豪宅的標準是什麼呢？除了大家日常生活中的精華地段、名貴社區、高級裝潢這樣的文化認定以外，其實政府、央行是有明確規定豪宅標準的喔！是否有碰觸到豪宅標準，可是會影響買房時的貸款條件、持有房屋的房屋稅、和賣房時的房屋交易所得稅！
| 豪宅定義 | 影響內容 | 補充 | |
|---|---|---|---|
| 中央銀行 – 貸款限制 | 房屋總價： 台北市 7 千萬元 新北市 6 千萬元 其他地區 4 千萬元 | 豪宅貸款：最高只能貸款 3 成不能有寬限期不能以修繕、週轉金或其他貸款名目增加貸款金額 | |
| 台北市政府 – 房屋稅加價 | 房屋(含車位)總價 8000 萬元以上 | 路段率增加：120%-200% 使房屋稅提高。 | |
| 財政部 – 房屋交易所得稅計算方式 | 房屋總價： 臺北市：6,000 萬元。 新北市：4,000 萬元。 桃園市、新竹縣、新竹市、臺中市、臺南市、高雄市：3,000 萬元。 其他地區：2,000 萬元。 | 豪宅交易所得計算方式： 成交價 x房地比 x 17% | 僅對 2015 年以前取得，且無法確認取得成本的房屋適用。 |
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豪宅限貸令：選擇性信用管制，豪宅限貸 3 成
首先，如果你有打算入手高總價的房子，你就要注意這間房子是不是被認定為豪宅。
因為中央銀行就規定，如果是豪宅的貸款：
- 最高只能貸款 3 成（2024 年 9 月的第七波信用管制之後，改成 3 成囉！）
- 不能有寬限期
- 不能以修繕、週轉金或其他貸款名目增加貸款金額
那怎樣的房子會符合央行的豪宅限貸的豪宅標準呢？
僅看房屋總價，從 2014 年起認定標準：
- 台北市 7 千萬元
- 新北市 6 千萬元
- 其他地區 4 千萬元
只要房子的總價達到央行的豪宅標準，自備款就要從一般的 1.5 ~ 2 成直接提升到 6 成，對於買家的門檻真的是大幅提高！也因此，近年來高總價的建案也越來越少了。
豪宅房屋稅：高級住宅房屋稅加價徵收
那如果你是有房子的屋主，有沒有可能因為你的房子被認定為豪宅，而需要繳更多稅呢？
也是有可能喔！
不過房屋稅屬於地方稅，所以每個地區會有不同規定。
目前只有台北市政府有針對高級住宅有加重房屋稅。
房屋稅的計算方式是「房屋評定現值」再去乘上不同的稅率。
房屋評定現值 ＝ 房屋核定單價 X 面積 X (1 – 折舊年數 X 折舊率）X 房屋街路等級調整率（路段率）
台北市就是針對符合條件的高級住宅，調整「路段率」影響房屋評定現值，來收加價的房屋稅。
台北市政府的豪宅標準：
- 房屋為鋼筋混凝土以上構造，用途為住宅
- 經按戶認定房地總價在8,000萬元(含車位價)以上
- 建物所有權登記總面積達80坪以上或每坪單價100萬元(不含車位價)以上
得酌參獨棟建築、外觀豪華、地段絕佳、景觀甚好、每層戶少、戶戶車位、保全嚴密、管理週全等特徵。
房屋總價依市場行情定之；如查無市場行情者，得參考相同路段或臨近區域的高級住宅市場行情。
台北市豪宅房屋稅加價方式：
一、 在90年6月30日以前建築完成之高級住宅：因適用原房屋標準單價，仍按該棟房屋坐落地點之街路等級調整率(以下簡稱：路段率)加價核計。例如:原標準單價為5,080元，依路段率200％加價方式調整後，該高級住宅的標準單價為每平方公尺15,240元【(5,080元/㎡×(1+200％)】。
二、 在90年7月1日以後建築完成之高級住宅：因適用103年7月起新標準單價，自106年7月起，改按固定比率120%加價。例如高級住宅適用新標準單價每平方公尺13,200元，依固定比率120％加價方式調整後，該高級住宅之標準單價為每平方公尺29,040元【(13,200元/㎡×(1+120％)】。
參考資料：台北市稅捐稽徵處
豪宅交易稅：高價住宅舊制房屋設算課稅
最後，如果你是打算賣房的話，房子是不是被認定為豪宅，會有什麼影響呢？
在今年 2 月，財政部公布下修豪宅標準，現行標準如下：
- 臺北市：6,000 萬元。
- 新北市：4,000 萬元。
- 桃園市、新竹縣、新竹市、臺中市、臺南市、高雄市：3,000 萬元。
- 其他地區：2,000 萬元。
首先，我們先回顧一下賣房子的交易所得怎麼課稅：
- 2015 年 12 月 31 日之前取得的房子，只有建物部分的交易所得稅要併入綜合所得稅計算，土地的部分交易所得不用課稅，只要繳土地增值稅。
- 2016 年以後取得的房子，要賣的話就是就是適用房地合一稅。（土地增值稅也要繳，只是在計算交易所得時可以當作必要費用來扣除）
舊制房屋賣房時的房屋交易所得計算：
- 核實課稅：可以提供取得成本證明或者是國稅局可以查詢到取得成本，就是用 （成交價-取得成本-必要費用） x 房地比 併入所得總和來計算
- 設算課稅（非豪宅）：以「房屋評定現值x 各地課稅標準」作為房屋交易所得
- 設算課稅（豪宅）：成交價 x房地比 x 17% 併入所得
房地比 = 房屋評定現值/(房屋評定現值＋土地評定現值）
無法查詢到當初的取得成本，才能用設算課稅。
如果你要賣的房子是 2016 年房地合一稅上路之後取得的，基本上是不是豪宅不會有影響，就是按照房地合一（Ep.98）的計算方式去課稅。
而如果你是在房地合一上路之前就取得的「舊制房屋」，而你不知道房屋取得成本、國稅局也沒辦法查詢到你當初的房屋取得成本，所以會以設算的方式課稅的話，是否被認定為「高價房屋」就會對你要繳的稅有很大的影響喔！
假設小明綜合所得稅率是 40%，在 2023 年出售在 2015 年以前取得在台北市總價 6000 萬的房子、房地比：30%，無法得知取得成本的話，豪宅標準調整前後，他要繳的稅有多大的差異呢？
| 調整前（非豪宅） | 調整後（豪宅） | |
|---|---|---|
| 設算所得 | 房屋評定現值 x 45%假設房屋評定現值是 200 萬 x 45% = 90 萬 | 6000 萬 x 30% x 17%= 306 萬 |
| 所得稅額 | 90 萬 x 40%= 36 萬 | 306 萬 x 40%= 122.4 萬 |
如果是以設算的方式計算房屋交易所得，是否被認定為豪宅，算出來的所得會差很多！
但如果是以核實的方式來計算，是否為高價住宅，其實影響就沒有很大囉！
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