買房除了考慮頭期款、房貸等成本以外,房屋稅、地價稅這兩個「不動產持有稅」,也是你買房之後,每年必須要支付的款項!因為房屋稅是每年的 5 月需要繳納,大約 4月下旬,各地方稅捐稽徵機關就會開始寄送房屋稅繳款單,通知持有房屋的民眾繳納稅金。

如果你有計畫要買房,就一定要把房屋稅算進去每年的必要支出裡頭喔!

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今天這篇文章會告訴你,房屋稅計算方式,自用住宅的房屋稅會不會比較便宜,房屋稅可以去哪裡試算。

2023 繳稅信用卡推薦

繳稅通常不屬於信用卡的「一般消費」,所以如果想要直接刷卡的話,就要看那張信用卡有沒有針對繳稅特別推出的回饋活動。如果希望拿到多一點信用卡回饋,通常都是要搭配行動支付來繳款喔!

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房屋稅繳納時間

房屋稅的繳納時間為每年的 5/1 到 5/31 日,一年只徵收一次,繳納期間為 1 個月。

每年 4 月下旬,各地方稅捐稽徵機關就會開始寄送房屋稅繳款單,通知持有房屋的民眾繳納稅金。

房屋稅課稅期間

房屋稅的課稅期間為前一年的 7/1 到當年的 6/30 日,按月課稅。

如果是在前一年 7 月之前就已經持有的房子,就會繳滿 12 個月的房屋稅。

但如果是在前一年 7 月以後才取得所有權的話,收到房屋稅繳款單上的課稅期間,就不一定是完整的 12 個月喔!

因為在辦理房屋移轉登記時,賣方會需要先繳清持有期間的房屋稅,才能辦理移轉。

如果是在當月 16 日以後申請,則當月的房屋稅會由賣方負擔,一併繳清。

但如果是在當月 15 日前就申請,當月的房屋稅則是在下次房屋稅繳納期間,才由買方繳納喔!

那假如 Cindy 是 2021/12/14 買房且辦理移轉登記,稅務機關就會先核算 2021/07/01-2021/11/30 共 5 個月的房屋稅給賣房子給 Cindy 的屋主,等到屋主先繳清房屋稅後,地政機關才會受理房屋移轉登記, Cindy 就必須負擔從 2021/12/1 起的房屋稅了。

Cindy 在 2022 年 5 月收到房屋稅繳款單時,課稅期間就會是 2021/12/1 – 2022/06/30 共 7 個月的房屋稅。

房屋稅課稅範圍

房屋稅的課稅範圍,除了一般大家認為的建築物之外,像是:車庫、頂樓加蓋、夾層屋、超過 1 公尺的雨遮、花台,突出牆心 2 公尺的陽台、屋簷、出入口雨遮,也都會被算入建築面積,納入房屋稅的課稅範圍中。
地下室供防空避難室或住戶之自用停車場使用者,可以免徵房屋稅。

房屋稅怎麼計算?

房屋稅 =房屋評定現值 X 房屋稅稅率 

房屋稅稅率

因為房屋稅屬於地方稅,雖然中央政府有法定的房屋稅稅率,但實際房屋稅徵收率會由各縣市政府規定。

目前如果房屋為住家且自住的話,稅率都是 1.2%,如果住家非自住,那麼就要看房屋所屬縣市的稅率而定。

房屋稅稅率 住家 非住家
自住
公益出租
非自住 營業 私人醫院、診所
或自由職業事務所
人民團體等非營業用
法定稅率 1.20% 1.5%~3.6% 3%~5% 3%~5% 1.5%~2.5%
徵收率 1.20% 1.5%-3.6% 3% 3% 1.5% / 2%

各縣市房屋稅徵收率

因為各縣市的房屋稅「住家非自住、非住家且為人民團體等非營業用途」的房屋稅稅率是有差異的。像是台北市、宜蘭縣、台南市以及連江縣,會因為你持有的房屋戶數不同,而採取差別稅率。例如台北市持有住家非自住房屋 2 戶以下,稅率為 2.4%,3戶以上則為 3.6%。

但部分縣市無論持有房屋的戶數多寡,都是採單一稅率。

下面表格放上台北市、新北市以及桃園市的稅率讓大家參考。
如果想瞭解其他縣市的稅率,可參考:房屋稅法定稅率及各地方政府徵收率表

住家
非自住
非住家人民團體等非營業用
台北市2 戶以下者,均按2.4%
3戶以上者,均按3.6%
★公有房屋供住家用、社會住宅、勞工宿舍、 民間機構興建公立學校宿舍均按1.5%。 
★除符自住外之公同共有房屋均按2.4%。
★起造人持有待銷售住家用房屋,1年6個月內未出售者:2%
2%
新北市1.5%2%
桃園市2.4%2%

資料來源:財政部賦稅署

自用住宅定義為何?

由上面的稅率表格就可以知道,自用和非自用的住家房屋稅率,最高可以相差 2.4%!那麼要怎麼確定自己名下的房子,可以申請自用住宅呢?

只要確認下面三點,就可以將房屋申請為自用住宅:

  • 無出租、營業
  • 由本人、配偶或直系親屬實際居住使用
  • 本人、配偶及未成年子女全國合計 3 戶以內(房屋稅自用住宅限3戶)

如房屋不符合上述自住房屋條件,就是屬於其他住家用房屋,房屋稅率就不會是 1.2%囉!

買房小白必學:交屋後,房屋稅自用住宅申請流程

當你買房、房屋移轉完成後,記得要檢查前屋主將房屋作為哪種使用目的,如果設為營業用,那麼房屋稅可會是 3% 的稅率喔!如果你買來作為自住房,應該是適用  1.2% 的自用住宅稅率,沒有申請房屋使用情形變更的話,可是會多繳納房屋稅的。

因此交屋後,一定要檢查房屋使用目的,需要時去申請房屋使用情形變更!

