在看房過程中,你有沒有遇過很心動的房子想請房仲幫忙議價。
這時,房仲請你趕快「下斡旋」,好讓他去跟屋主談價格呢?

究竟下斡旋是什麼意思?

斡旋的機制,其實就是讓買方「出價+支付一筆斡旋金或簽要約書」,展現出議價誠意,並且也承擔法律責任。
讓房仲可以在買賣雙方之間來回議價,促使交易成功。

斡旋機制會讓買賣雙方在協商過程中,不會任意決定不買、不賣,因為可能需要付出賠償金喔!

斡旋分成兩種方式

  • 斡旋金:買方需要支付「斡旋金」,並簽署斡旋書
  • 要約書:買方不用先付錢,但要簽署要約書
議價方式斡旋金要約書
具法律效益
付款金額不一定,大部分10萬元以下
買方違約金斡旋金全額買家出價的3%

今天這篇文章會帶你了解,斡旋金與要約書的差別,下斡旋如果反悔會怎麼樣,以及買方下斡旋注意的事項喔!

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斡旋是什麼?

當今天在看房子的過程時,仲介帶看結束通常都會詢問你的意願如何。
如果發現你有對哪間房子心動時,仲介通常都會想要請你出價並且「下斡旋」。

畢竟買房子動輒都是幾百萬、幾千萬,雙方在價格上難免會有落差。
仲介收到斡旋金、確認好你的出價後,就可以去幫你跟屋主議價,談到一個你們都滿意的價格。
假設你沒有下斡旋,卻請仲介去幫忙議價,屋主也可能認為仲介只是口頭來探底價、隨便問問,並沒有真的要出價的買方。

斡旋(注音:ㄨㄛˋ ㄒㄩㄢˊ),其實就是仲介在協助買賣雙方議價過程時,為了確保買方買房子的誠意及意願,並且保障雙方權益、具有法律效力的方式。

斡旋分成兩種

  • 斡旋金:買方需要支付「斡旋金」,並簽署斡旋書
  • 要約書:買方不用先付錢,但要簽署要約書

無論是採斡旋金或是要約書,兩者都有法律效力,千萬要先想清楚再決定!

斡旋金與要約書的差異

雖然說斡旋金跟要約書,都是買方向屋主展現買房誠意的方式,但是兩者可是有很大的不同!

最大的不同就是:要約書不需要先支付款項,而採取斡旋金則是要支付一筆約 10 萬元左右的金額。

斡旋金要約書
目的展現買方的誠意,讓房仲可以跟屋主進行議價展現買方的誠意,讓房仲可以跟屋主進行議價
支付金額不一定,大約都在 10 萬以下
也可以用出價金額的 1%-3% 去計算。
不需要
委託書買方須簽署斡旋書買方須簽署要約書
議價成功斡旋金轉為定金買方支付定金 / 雙方直接簽約
議價失敗買方拿回斡旋金要約書契約失效

斡旋金多少才合理?

如果是採斡旋金的方式去議價,斡旋金通常要付多少才算合理價格呢?

其實斡旋金真的沒有一定的價格,通常會採「出價總價的 1%-3%,常見的價格落在 5~10 萬元左右」
大部分金額都在 10 萬元以下,最高不太會超過 50 萬。現金或支票支付都可以。

通常斡旋金超過 10 萬元的話,就建議用支票,抬頭會以屋主當作指定人,也要在支票上面註明禁止背書轉讓。

斡旋金是額外支付給房仲的費用?

斡旋金不是你買房中額外需要支付的款項喔!

因為會走到下斡旋金這一步,就代表買家是很有意願要買房了,只是看屋主有沒有要接受你的開價而已。因此,如果你出價 1500 萬元,並且給仲介 10 萬元的斡旋金。

屋主也同意以 1500 萬元賣房子給你的話,後續要支付的金額就會是 1490 萬元喔!(出價 1500萬 – 斡旋金 10 萬元)。

當然,也要看你跟仲介談的服務費 % 數,如果你跟仲介談到 1% 服務費。
那麼就需要額外支付 1500萬的 1%,也就是 15 萬給仲介喔!

斡旋金越高,房子越好談?

因為屋主其實最終還是看買方的出價,並不會因為你的斡旋金出得越高,就越有機會買到房子。
因此斡旋金還是抓個適當的金額就好,也避免碰到無良的房仲拿了斡旋金就跑喔!

