在日本買房當房東，收益可以到 6%? 日本買房優缺點、陷阱有哪些？

近期疫情趨緩、日幣下跌，越來越多人開始去日本旅遊，也開始把目光投向日本房地產市場。

由於在日本買房地產並沒有資格限制，你不必是日本公民，也不需要有日本的永居權，身為外國人一樣可以在日本購買房地產！

這也是為什麼，有許多人想在日本買房當投資，當個包租公、包租婆來收房租賺錢。再加上前陣子日圓匯率走低，也讓許多人對於在日本置產更有興趣。

如果你也對於在日本擁有自己的房產有興趣，這篇文章會介紹，在日本買房有什麼優點、缺點。有沒有什麼隱藏成本，是在日本買房時需要注意的。

理財學伴 Podcast 每週日更新，歡迎在 Apple Podcast、Spotify、KKBOX、Google Podcast 或是加入我們的 LINE 社群，和我們一起學習 ❤️

缺點 1：日本買房難以賺價差

如果是在台灣買房地產來投資，許多人都是想等房價上漲後再轉手賣出，賺取資本利得。

但在日本，房價並沒有長期上漲喔！

在過去的 20 年內，日本的房價呈現整體下跌的趨勢。

根據日本不動產估價協會的資料，自從1992 年泡沫經濟崩潰直到 2019 年底，日本全國的房地產價格已經下跌了大約 30%。

因此，如果想在日本投資房地產，大多是以「收取租金」而非賺取轉手後的價差喔！

當然，並不是所有房子的價格都下跌，農村和郊區地區的房價下跌幅度較大，但是城市地區的房價也是有上漲的。

缺點 2：台灣人在日本買房貸款門檻高

一般來說，目前大多數的日本銀行並不會提供房貸給非長期居住在日本的外國人。

因此，如果居住在台灣的人想在日本購買房產，就必須向台灣銀行在日本的分行申請房貸。

（如：台灣銀行、第一銀行、彰化銀行、中國信託、兆豐、台新銀行等銀行有日本分行）。

另外，也有以下缺點：

貸款門檻高

不過貸款金額最低為 3,000 萬日幣（約台幣 665萬元），因此貸款門檻比較高。

如果房價金額較低，就沒有辦法在日本貸款，必須現金付清。

屋齡太高無法貸款

超過 25 年以上的房子被銀行認為價值較低，因此是無法貸款的。

沒有寬限期

在台灣申請房貸，部分銀行會給予寬限期，也就是在寬限期內只需要繳房貸利息。

但是在若沒有居住在日本，想向台灣的銀行申請房貸是沒有寬限期的喔！

缺點 3：日本購屋一次性費用約房價 6%

下面的一次性費用計算下來，大約會是房價 6~7% 喔！

印花稅	約為房價的 0.4% 房價 500萬～1000萬日幣：印花稅費用5000日幣房價 1000萬～5000萬日幣：印花稅費用 1萬日幣房價 5000萬～1億日幣：印花稅費用 3萬日幣房價 1億~5億日幣：印花稅費用 6 萬日幣
不動產取得稅（類似台灣的契稅）	固定資產稅評價額×稅率土地和自用住宅的稅率 3%非自用房產的稅率 4%繼承免稅
代書費	辦理過戶登記手續時，支付給司法書士的報酬。一般約為20~25萬日幣
登錄免許稅（登記規費）	所有權移轉登記時，登記時繳納的税金。各區不同。
仲介手續費	通常為房價的 3~5% ，這筆仲介費用還需加上消費稅（現行稅率為10%）。

