相信有在考慮買房的你,一定不想要當盤子買在高價。

想要聰明購屋買在合理價,但又對物件附近的行情不了解,許多人就會透過實價登錄了解市場上的交易狀況。

不過,好像也聽說過實價登錄上的價格有陷阱,實價登錄真的準嗎?

這篇文章會分享,怎麼看實價登錄、破解 4 大實價登錄作價手法,也會分享實價登錄常見的疑問。

為什麼要看實價登錄?

在沒有實價登錄之前,大家在購屋該出多少價,是靠房仲在買賣雙方中間協助溝通,取得一個大家滿意的價格,順利成交。又或者價格是建商、代銷說的算。

不過因為買賣不透明,有可能在歡喜成交過後發現自己買在高點,覺得受騙。

實價登錄,就是為了揭露成交價格,讓交易更透明,政府也可以實質課稅。
要買房的你,可以透過實價登錄的公開資訊,檢視自己的預算,來錨定你的價格區間,篩選適合自己的房子。

賣方也可以透過實價登錄,了解自己的房子在市場上的行情如何。

實價登錄何時開始?

為了解決交易不透明的問題,實價登錄於 2012 年 8月 1 日上線。

不過實價登錄舊制會以「區段化、去識別化」來呈現資訊,沒有辦法透過地址、門牌直接比對物件。除此之外,也有預售屋價格不夠即時的問題。

2021 年 7 月 1 日,實價登錄 2.0 上線,就是為了改善舊制的既有狀況。

實價登錄 2.0 的 3 大重點

為了解決舊制的問題,我們整理出實價登錄 2.0 的 3 大改良重點:

  • 揭露完整門牌

過去實價登錄只能看到區間門牌,像是「民族西路 300-350號」,無法確切知道是哪一戶。

實價登錄 2.0 則是可以完整揭露地址、門牌,讓你可以直接對照每戶成交價格。
而且,不只是新制上線後的資料才有完整地址,最遠會追溯至 2012 年 8 月的紀錄。

  • 預售屋即時申報

實價登錄 2.0 要求預售屋在簽訂買賣契約的 30 日內,就必須申報。

希望改善過往預售屋價格不即時的問題。

  • 禁止轉售預售屋預約單據(紅單)

在預售屋正式簽署買賣契約前,買方會先付訂金拿到一張預約單據,等價格談妥就會拿到一張訂購單。無論是預約單、訂購單,都俗稱為紅單。

過去投資客透過轉讓紅單,炒作房價來賺取利潤。

因此實價登錄 2.0 也規定,不得將紅單轉售,否則處以 15 萬到 100 萬元的罰鍰。

實價登錄申報時間、期限?

實價登錄的申報方式分為兩種,「憑證登錄、線上申報」及「表單登錄、紙本送件」。

兩種方式都可以到 地政線上申辦系統 操作。

  • 方法一:憑證登錄、線上申報

到地政線上申辦系統 ,點選「不動產實價登錄 」。

填寫完交易資料後,就可以產生申報書、線上送件,完成申報。

  • 方法二:表單登錄、紙本送件

到地政線上申辦系統 ,點選「不動產實價登錄」。

填寫完交易資料,產生申報書,列印簽名後送到地政事務所,完成申報。

如何看懂實價登錄

實價登錄網站會包含什麼資訊呢?

  • 土地資料,如:土地位置、土地移轉面積、使用分區
  • 建物資料,如:屋齡、建物移轉面積(主建物、陽台、雨遮等)、持分、主要建材、建築完成年月、總樓層數、建物分層、建物格局、主要用途
  • 價格資訊:總價、單坪價格
  • 型態:大樓、華廈、公寓,有沒有電梯、有沒有管理組織
  • 車位資料:車位類別(坡道平面、坡道機械、 升降平面 )、車位價格(沒有規定一定要寫)、車位面積、車位所在樓層
  • 歷年轉移明細:過去的交易的時間、價格
  • 備註:特殊交易案件、裝潢家電費、仲介費、土地增值稅等費用

實價登錄有陷阱?4大實價登錄作價手法

不過我們似乎常聽到實價登錄的價格不準,這是怎麼一回事呢?

這篇文章會分享 4 個常見的實價登錄作價手法,讓你避開實價登錄陷阱!

做價手法 1:沒有報車位價格、低報車位價格

我們在查詢實價登錄時,大部分會以「單坪價格」來判斷想買賣的物件現在的行情。

如果低於實價登錄的單坪價格,就感覺自己撿到便宜。

不過單坪價格,常常會因為車位資訊而造成混淆!