斡旋注意事項,斡旋書有期限嗎?

在付斡旋金之前,買方記得要先確認好:

  • 房屋的產權資料:
    確認以下資料。
    權狀、謄本上面的產權狀況、坪數、房屋建造日期、有沒有房屋共有人,確認是否有增建/改建,有沒有被設定抵押權等
  • 賣方條件:
    確認標的物現況說明書上面註明的屋況、屋內設備,有沒有漏水,是不是凶宅。
  • 付款條件:
    賣方售價、貸款方式

另外,斡旋書上面會註明

  • 買方出價
  • 斡旋金額
  • 違約金
  • 斡旋期限(一般來說 3~7 天)

如果下斡旋之後,已經超過斡旋期限,仲介並沒有議價成功時,仲介應該要主動退回斡旋金給買方。

如果屋主不接受買方出價,也不願意再議價時,仲介應該要在一天內告知買方並且退回斡旋金。
仲介不能以「手續費」、「車馬費」、「服務費」等名義來扣除費用。

要約書是什麼?

要約書就是一份記載買方願意購買房屋的文件,只要賣方同意買方的出價且在要約書上面簽名,要約書就具有法律效力,買賣雙方就必須進行簽訂買賣契約的流程。

其實要約書是內政部自從民國 87 年開始推行的制度。
希望透過要約書制度,讓買方不需先行支付任何金額就可以請仲介去向屋主議價。

無論採斡旋金、要約書,兩種方式都可以請仲介去議價。
只不過,如果真的下斡旋後,面臨買方反悔、屋主反悔,兩者的賠償金就不同了喔!

3 大斡旋技巧,避開房仲斡旋陷阱

因為部分房仲有時會「作價」,像是:

  • 其實沒有別的買方下斡旋出價,卻謊報一個出價數字,希望你拉抬價格
  • 多個仲介在開發這個案件,那麼你的仲介自然希望抬高價格,讓成交率提高

這時候,當然要自己保持清醒!
以下也提供你 3 個斡旋技巧:

  1. 買方堅持見面談
    如果仲介收了你的斡旋後,回覆屋主認為價差太大。
    仲介希望你直接斡旋改簽、加價的話,就等於是「沒跟屋主見面議價就直接加價」
    建議請仲介直接約屋主出來,當面議價。
  2. 買方心中要有出價上限
    當仲介希望你加價時,千萬不要當下就決定。
    先冷靜思考一下,也記得要堅守自己的出價上限。
    才不會讓仲介覺得你很好抬價,就一直拉高價格(畢竟這樣他的服務費就可以多拿一點)。
  3. 以「實際支付」的價格出價
    因為除了房子本身的價錢,成交後也需要支付房仲服務費。
    如果出價變高,當然服務費也會提高。
    因此在出價時,可以表明你就是實際拿出預算的 2000 萬,服務費包含在內。
    就看房仲可以怎麼跟屋主談,畢竟如果他可以幫忙談低一些,房仲的服務費就可以多拿一些。

斡旋金可以退嗎?

斡旋金要約書
賣方尚未同意退還斡旋金給買方要約書失效
買方違約(賣方同意出售後,買方反悔)斡旋金由屋主沒收買方需要支付「買賣總價 3%」的賠償金
屋主違約(賣方同意出售後,賣方反悔不賣)屋主需要將當初收到的「斡旋金加倍」還給買方屋主需要支付「買賣總價 3%」的賠償金

斡旋之後還可以反悔嗎?
無論是採斡旋金或要約書的制度,斡旋其實都是白紙黑字的保障雙方權益。
斡旋後如果反悔,會有以下三種狀況:

屋主尚未同意出價(斡旋可以退)

如果你下斡旋後,屋主尚未同意買方的出價,也還沒在斡旋書或是要約書上面簽名。
這時候的斡旋金是可以直接退還給買方的!
這時候買方記得要馬上通知仲介,留下書面證據來記錄要約書失效,或是要退還斡旋金。

斡旋後,買方反悔不買(斡旋不能退)

當屋主已經同意出售,這時候買方卻反悔的話,就要看是採用斡旋金還是要約書的方式。

  • 如果是採斡旋金,那麼買方反悔就拿不回斡旋金了,斡旋金會當成是屋主的賠償。
  • 如果是採要約書,那麼買方就必須要支付買賣傯價的 3% 當作是賠償金,如果當時出價是 1000 萬,那麼就必須要支付 30 萬當作賠償金給屋主喔!