缺點 4：日本房屋持有成本高

另外，在持有日本房產時，也都需要支付固定支付的稅金跟管理費用。

固都稅

固定資產稅

固定資產稅類似台灣的房屋稅、地價稅。

這項稅費是按照政府評估的固定資產價值計算的，通常稅率是1.4%。

如果持有的是小規模住宅用地（200平方米以下，60.4坪以下），則計稅基礎是估價的1/6。

如果是一般住宅用地，則計稅基礎是估價的1/3。

政府每三年進行一次固定資產的價值評估，評估價值通常是市值的 50%-80%左右。

實際稅費會根據固定資產的面積、屋齡、建築態樣等因素而有所不同。

每年納稅通知書上會列出政府的評估價值，並以此計算應繳納的固定資產稅費用。

都市計畫稅

如果持有的房地產位於日本的「都市計畫地區」，通常都需要繳交都市計畫稅。

都市計畫地區通常是指城市的居住區、商業區、工業區等區域。稅率通常由當地政府訂定，但稅率約估價的0.3％。

因此，如果所擁有的房產在都市計畫地區，每年需要支付相當於不動產估價 0.3% 的都市計畫稅。

修繕積立金

修繕積立金會由大樓管理委員會每月向屋主收取，作為長期修繕的預留基金，如：清洗整修大樓外牆、外壁磁磚補強、水管清潔、地震補強，或是因為自然災害導致的修繕費用。

而且隨著屋齡變高，修繕金也會調升。

管理費

基本管理費，像是包含社區物業管理費、公共設施水電費等。

所得稅

如果購買日本房地產的用途是作為出租使用，房東必須為每年的房租收入依法申報所得稅。

不過，如果善用扣除額的話，將房屋折舊、基本抵扣額、固都税等費用算入，那就有機會不需要繳納日本所得稅。

日本所得稅試算連結

房屋代管費

如果並非居住在日本當地，通常會找物業管理公司來幫忙處房客事務、稅務問題。

例如：招募租客以及租賃合約的簽約與更新、租金收租和催繳、房屋修繕與設備維護、代繳稅金等服務。

一般來說在日本當地，房客招租的費用大約是 1-2 個的房租，物業管理的相關收費大約是每月租金的 5 %加消費稅，實際收費會依照各公司的服務項目與專業度不同而有所差異。

實際收益率計算

假設打算買一個總價1000萬日幣的房產，估計每月租金可達 6 萬日幣。
表面投報率會達到 7.2%。
但是，如果算入文章前面提到的購屋一次性費用約 6% 的話，整體就會需要花費 1060 萬日幣。

而且，每年收到的租金，不會完整拿到 72萬日幣喔！

約租金 5% 的代管費用，每年也需要花費 3.6 萬日幣。

每年的修繕、管理費用如果以每個月 1.5 萬日幣來算，一年也需要 18 萬的費用。

再外加每年需要支付的固都税抓 3 萬日幣。

整體費用需要 18.6 萬日幣，因此實際報酬率大約是 4.7% 左右。

缺點 5：便宜郊區房難轉手、難出租

或許你在搜尋日本買房的關鍵字時，會發現很多日本房子非常便宜！甚至只要 200 萬台幣就可以購入。

那可能就是因為房子位在人口流失嚴重的城市，或是處於偏遠郊區。

通常這種區域，只會剩下老年人口，因此房子很容易租不掉，或是難轉手。

看到這種便宜房源時，記得確認清楚房源位置喔！

缺點 6：租金不易調漲

日本的租賃法規非常保護租客，房東如果想要調整租金，必須與租客達成協議，因此租金不容易調升。

日本買房優點

不過，提到了這麼多缺點，為什麼在日本買房還是很多人的嚮往呢？

優點 1：沒有身份限制、外國人不需特別稅款

文章前面也有提過，日本並沒有限制外國人買房。

房屋持有的稅率也沒有因為是外國人身份而提高。

因此對於想要在日本投資房地產的人是很友善的。

優點 2：有機會可以辦理經營管理簽證

如果是單純買日本房產來收租，就沒有符合「經營管理」的行為，也不符合辦理經營管理簽證的資格。

如果將買來的房產改成民宿、旅館來經營，就符合經營管理簽證的辦理資格。

或是有大筆資金可以持續進行不動產交易、大量收租，相等於不動產公司這樣的商業模式，就可以去辦理經營管理簽證。

優點 3：貸款利率低

如果是長期居住在日本，也符合銀行的貸款條件，那麼就有機會因為日本的低利率環境享有 0.5%~1% 的房貸利率。

日本買房注意事項

日本房子面積計算方式

日本在房屋面積的計算方式上，大多以平方公尺表示（也有用榻榻米表示，兩塊榻榻米大約等於一坪）。

日本房屋登記面積

日本房屋登記面積是登記「專有的室內面積部分」，也就是說不會包含公設、陽台等附屬建物的面積。

想在日本買房，需要先存錢？

投資理財，就是替自己存下更多資金的好方法。
以下分享幾個我們有在使用的券商、高利活存給大家。

遠東銀行 Bankee 數位帳戶

➡️ Bank ee 開戶（推薦碼：WIO53）
➡️ Bankee 介紹文章

高利活存、定存文章	文章連結
台幣高利活存	【高利活存】網銀＆數位銀行活存利率比較
美元高利活存	【美元活存利率比較】美金高利活存銀行帳戶推薦
美元高利定存	【美金定存利率比較】美元定存好嗎？3個外幣定存技巧教學！