單價價格有包含車位價格嗎?下圖就可以直接看出:

  • 車位包含在總價中
    如果在「單價」這一欄,看到價格旁邊還標有一個「車」的符號,那就代表這個單價是加上車位面積算出來的,因此算出來的單坪價格就比起實際狀況低。(畢竟把車位的面積都拉進去計算了)
  • 車位獨立計價
    如果在「車位總價」這一欄有寫出價格的話,在「單價」這一欄也不會看到車子符號。這就表示,算出來的單價是沒有包含車位面積去計算的,也才比較符合的實際狀況。

舉例來說,假設總價是 2500 百萬、產權面積為 50 坪的物件,其中車位佔了 10 坪。

但 A 物件有申報車位價格 200 萬,B 物件則沒有。

那麼 A 物件的單坪價格就會以扣掉車位價格的 2300 萬,除以 40 坪的面積,算下來為 57.5 萬一坪。

但是 B 物件會直接以 2500 萬除以 50 坪,算出來的每坪價格為 50 萬。

也就是說,這個物件的單坪價格會因為沒有將車位價格登記在實價登錄系統裡,而誤導消費者。

除了車位價格沒寫之外,車位價格也有可能低報。

有些實價登錄的車位價格報得非常低,就算車位價格有登記到系統當中,但其實也是魚目混珠,用來擾亂視聽而已。

怎麼解套呢?可以詢問價格後回推。

如果對於某個物件有興趣,可以先了解一下社區行情,知道現在市場上的車位價格,再比對一下該物件的車位面積。直接用實價登錄的總價數據,扣除市場的車位均價後,再換算出正確單坪價格。這樣的實價登錄價格再來參考才有意義。

做價手法 2:預售屋總價包含裝潢費、家電

在看實價登錄時,點選查詢物件的地段位置,就可以看到備註。

當房市不好時,建商如果想將預售屋趕快銷出去,或許就會以送裝潢、家電的方式來促銷。

不過在合約價格中,為了想要拉高價格,可能會將送出的裝潢、家電的金額加進成交價裡。

譬如說原本成交價說好是 1800 萬,而建商送出的裝潢、家電總金額是 200 萬。那麼就要注意合約裡真正的價格是不是寫 2000 萬了,某些建商會灌水把這些贈送的金額也加到總價之中。

而這些預售屋的備註中有些會寫包含裝潢費,這就表示必須將總價扣除掉裝潢費之後,算出來的單價才不會失真。

以下圖房屋為例,它的總價為 1450 萬,車位總價為 160 萬,車位的坪數為 7.62坪,扣掉車位的坪數為 12.03坪。

系統上的單坪價格為 107.2 萬,但要注意「備註中有寫包含裝潢費 63 萬」

如果把總價 1450 萬 – 車位 160 萬 – 裝潢 63 萬,算出來的單坪價為變成 101.99 萬,這才是不失真的價格喔!

但也要注意,適用於實價登錄 2.0 的買賣,才有規定第一手交易物件要將內含裝潢費、家電等細節載明,登記備註欄裡。如果申報不實或是資訊不清,也會處以罰鍰喔!

作價手法 3:簽 AB 約,拉升房價又可超貸

另一種手法為,買預售屋配合建商簽 AB 約、買中古屋配合仲介簽 AB 約,聯合作價。

什麼叫做 AB 約呢?

其實就是除了簽訂房屋的買賣契約之外,還會另外簽訂保證退款,或保證折讓金額的折讓單。

那為什麼買方要配合建商、仲介作價呢?

很有可能是民眾自備款不足,配合作價就可以拉高成交價,也相對可以拉高貸款金額。

舉例來說,假設建商跟買方說好,會退款 500 萬給買方,讓買方配合以 2000 萬作為成交價寫在買賣契約中。

而買方的貸款成數為 7 成,用墊高的成交價 2000 萬,就可以貸 1400 萬。

比起實際買入價格 1500 萬,等於民眾可以多向銀行貸出 350 萬元。

假設未來預售屋買方轉手以1800 萬賣出,從實價登錄來看卻為賠 200 萬售出,不但房地合一稅不會課稅,實際上還賺了 300 萬。

建商也可以營造高成交價,拉升買氣。

不過如果作價被銀行發現超貸,溢貸的部份會被追回之外,也會觸犯《刑法》第 214 條使公務人員登載不實罪、第 210 條偽造文書罪、 第 339 條普通詐欺罪與第 339-4 條加重詐欺罪,有被起訴風險。

就算沒被起訴,也會被銀行紀錄「詐貸」影響信用。

未來要再辦理貸款、信用卡,這項紀錄會影響你的信用狀況。

大家千萬要注意喔!

