在看房過程中，你有沒有遇過很心動的房子想請房仲幫忙議價。
這時，房仲請你趕快「下斡旋」，好讓他去跟屋主談價格呢？
究竟下斡旋是什麼意思？
斡旋的機制，其實就是讓買方「出價＋支付一筆斡旋金或簽要約書」，展現出議價誠意，並且也承擔法律責任。
讓房仲可以在買賣雙方之間來回議價，促使交易成功。
斡旋機制會讓買賣雙方在協商過程中，不會任意決定不買、不賣，因為可能需要付出賠償金喔！
斡旋分成兩種方式
- 斡旋金：買方需要支付「斡旋金」，並簽署斡旋書
- 要約書：買方不用先付錢，但要簽署要約書
| 議價方式 | 斡旋金 | 要約書 |
|---|---|---|
| 具法律效益 | 是 | 是 |
| 付款金額 | 不一定，大部分10萬元以下 | 無 |
| 買方違約金 | 斡旋金全額 | 買家出價的3% |
今天這篇文章會帶你了解，斡旋金與要約書的差別，下斡旋如果反悔會怎麼樣，以及買方下斡旋注意的事項喔！
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斡旋是什麼？
當今天在看房子的過程時，仲介帶看結束通常都會詢問你的意願如何。
如果發現你有對哪間房子心動時，仲介通常都會想要請你出價並且「下斡旋」。
畢竟買房子動輒都是幾百萬、幾千萬，雙方在價格上難免會有落差。
仲介收到斡旋金、確認好你的出價後，就可以去幫你跟屋主議價，談到一個你們都滿意的價格。
假設你沒有下斡旋，卻請仲介去幫忙議價，屋主也可能認為仲介只是口頭來探底價、隨便問問，並沒有真的要出價的買方。
斡旋（注音:ㄨㄛˋ ㄒㄩㄢˊ），其實就是仲介在協助買賣雙方議價過程時，為了確保買方買房子的誠意及意願，並且保障雙方權益、具有法律效力的方式。
斡旋分成兩種
- 斡旋金：買方需要支付「斡旋金」，並簽署斡旋書
- 要約書：買方不用先付錢，但要簽署要約書
無論是採斡旋金或是要約書，兩者都有法律效力，千萬要先想清楚再決定！
斡旋金與要約書的差異
雖然說斡旋金跟要約書，都是買方向屋主展現買房誠意的方式，但是兩者可是有很大的不同！
最大的不同就是：要約書不需要先支付款項，而採取斡旋金則是要支付一筆約 10 萬元左右的金額。
| 斡旋金 | 要約書 | |
|---|---|---|
| 目的 | 展現買方的誠意，讓房仲可以跟屋主進行議價 | 展現買方的誠意，讓房仲可以跟屋主進行議價 |
| 支付金額 | 不一定，大約都在 10 萬以下。 也可以用出價金額的 1%-3% 去計算。 | 不需要 |
| 委託書 | 買方須簽署斡旋書 | 買方須簽署要約書 |
| 議價成功 | 斡旋金轉為定金 | 買方支付定金 / 雙方直接簽約 |
| 議價失敗 | 買方拿回斡旋金 | 要約書契約失效 |
斡旋金多少才合理？
如果是採斡旋金的方式去議價，斡旋金通常要付多少才算合理價格呢？
其實斡旋金真的沒有一定的價格，通常會採「出價總價的 1%-3%，常見的價格落在 5~10 萬元左右」。
大部分金額都在 10 萬元以下，最高不太會超過 50 萬。現金或支票支付都可以。
通常斡旋金超過 10 萬元的話，就建議用支票，抬頭會以屋主當作指定人，也要在支票上面註明禁止背書轉讓。
斡旋金是額外支付給房仲的費用？
斡旋金不是你買房中額外需要支付的款項喔！
因為會走到下斡旋金這一步，就代表買家是很有意願要買房了，只是看屋主有沒有要接受你的開價而已。因此，如果你出價 1500 萬元，並且給仲介 10 萬元的斡旋金。
屋主也同意以 1500 萬元賣房子給你的話，後續要支付的金額就會是 1490 萬元喔！（出價 1500萬 – 斡旋金 10 萬元）。
當然，也要看你跟仲介談的服務費 % 數，如果你跟仲介談到 1% 服務費。
那麼就需要額外支付 1500萬的 1%，也就是 15 萬給仲介喔！