習慣投資台股的話：

🛍️ 口袋證券新戶優惠｜台股手續費 2.2 折、開戶禮最高 300 元（～2026/12/31）

新戶限定手續費優惠（2026/7/1~12/31）：
・台股手續費下殺 2.2 折
・美股手續費 0.08%（無最低手續費，小額交易也適用）

🎁 三大開戶禮：
1｜台股開戶禮（～2026/9/30）：完成台股開戶，每月送 100 元手續費折抵金、連續 3 個月，最高 300 元（需至 APP「我的優惠」手動領取）。

2｜美股實動禮（～2026/9/30）：完成開戶並於 30 天內交易 1 筆（不限金額），送 300 元超商購物金（限量 1,000 名，額滿為止）。

3｜美股存股手續費優惠（2026/7/15~12/31）：手續費均一價、不限新舊戶與金額，每月最多 20 筆，核心回饋最長至 2027/12/31（賣出手續費依原費率計算）。

台股交易手續費常態 2.8 折、低收 1 元，介面友善、整合 CMoney 籌碼 K 線，分析、選股到下單一個 App 完成。
🎁 用我們的推薦連結開戶，每月再抽手續費折抵金 500 元 3 位！

🔗 點我用推薦連結開戶（免填推薦碼）

➡️ 口袋證券完整介紹

想要投資美股、全世界的話：

用美股券商【Firstrade】輕鬆交易美股、ETF，手續費皆 0 元！
Firstrade 限時優惠：

匯款手續費補貼 $25 美元
轉戶補貼 $250 美元

➡️ 立即開戶

➡️ 5分鐘 Firstrade 開戶教學

2026 美股券商比較：Firstrade、IBKR 盈透證券、複委託怎麼選？

美股投資方式	什麼情況適合你？	推薦理由與注意事項
Firstrade 第一證券	第一次開海外券商主要想買美股、ETF 能使用中文介面與客服	1. 股票、ETF 線上交易手續費 0 元 2. 有中文介面與24hr中文客服 3. 沒有最低入金要求 4. 符合當期條件時，每筆電匯最高可申請 US$25 匯費補貼 5. FINRA 以及 SIPC 成員，資產享 50 萬美元保障 ➡️ 前往 Firstrade 開戶 ➡️ 先看 Firstrade 台灣開戶教學
國泰證券國內券商複委託	已有國泰世華帳戶，想在同一個 App 管理台股、美股與定期投資	1. 透過理財學伴邀請連結申辦並完成台股數位體驗 💰可領 300 元 7-ELEVEN 商品卡 💰2026/09/30 前再完成首筆交易成交，可再領 200 元；台股與美股複委託交易都可計入 2. 美股個股網路單手續費 0.08%、免最低手續費至 2026/12/31；美股 ETF 買賣每筆 US$3 4. 美股定期定額買進每筆 US$0.1，最低投入 US$10 ➡️ 前往國泰證券開戶，參加最高 500 元活動 ➡️ 先看國泰證券優惠、手續費與 App 介紹
口袋美股國內券商複委託	想每月用台幣慢慢投入不想為了小額投資另外辦理國際匯款	1. 可從台灣帳戶扣款，不必先把錢匯到海外券商 2. 支援美股定期定額／定股與碎股交易，小額也能慢慢存 3. 單筆交易手續費 0.12%，最低收取 3 美金 4. 口袋存股 – 美股，2026/7/15～12/31 啟動即享手續費均一價 0.08%，最低收取 0.1 美金，回饋最長至 2027/12/31 ➡️ 前往口袋證券開戶 ➡️ 先看口袋美股介紹
IBKR 盈透證券全球配置、進階交易優先比較	需要多國股票、ETF、債券、外匯或比較進階的下單工具	1. 有中文介面與 24 小時中文客服 2. 交易手續費每股 0.0035 美元，單筆交易最低收取 US$ 0.35，其實非常低！！ 3. 每月前 2 次提款可申請免手續費 4. 方便投資全球市場，商品種類齊全：不只可以投美股，還可以投資英股、日股以及全世界 150 個市場，除了股票、ETF以外，還包含債券、選擇權、期貨、外匯、基金、CFD 等等 ➡️ 前往 IBKR 開戶 ➡️ 先看 IBKR 開戶條件與介紹