作價手法 4:預售屋高價登錄,後續退戶

預售屋也有一種做法是「假交易」。

因為現行的實價登錄 2.0,只要求必須在簽約的 30 天內進行實價登錄。

但只要那一戶的預售屋「首次」實價登錄完成,就算後續換約、轉手,只要還沒有交屋,都不用再另外申報。

因此,不管是賣給親朋好友,或是不知情的人頭,只要能夠把房價做高、簽約後完成實價登錄,後續再辦理退戶,就算日後價格變便宜,只要還沒交屋都不需要再申報。

想買該預售屋的民眾,很有可能就會被這些做高的實價登錄資訊給誤導,認為目前行情就是這樣子。

雖然預售屋的換約已經被限制,但政府不一定查得到,大家還是得自己小心。

延伸閱讀:買預售屋前,5 件你必須先了解的事

為何實價登錄查不到?

有時候會發現,你知道已經賣掉的物件,卻在實價登錄系統中查不到這筆資料。

這是為什麼呢?可能有以下幾種原因。

系統還沒更新

目前實價登錄系統會在每月1日、11日與 21日做資料更新,因此在案件申報要等待約 30- 45 天的時間。

預售屋實價登錄時間、期限

如果今天這個預售屋物件在實價登錄系統查詢不到,可能是因為它是 110 年 7 月之前買賣的預售屋。

  • 110年7月之前:舊制實價登錄

因為舊制的實價登錄,針對預售屋的買賣是在「代銷業者於委託代銷契約期滿或終止的 30 天內」,才需要去申報實價登錄。

因此,只要是在 110 年 7 月之前買的預售屋,雖然你可能早已交屋,但是因為代銷還沒有全數賣出,那在實價登錄上可能都不會看到你買的物件的資訊。

  • 110年7月之後:實價登錄 2.0

而新制的實價登錄 2.0 是從 110 年7月才開始上路,於 110 年 7 月後的預售屋,則是必須在簽訂預售屋買賣契約日起 30 日內,去申報實價登錄資訊。

7 種特殊狀況不揭露實價登錄

除了預售屋屬於舊制之外,也有以下 7 種狀況,不會揭露實價登錄。

  • 單價過高或過低之案件,如不具市場參考價值者,不予揭露。
  • 總價為0之案件,不予揭露。
  • 特殊案件之交易,非屬一般正常交易者,如買賣案件勾選備註欄代碼2-2建商與地主合建案、5-8借名登記返還、5-9受債權債務關係影響或債務抵償、5-10雙方合意(法院判決)解除契約、6-1塔位/墓園等案件,不予揭露。
  • 土地及建物分件登記之買賣案件,如申報人未依規定將土地及建物合併申報者,不予揭露。
  • 連件買賣案件若總價無法拆分,應合併申報於1件中,其餘案件不予揭露。
    (如權利人取得他共有人之應有部分,辦理持分合併)
  • 經檢舉尚在調查之案件,不予揭露。
  • 其他申報內容有疑義案件,不予揭露。

實價登錄特殊交易是什麼?

一些熱門的房屋交易資訊網站,通常都會幫你整理附近案件的行情。

有些時候,你會看到某一筆交易的單價特別低,但被標明「特殊交易」。

不過,這個特殊交易是出自什麼原因呢?

其實在實價登錄網站的「備註」都會寫清楚喔!

房屋特殊交易有可能為下面 12 種原因:

  1. 急買急賣
  2. 有民情風俗因素之交易(如:風水老師跟屋主說要賣,或是有非自然身故的事件)
  3. 瑕疵物件
  4. 含租約
  5. 毛胚屋
  6. 具重建或重劃、都更等效益
  7. 畸零地或有合併使用之交易
  8. 借名登記返還
  9. 含增建或未登記建物
  10. 受債權債務影響或債務抵償之交易
  11. 雙方合意(法院判決)解除契約
  12. 土地交易案件之價格含未來興建房屋成本

所以如果看到房屋交易資訊網站標注特殊交易的案件,你也可以去內政部的實價登錄網查詢它的特殊交易原因,來判斷交易價格是否具有參考價值喔。

實價登錄常見疑問

  • 實價登錄的部分案件,車位價格為什麼是空白?

因為車位價格沒有規定必須申報,所以一些案件雖然有標出車位資訊,但並沒有顯示車位價格。

  • 可以查詢法拍屋的實價登錄嗎?

沒有辦法,因為法拍屋的登記原因並不是因為買賣,所以目前實價登錄系統是查不到的。

  • 實價登錄中交易資料下方有紅色字寫「建物第一次登記後移轉」是什麼意思?

建物第一次登記後移轉是指「於第一次建物登記後六個月內買賣」。

假設登記時間為 1月 1日,在 6 月 30 日前轉移,就會跑出註記。

  • 實價登錄多久出來?

實價登錄完成申報後,系統會在每月1日、11日與21日會作資料更新。
因此大約要等待 30-45 天的時間喔!

  • 不申報實價登錄可以嗎?

假如刻意隱藏資訊,或申報不實,經 3 次處罰仍未改正者,將加重處 15 萬元至 75 萬元罰鍰喔!

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Cindy

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