斡旋金越高，房子越好談？
因為屋主其實最終還是看買方的出價，並不會因為你的斡旋金出得越高，就越有機會買到房子。
因此斡旋金還是抓個適當的金額就好，也避免碰到無良的房仲拿了斡旋金就跑喔！
斡旋注意事項，斡旋書有期限嗎？
在付斡旋金之前，買方記得要先確認好：
- 房屋的產權資料：
確認以下資料。
權狀、謄本上面的產權狀況、坪數、房屋建造日期、有沒有房屋共有人，確認是否有增建/改建，有沒有被設定抵押權等 - 賣方條件：
確認標的物現況說明書上面註明的屋況、屋內設備，有沒有漏水，是不是凶宅。 - 付款條件：
賣方售價、貸款方式
另外，斡旋書上面會註明
- 買方出價
- 斡旋金額
- 違約金
- 斡旋期限（一般來說 3~7 天）
如果下斡旋之後，已經超過斡旋期限，仲介並沒有議價成功時，仲介應該要主動退回斡旋金給買方。
如果屋主不接受買方出價，也不願意再議價時，仲介應該要在一天內告知買方並且退回斡旋金。
仲介不能以「手續費」、「車馬費」、「服務費」等名義來扣除費用。
要約書是什麼？
要約書就是一份記載買方願意購買房屋的文件，只要賣方同意買方的出價且在要約書上面簽名，要約書就具有法律效力，買賣雙方就必須進行簽訂買賣契約的流程。
其實要約書是內政部自從民國 87 年開始推行的制度。
希望透過要約書制度，讓買方不需先行支付任何金額就可以請仲介去向屋主議價。
無論採斡旋金、要約書，兩種方式都可以請仲介去議價。
只不過，如果真的下斡旋後，面臨買方反悔、屋主反悔，兩者的賠償金就不同了喔！
3 大斡旋技巧，避開房仲斡旋陷阱
因為部分房仲有時會「作價」，像是：
- 其實沒有別的買方下斡旋出價，卻謊報一個出價數字，希望你拉抬價格
- 多個仲介在開發這個案件，那麼你的仲介自然希望抬高價格，讓成交率提高
這時候，當然要自己保持清醒！
以下也提供你 3 個斡旋技巧：
- 買方堅持見面談
如果仲介收了你的斡旋後，回覆屋主認為價差太大。
仲介希望你直接斡旋改簽、加價的話，就等於是「沒跟屋主見面議價就直接加價」。
建議請仲介直接約屋主出來，當面議價。 - 買方心中要有出價上限
當仲介希望你加價時，千萬不要當下就決定。
先冷靜思考一下，也記得要堅守自己的出價上限。
才不會讓仲介覺得你很好抬價，就一直拉高價格（畢竟這樣他的服務費就可以多拿一點）。 - 以「實際支付」的價格出價
因為除了房子本身的價錢，成交後也需要支付房仲服務費。
如果出價變高，當然服務費也會提高。
因此在出價時，可以表明你就是實際拿出預算的 2000 萬，服務費包含在內。
就看房仲可以怎麼跟屋主談，畢竟如果他可以幫忙談低一些，房仲的服務費就可以多拿一些。
斡旋金可以退嗎？
| 斡旋金 | 要約書 | |
|---|---|---|
| 賣方尚未同意 | 退還斡旋金給買方 | 要約書失效 |
| 買方違約（賣方同意出售後，買方反悔） | 斡旋金由屋主沒收 | 買方需要支付「買賣總價 3%」的賠償金 |
| 屋主違約（賣方同意出售後，賣方反悔不賣） | 屋主需要將當初收到的「斡旋金加倍」還給買方 | 屋主需要支付「買賣總價 3%」的賠償金 |
斡旋之後還可以反悔嗎？
無論是採斡旋金或要約書的制度，斡旋其實都是白紙黑字的保障雙方權益。
斡旋後如果反悔，會有以下三種狀況：
屋主尚未同意出價（斡旋可以退）
如果你下斡旋後，屋主尚未同意買方的出價，也還沒在斡旋書或是要約書上面簽名。
這時候的斡旋金是可以直接退還給買方的！
這時候買方記得要馬上通知仲介，留下書面證據來記錄要約書失效，或是要退還斡旋金。
斡旋後，買方反悔不買（斡旋不能退）
當屋主已經同意出售，這時候買方卻反悔的話，就要看是採用斡旋金還是要約書的方式。
- 如果是採斡旋金，那麼買方反悔就拿不回斡旋金了，斡旋金會當成是屋主的賠償。
