就是可以買!

但是實際擁有自己的房子後,反而覺得每個月能還多少貸款,才是決定可以負擔多少錢的房子最重要的因素。也一定要考慮清楚,才不會讓自己買了房子之後成為要為了房子縮衣節食的房奴。

目前我最推薦評估自己購屋能力的方式是:

  1. 先了解自己的每個月可以拿出多少錢來還貸款
  2. 用月還款金額回推可以負擔的貸款總額
  3. 用貸款總額回推可以負擔的房屋總價
  4. 最後,用房屋總價計算你需要準備多少頭期款
  5. 依照負擔能力、生活圈,尋找適合的房子~

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用房貸月還款金額,回推你可以負擔多少房貸、房價

每個月你可以騰出多少錢繳房貸?

以貸款利率 2.2%、貸款 30 年、貸款 8 成來推算:

  • 每個月可以還 1 萬元的話,可以負擔的貸款金額大約 260 萬,房屋總額是 320 萬。
  • 每個月可以還 3 萬元的話,可以負擔的貸款金額大約 790 萬,房屋總額是 980 萬。
  • 每個月可以還 5 萬元的話,可以負擔的貸款金額大約 1300 萬,房屋總額是 1600 萬。
月還款金額房貸利率貸款年限貸款總額貸款成數可負擔房屋總價
NT$10,0002.20%30NT$2,633,65280%NT$3,292,065
NT$20,0002.20%30NT$5,267,30580%NT$6,584,131
NT$30,0002.20%30NT$7,900,95780%NT$9,876,196
NT$40,0002.20%30NT$10,534,60980%NT$13,168,262
NT$50,0002.20%30NT$13,168,26280%NT$16,460,327

➡️查看完整試算表

如何計算可負擔月還款金額?房貸金額佔收入比例

常見的建議:「房貸月繳款金額不要超過家庭總收入的1/3」

以下做個簡單試算:

家庭總收入(月)月還款金額房貸利率貸款成數貸款年限可負擔房屋總價
50,000NT$16,6672.20%80%30NT$5,486,776
100,000NT$33,3332.20%80%30NT$10,973,551
150,000NT$50,0002.20%80%30NT$16,460,327
200,000NT$66,6672.20%80%30NT$21,947,103
250,000NT$83,3332.20%80%30NT$27,433,878

現在房貸利率要估多少?可以參考:台灣-五大行庫新承作房貸利率

➡️查看完整試算表

假設家庭月收入 10 萬元,月還款金額不要超過 33,333,算下來大約可以負擔 1000 萬的房子。

我自己觀察發現,蠻多住在基隆的同事,都在沒結婚、沒家人幫助的情況下自己買房!

用公式計算出來之後,覺得基隆單身族自己買房的門檻不會很~高!

個人月收入 5 萬的話,大概也能負擔 500 多萬的房子喔!

房價 500 萬以下的房子,在基隆還不少呢!

如何計算可負擔月還款金額?用實際收支來計算

但是,雖然有這個普遍的 ⅓ 公式,還是建議大家要記帳,依據自己實際的收入、支出來計算。

畢竟,每個家庭的狀況不同,就算收入一樣,支出也可能差很多,例如:

  • 需不需要給孝親費?
  • 每年要繳多少保費?
  • 有沒有養小孩?
  • 有沒有養車?(參考文章:養車的成本,以我實際的經驗,不含貸款,養車每年成本約 10 萬)

這些因素,就會對你最後可以拿多少錢去繳房貸有非常大的影響。

可以依照自己實際的收入、支出,來算出月還款金額,會比直接用 ⅓ 來計算,更值得參考喔!

小提醒,在計算支出的時候,可以把每年固定要繳的稅金、保費等等,平均到每個月攤提喔!

擁有房子的成本

另外,買房子之後,許多人會覺得生活壓力變大很多!

會有這樣子的狀況,是因為持有房子之後,還有很多開銷,是租房子或是住家裡的時候不用負擔的,像是租房子的時候不用付各種稅款、管理費,住家裡的人可能連水電費、生活用品的錢都不用自己出,但是搬出來自己住之後就要開始負擔這些開銷!

以下列出持有房子之後,需要付出的成本:

  1. 房貸
  2. 管理費
  3. 電費
  4. 水費
  5. 瓦斯費
  6. 房屋稅
  7. 地價稅
  8. 火險、地震險
  9. 生活雜支、修繕費用

在用實際收入、支出來計算月還款金額的時候,記得把這些項目都考慮進去喔!

另外,也有蠻多人分享之前租房子的時候,家具、電器、餐具、廚具、生活用品都會盡量不買,或是只買剛好堪用的,可是買房子之後,就會覺得可以買好一點的,導致整體消費都提升了,如果你評估自己也會有這樣的症狀,在計算每月支出的時候,記得多留一些餘裕!

以我來說,費用如下:

  1. 房貸(含利息):每月約 6 萬
  2. 管理費:每月 6000 多
  3. 電費:每月約 1500
  4. 水費:每月 300 左右
  5. 瓦斯費:每月 400 左右
  6. 房屋稅:一年約 15000,每月約 1250
  7. 地價稅:一年約 1500,每月約 125
  8. 火險、地震險:一年約 3500,每月約 300
  9. 生活雜支、修繕費用:暫不計算

除了房貸的部分,加起來也快 1 萬。

買房頭期款要多少?

透過月還款金額的回推,你會知道買多少錢的房子,你以後是還得起房貸的。

之後,你就可以用這個房價來計算,你需要準備多少錢的頭期款。

一般來說,如果你工作穩定,買的房子屋況正常,房貸通常可以到房屋總價的 8 成。

也就是說,你需要準備「房價 2 成的頭期款」。

如果房價是 1000 萬,你要準備 200 萬的頭期款。

因為前面月還款金額已經算好了,所以頭期款這邊真的是頭過身就過!

不管是自己透過薪水、年終慢慢存,還是家人贊助,只要可以湊到就沒問題。

但是也要注意,除了頭期款以外,你還會需要付各種稅費、政府規費、銀行費用、保險費、代書費,再加上裝潢、家具、家電的錢,這些都是除了頭期款之外要準備的喔!

新手買房必看:除了頭期款,這些隱藏費用還要幾十萬

在你算出自己可以負擔的多少錢的房子,一邊在準備頭期款的時候,就可以鎖定你負擔得起的地區開始看房子啦!

近期新聞:第 6 波房市管制,第二戶限貸 6 成

圖片來源:中央銀行

如果你在六都(臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市)和新竹有買第二間房或換房的需求,那你一定要注意,從 2024/6/14 開始,中央銀行理監事聯席會議決議,六都和新竹第二戶購屋貸款最高只能貸到 6 成喔!

同時,央行也調升新台幣存款準備率 0.25 個百分點。

什麼是存款準備率?

存款準備率,簡單來說,就是銀行收到的存款中,必須保留在中央銀行不能隨意動用的一部分比例。

存款準備率調升代表銀行必須保留更多存款在央行,不能用來放貸,以就抑制了銀行放款的能力和意願。

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