斡旋後,賣方反悔不賣(斡旋可以退,還有賠償金)

當你下斡旋,屋主也已經同意出售,但屋主卻又臨時突然反悔的話。

  • 採斡旋金制度:
    屋主就必須將當初買方給的斡旋金,加倍還給買方。
    也就是說,如果當時買方支付了 10 萬的斡旋金,屋主臨時反悔就必須要支付 20 萬給買方。
  • 採要約書制度:
    那麼屋主就必須要支付買賣總價 3% 給買方當作賠償金喔!

斡旋常見 Q&A

斡旋金的出價?

下斡旋前買方一定會考慮要出多少價?
可以先參考社區的實價登錄,了解最近社區行情,以及週邊住宅行情。
這樣才不會變成盤子任人宰割喔!

斡旋金有陷阱?斡旋金是保障誰的權益?

其實斡旋金是保障買賣雙方權益。

假設多個仲介在帶看同一個物件,而你先出價 1000 萬並且支付了斡旋金 10 萬元,屋主答應之後,別的仲介卻說服他的客戶比你多出 20 萬,向屋主開價 1020 萬。這時,如果屋主想要違約,就必須要支付賠償金 20 萬元(斡旋金兩倍),其實算下來根本也沒有賺頭,因此屋主也不會因為別人開價較高就違約。

相反的,收了斡旋金之後,買方也不能臨時說不買就不買,也是保障屋主權益。

因此斡旋金其實對買賣雙方都是有保障的!

給了斡旋金,買房成交機率高?

當仲介收了斡旋金、要約書時,也不代表他會馬上幫你議價喔!

因為斡旋分成兩種:

  • 單數斡旋
  • 複數斡旋

如果是單數斡旋,代表仲介收了你的斡旋金、要約書之後,就會停止帶看,去幫你跟屋主談價格。

但如果是複數斡旋,就代表即便仲介收了你的斡旋金、要約書後,還是繼續開放對這個物件有興趣的買方出價,最後仲介會針對斡旋中出價最高的買方去向屋主議價。

因此,進入斡旋階段,也不代表你買到房子的機率比較高喔!

而就我的經驗來談:
信義房屋屬於「單數斡旋」、永慶房屋屬於「複數斡旋」。

貸款成數不足,斡旋恐違約?

身為買方,一定要先確認自己的綜合信用狀況,否則下斡旋之後,屋主也同意售出,才發現房屋貸款成數不足,這時候就會斡旋違約了!

如果真的擔心,記得在斡旋書、要約書上面加上但書條款,表明如果房屋貸款成數不足幾成(或多少金額)時,則合約無效。

不過這樣的但書,可能也會讓屋主有些疑慮,還是建議買方先行了解自己的信用狀況喔!

屋主簽署「專任約」要小心?!

身為屋主,假如你和一家房仲簽署「專任約」的話,就代表你的物件會專門交給這個房仲銷售。
這時候要特別注意你的專任約契約書上面,有沒有「斡旋只要收到底價,自動轉為定金」的條款

如果屋主當初簽署專任約時,有勾選這項條款,那當買方的出價有達到屋主底價,並且已經簽下斡旋書時,屋主就不能反悔了,否則就視同違約!

不良仲介騙斡旋金

為了避免真的遇到不良仲介,給予斡旋金、簽立斡旋書時,最好是直接在該仲介的店面中簽約。
這樣一來,仲介所屬的店面會知道你給過斡旋金,也可以確保契約上面蓋有店章,預防遇到不良仲介想要騙走斡旋金。

下斡旋的人就會是房屋登記人?

下斡旋的人,不需要是未來房子真正過戶登記的人。假設你想以不同身份對同一間房子下二次斡旋,又或者你是大明星,也可以由親人出面下斡旋喔!

結語

看完這篇,相信大家都已經了解斡旋金跟要約書的差別了。雖然使用要約書,一開始不需要先支付款項,但如果真的違約,需要支付買賣總價的 3% 給屋主,非常有可能比起斡旋金來得高很多呢!無論是「斡旋書」、「要約書」都會有合約審閱期,大家也可以利用合約審閱期先把裡面的條款詳細閱讀,減少自己反悔的可能喔!

也祝福你早日買到心儀的房子!

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