- 如果是採要約書，那麼買方就必須要支付買賣傯價的 3% 當作是賠償金，如果當時出價是 1000 萬，那麼就必須要支付 30 萬當作賠償金給屋主喔！
斡旋後，賣方反悔不賣（斡旋可以退，還有賠償金）
當你下斡旋，屋主也已經同意出售，但屋主卻又臨時突然反悔的話。
- 採斡旋金制度：
屋主就必須將當初買方給的斡旋金，加倍還給買方。
也就是說，如果當時買方支付了 10 萬的斡旋金，屋主臨時反悔就必須要支付 20 萬給買方。
- 採要約書制度：
那麼屋主就必須要支付買賣總價 3% 給買方當作賠償金喔！
斡旋常見 Q&A
斡旋金的出價？
下斡旋前買方一定會考慮要出多少價？
可以先參考社區的實價登錄，了解最近社區行情，以及週邊住宅行情。
這樣才不會變成盤子任人宰割喔！
斡旋金有陷阱？斡旋金是保障誰的權益？
其實斡旋金是保障買賣雙方權益。
假設多個仲介在帶看同一個物件，而你先出價 1000 萬並且支付了斡旋金 10 萬元，屋主答應之後，別的仲介卻說服他的客戶比你多出 20 萬，向屋主開價 1020 萬。這時，如果屋主想要違約，就必須要支付賠償金 20 萬元（斡旋金兩倍），其實算下來根本也沒有賺頭，因此屋主也不會因為別人開價較高就違約。
相反的，收了斡旋金之後，買方也不能臨時說不買就不買，也是保障屋主權益。
因此斡旋金其實對買賣雙方都是有保障的！
給了斡旋金，買房成交機率高？
當仲介收了斡旋金、要約書時，也不代表他會馬上幫你議價喔！
因為斡旋分成兩種：
- 單數斡旋
- 複數斡旋
如果是單數斡旋，代表仲介收了你的斡旋金、要約書之後，就會停止帶看，去幫你跟屋主談價格。
但如果是複數斡旋，就代表即便仲介收了你的斡旋金、要約書後，還是繼續開放對這個物件有興趣的買方出價，最後仲介會針對斡旋中出價最高的買方去向屋主議價。
因此，進入斡旋階段，也不代表你買到房子的機率比較高喔！
而就我的經驗來談：
信義房屋屬於「單數斡旋」、永慶房屋屬於「複數斡旋」。
貸款成數不足，斡旋恐違約？
身為買方，一定要先確認自己的綜合信用狀況，否則下斡旋之後，屋主也同意售出，才發現房屋貸款成數不足，這時候就會斡旋違約了！
如果真的擔心，記得在斡旋書、要約書上面加上但書條款，表明如果房屋貸款成數不足幾成（或多少金額）時，則合約無效。
不過這樣的但書，可能也會讓屋主有些疑慮，還是建議買方先行了解自己的信用狀況喔！
屋主簽署「專任約」要小心？！
身為屋主，假如你和一家房仲簽署「專任約」的話，就代表你的物件會專門交給這個房仲銷售。
這時候要特別注意你的專任約契約書上面，有沒有「斡旋只要收到底價，自動轉為定金」的條款。
如果屋主當初簽署專任約時，有勾選這項條款，那當買方的出價有達到屋主底價，並且已經簽下斡旋書時，屋主就不能反悔了，否則就視同違約！
不良仲介騙斡旋金
為了避免真的遇到不良仲介，給予斡旋金、簽立斡旋書時，最好是直接在該仲介的店面中簽約。
這樣一來，仲介所屬的店面會知道你給過斡旋金，也可以確保契約上面蓋有店章，預防遇到不良仲介想要騙走斡旋金。
下斡旋的人就會是房屋登記人？
下斡旋的人，不需要是未來房子真正過戶登記的人。假設你想以不同身份對同一間房子下二次斡旋，又或者你是大明星，也可以由親人出面下斡旋喔！
結語
看完這篇，相信大家都已經了解斡旋金跟要約書的差別了。雖然使用要約書，一開始不需要先支付款項，但如果真的違約，需要支付買賣總價的 3% 給屋主，非常有可能比起斡旋金來得高很多呢！無論是「斡旋書」、「要約書」都會有合約審閱期，大家也可以利用合約審閱期先把裡面的條款詳細閱讀，減少自己反悔的可能喔！
也祝福你早日買到心儀的房子！
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