豪宅的標準是什麼呢?除了大家日常生活中的精華地段、名貴社區、高級裝潢這樣的文化認定以外,其實政府、央行是有明確規定豪宅標準的喔!是否有碰觸到豪宅標準,可是會影響買房時的貸款條件、持有房屋的房屋稅、和賣房時的房屋交易所得稅!

豪宅定義影響內容補充
中央銀行 – 貸款限制房屋總價:
台北市 7 千萬元
新北市 6 千萬元
其他地區 4 千萬元
豪宅貸款:最高只能貸款 4 成不能有寬限期不能以修繕、週轉金或其他貸款名目增加貸款金額
台北市政府 – 房屋稅加價房屋(含車位)總價 8000 萬元以上路段率增加:120%-200%
使房屋稅提高。
財政部 – 房屋交易所得稅計算方式房屋總價:
臺北市:6,000 萬元。
新北市:4,000 萬元。
桃園市、新竹縣、新竹市、臺中市、臺南市、高雄市:3,000 萬元。
其他地區:2,000 萬元。
豪宅交易所得計算方式:
成交價 x房地比 x 17%
僅對 2015 年以前取得,且無法確認取得成本的房屋適用。

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豪宅限貸令:選擇性信用管制,豪宅限貸 4 成

首先,如果你有打算入手高總價的房子,你就要注意這間房子是不是被認定為豪宅。

因為中央銀行就規定,如果是豪宅的貸款:

  1. 最高只能貸款 4 成
  2. 不能有寬限期
  3. 不能以修繕、週轉金或其他貸款名目增加貸款金額

那怎樣的房子會符合央行的豪宅限貸的豪宅標準呢?

僅看房屋總價,從 2014 年起認定標準:

  1. 台北市 7 千萬元
  2. 新北市 6 千萬元
  3. 其他地區 4 千萬元

只要房子的總價達到央行的豪宅標準,自備款就要從一般的 1.5 ~ 2 成直接提升到 6 成,對於買家的門檻真的是大幅提高!也因此,近年來高總價的建案也越來越少了。

豪宅房屋稅:高級住宅房屋稅加價徵收

那如果你是有房子的屋主,有沒有可能因為你的房子被認定為豪宅,而需要繳更多稅呢?

也是有可能喔!

不過房屋稅屬於地方稅,所以每個地區會有不同規定。

目前只有台北市政府有針對高級住宅有加重房屋稅。

房屋稅的計算方式是「房屋評定現值」再去乘上不同的稅率。

房屋評定現值 = 房屋核定單價 X 面積 X (1 – 折舊年數 X 折舊率)X 房屋街路等級調整率(路段率)

台北市就是針對符合條件的高級住宅,調整「路段率」影響房屋評定現值,來收加價的房屋稅。

台北市政府的豪宅標準:

  • 房屋為鋼筋混凝土以上構造,用途為住宅
  • 經按戶認定房地總價在8,000萬元(含車位價)以上
  • 建物所有權登記總面積達80坪以上或每坪單價100萬元(不含車位價)以上

得酌參獨棟建築、外觀豪華、地段絕佳、景觀甚好、每層戶少、戶戶車位、保全嚴密、管理週全等特徵。

房屋總價依市場行情定之;如查無市場行情者,得參考相同路段或臨近區域的高級住宅市場行情。

台北市豪宅房屋稅加價方式:

一、 在90年6月30日以前建築完成之高級住宅:因適用原房屋標準單價,仍按該棟房屋坐落地點之街路等級調整率(以下簡稱:路段率)加價核計。例如:原標準單價為5,080元,依路段率200%加價方式調整後,該高級住宅的標準單價為每平方公尺15,240元【(5,080元/㎡×(1+200%)】。

二、 在90年7月1日以後建築完成之高級住宅:因適用103年7月起新標準單價,自106年7月起,改按固定比率120%加價。例如高級住宅適用新標準單價每平方公尺13,200元,依固定比率120%加價方式調整後,該高級住宅之標準單價為每平方公尺29,040元【(13,200元/㎡×(1+120%)】。

參考資料:台北市稅捐稽徵處

豪宅交易稅:高價住宅舊制房屋設算課稅

最後,如果你是打算賣房的話,房子是不是被認定為豪宅,會有什麼影響呢?

在今年 2 月,財政部公布下修豪宅標準,現行標準如下:

  • 臺北市:6,000 萬元。
  • 新北市:4,000 萬元。
  • 桃園市、新竹縣、新竹市、臺中市、臺南市、高雄市:3,000 萬元。
  • 其他地區:2,000 萬元。

首先,我們先回顧一下賣房子的交易所得怎麼課稅:

  • 2015 年 12 月 31 日之前取得的房子,只有建物部分的交易所得稅要併入綜合所得稅計算,土地的部分交易所得不用課稅,只要繳土地增值稅。
  • 2016 年以後取得的房子,要賣的話就是就是適用房地合一稅。(土地增值稅也要繳,只是在計算交易所得時可以當作必要費用來扣除)

舊制房屋賣房時的房屋交易所得計算:

  • 核實課稅:可以提供取得成本證明或者是國稅局可以查詢到取得成本,就是用 (成交價-取得成本-必要費用) x 房地比 併入所得總和來計算
  • 設算課稅(非豪宅):以「房屋評定現值x 各地課稅標準」作為房屋交易所得
  • 設算課稅(豪宅):成交價 x房地比 x 17% 併入所得

房地比 = 房屋評定現值/(房屋評定現值+土地評定現值)

無法查詢到當初的取得成本,才能用設算課稅。

如果你要賣的房子是 2016 年房地合一稅上路之後取得的,基本上是不是豪宅不會有影響,就是按照房地合一(Ep.98)的計算方式去課稅。

而如果你是在房地合一上路之前就取得的「舊制房屋」,而你不知道房屋取得成本、國稅局也沒辦法查詢到你當初的房屋取得成本,所以會以設算的方式課稅的話,是否被認定為「高價房屋」就會對你要繳的稅有很大的影響喔!

假設小明綜合所得稅率是 40%,在 2023 年出售在 2015 年以前取得在台北市總價 6000 萬的房子、房地比:30%,無法得知取得成本的話,豪宅標準調整前後,他要繳的稅有多大的差異呢?

調整前(非豪宅)調整後(豪宅)
設算所得房屋評定現值 x 45%假設房屋評定現值是 200 萬 x 45% = 90 萬6000 萬 x 30% x 17%= 306 萬
所得稅額90 萬 x 40%= 36 萬306 萬 x 40%= 122.4 萬

如果是以設算的方式計算房屋交易所得,是否被認定為豪宅,算出來的所得會差很多!

但如果是以核實的方式來計算,是否為高價住宅,其實影響就沒有很大囉!

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