自用住宅申請時間

如果想要更改房屋使用情形變更,建議在房屋移轉完成日的 30 天內申報!如果在每月 15 日以前申請使用變更,稅率就會當月生效,如果為每月 16 日以後申請,稅率則是次月生效。

自用住宅申請需要準備什麼文件?

申請房屋稅自用住宅,需要到「房屋所在地縣市的稅捐處」申辦,或者網路申辦。

以台北市為範例,可以至 臺北市政府市民服務大平臺 網路申辦,或者到台北市的稅捐處書面申辦。只要填寫完 房屋使用情形變更申報書聲明事項後,一般案件約 5 個工作天就可以申請完成了喔!如果委託他人代辦,還是要以房屋稅納稅義務人作為申報人喔!

以下為房屋使用情形變更申報書的填寫範例:

房屋評定現值

房屋稅是由房屋評定現值乘上稅率去計算出來的,並不是按照房屋的市價或是造價來計算。

房屋評定現值 = 房屋核定單價 X 面積 X (1 – 折舊年數 X 折舊率)X 房屋街路等級調整率(地段率)
按照公式算出來的房屋評定現值,通常都會比房屋市價低。

房屋核定單價 ,會由各縣市政府的「不動產評價委員會」評定,依照下面條件去判斷單價。

  1. 構造:房屋的建造材料區分種類、等級來區分
    SRC 鋼骨鋼筋混凝土、SC 鋼骨造、RC 鋼筋混凝土造、加強磚造、磚造等
  2. 用途:以房屋用途(分成 4 類)來區分
    – 第一類:國際觀光旅館、咖啡廳等
    – 第二類:旅館、百貨公司等
    – 第三類:店舖、住宅等

– 第四類:工廠、倉庫、停車場等
更多房屋用途,可參考:台北市房屋用途分類表 

  1. 以房屋總層數來區分
    總樓層數越高單價越高。
    參考臺北市35層以下房屋構造標準單價表,來看屬於第三類的住宅,35 層樓高的房屋核定單價為 10,160 元,而 10 層樓高的房屋核定單價為 5,080 元,整整差了兩倍呢!

按照上述三點來去訂定房屋核定單價,每三年會重新評定一次,並且按照耐用年數給予折舊,按年遞減房屋核定價格。再來,還會看房屋所處街道村裡的商業交通情形以及房屋供需狀況,比較不同地段的房屋買賣價格減除地價部分。也就是說,商業密度越高、交通越便利或有政府重大公共建設的地區,地段率可能就會相對比較高,算出來的房屋評定現值也就會比較高。

通常房子坪數大、地段好、屋齡新、樓層高、建材越好的房屋評定現值就會比較高。

房屋評定現值怎麼查?

  • 房屋稅稅單
    每年房屋稅稅單上,都會記載房屋評定現值
  • 稅籍證明

因為房屋評定現值並不會寫在謄本上,而是會記錄在稅籍證明。可以由房屋所有權人攜帶「身分證」、「印章」到稅務機關申請稅籍證明。

  • 網路線上查詢
    使用所有權人的自然人憑證、工商憑證或已註冊健保卡,到財政部稅務入口網 線上查詢。

房屋稅該由誰繳納?

  • 房屋所有人:房屋稅向房屋所有人徵收。
  • 典權人:房屋設有典權者,向典權人徵收。
  • 共有人:共有房屋向共有人徵收,由共有人推定一人繳納,其不為推定者,由現住人或使用人代繳。
  • 受託人:房屋為信託財產者,於信託關係存續中,以受託人為房屋稅之納稅義務人。

未辦建物所有權第1次登記且所有人不明之房屋,房屋稅向使用執照所載起造人徵收;無使用執照者,向建造執照所載起造人徵收;無建造執照者,向現住人或管理人徵收

房屋稅線上試算、試算範例

假設 Cindy 在臺北市信義區松壽路 3 段有 1 棟 5 層樓鋼筋混凝土(RC)造住宅房屋,於民國 85 年 3 月建造完成,總面積 250 平方公尺,每平方公尺核定單價 2,450 元,折舊率 1% ,供自住使用, 111年路段率為 290% ,那麼 Cindy 111年期應繳房屋稅計算如下:

2,450 元 × 250 平方公尺 ×(1-1% × 26 年)× 290% × 1.2%=15,773元

假設 Shirley 新建一間房屋面積為 180 平方公尺,其中 15 平方公尺供作營業使用,其餘面積供自住使用,假設每平方公尺核定單價為 8,550 元,路段率 200% ,那麼 Shirley 當年應納房屋稅稅額計算如下:

(一) 非住家用(供營業用)面積雖僅為 15 平方公尺,但因不得少於180 平方公尺之 1/6 ,故以30平方公尺計,而營業用稅率為 3%,故其房屋稅稅額計算如下:

8,550 元 ×(180 平方公尺 × 1/6)× 200% × 3% = 15,390 元

(二) 自住使用之住家用面積 150 平方公尺(180 × 5/6)之房屋稅稅額為:8,550 元 × 150 平方公尺 × 200% × 1.2% = 30,780 元

(三) Shirley 當年應繳納之房屋稅額為:

  15,390 元 + 30,780 元 = 46,170 元

各縣市房屋稅線上試算連結

房屋稅繳納注意事項

  • 房屋稅不能拆單,要一次性繳納!
  • 每個縣市新建房屋的課稅起算日不同,因此需要按照各縣市的規定
  • 房屋稅如果逾期繳納,每超過 2 天,就需要按照應納稅額加徵 1% 滯納金。

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Cindy

平時潛水、滑雪但不寫 code 的工程師

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