相信有在考慮買房的你，一定不想要當盤子買在高價。
想要聰明購屋買在合理價，但又對物件附近的行情不了解，許多人會透過 ptt 討論：實價登錄多久出來、依照實價登錄了解市場上的交易狀況。
不過，好像也聽說過實價登錄上的價格有陷阱，實價登錄真的準嗎？買房一定要看實價登錄嗎？
理財學伴 Podcast 每週日更新，歡迎在 Apple Podcast、Spotify、KKBOX、Google Podcast 或是加入我們的 LINE 社群，和我們一起學習 ❤️
這篇文章會分享，怎麼看實價登錄、破解 4 大實價登錄作價手法，也會分享實價登錄常見的疑問。
實價登錄是什麼？為什麼要看實價登錄？
在沒有實價登錄之前，大家在購屋該出多少價，是靠房仲在買賣雙方中間協助溝通，取得一個大家滿意的價格，順利成交。又或者價格是建商、代銷說的算。
不過因為買賣不透明，有可能在歡喜成交過後發現自己買在高點，覺得受騙。
何謂實價登錄？實價登錄就是為了揭露成交價格，讓交易更透明，政府也可以實質課稅。
要買房的你，可以透過實價登錄的公開資訊，檢視自己的預算，來錨定你的價格區間，篩選適合自己的房子。
賣方也可以透過實價登錄，了解自己的房子在市場上的行情如何。
實價登錄何時開始？
為了解決交易不透明的問題，實價登錄於 2012 年 8月 1 日上線。
不過實價登錄舊制會以「區段化、去識別化」來呈現資訊，沒有辦法透過地址、門牌直接比對物件。除此之外，也有預售屋價格不夠即時的問題。
2021 年 7 月 1 日，實價登錄 2.0 上線，就是為了改善舊制的既有狀況。
實價登錄 2.0 的 3 大重點
為了解決舊制的問題，我們整理出實價登錄 2.0 的 3 大改良重點：
揭露完整門牌
過去實價登錄只能看到區間門牌，像是「民族西路 300-350號」，無法確切知道是哪一戶。
實價登錄 2.0 則是可以完整揭露地址、門牌，讓你可以直接對照每戶成交價格。
而且，不只是新制上線後的資料才有完整地址，最遠會追溯至 2012 年 8 月的紀錄。
預售屋即時申報、預售屋實價登錄多久出來？
實價登錄 2.0 要求預售屋在簽訂買賣契約的 30 日內，就必須申報。
希望改善過往預售屋價格不即時的問題。
禁止轉售預售屋預約單據（紅單）
在預售屋正式簽署買賣契約前，買方會先付訂金拿到一張預約單據，等價格談妥就會拿到一張訂購單。無論是預約單、訂購單，都俗稱為紅單。
過去投資客透過轉讓紅單，炒作房價來賺取利潤。
因此實價登錄 2.0 也規定，不得將紅單轉售，否則處以 15 萬到 100 萬元的罰鍰。
實價登錄申報時間、期限？
實價登錄的申報方式分為兩種，「憑證登錄、線上申報」及「表單登錄、紙本送件」。
兩種方式都可以到 地政線上申辦系統 操作。
- 方法一：憑證登錄、線上申報
到地政線上申辦系統 ，點選「不動產實價登錄 」。
填寫完交易資料後，就可以產生申報書、線上送件，完成申報。
- 方法二：表單登錄、紙本送件
到地政線上申辦系統 ，點選「不動產實價登錄」。
填寫完交易資料，產生申報書，列印簽名後送到地政事務所，完成申報。
如何看懂實價登錄
那實價登錄網站會包含什麼資訊呢？
- 土地資料，如：土地位置、土地移轉面積、使用分區
- 建物資料，如：屋齡、建物移轉面積（主建物、陽台、雨遮等）、持分、主要建材、建築完成年月、總樓層數、建物分層、建物格局、主要用途
- 價格資訊：總價、單坪價格
- 型態：大樓、華廈、公寓，有沒有電梯、有沒有管理組織
- 車位資料：車位類別（坡道平面、坡道機械、 升降平面 ）、車位價格（沒有規定一定要寫）、車位面積、車位所在樓層
- 歷年轉移明細：過去的交易的時間、價格
- 備註：特殊交易案件、裝潢家電費、仲介費、土地增值稅等費用
實價登錄有陷阱？實價登錄是成交價嗎？實價登錄準嗎？
不過我們似乎常聽到實價登錄的價格不準、實價登錄高報，這是怎麼一回事呢？
這篇文章會分享 4 個常見的實價登錄作價手法，讓你避開實價登錄陷阱！
做價手法 1：沒有報車位價格、低報車位價格
我們在查詢實價登錄時，大部分會以「單坪價格」來判斷想買賣的物件現在的行情。
如果低於實價登錄的單坪價格，就感覺自己撿到便宜。
不過單坪價格，常常會因為車位資訊而造成混淆！
單價價格有包含車位價格嗎？下圖就可以直接看出：
- 車位包含在總價中
如果在「單價」這一欄，看到價格旁邊還標有一個「車」的符號，那就代表這個單價是加上車位面積算出來的，因此算出來的單坪價格就比起實際狀況低。（畢竟把車位的面積都拉進去計算了） - 車位獨立計價
如果在「車位總價」這一欄有寫出價格的話，在「單價」這一欄也不會看到車子符號。這就表示，算出來的單價是沒有包含車位面積去計算的，也才比較符合的實際狀況。
舉例來說，假設總價是 2500 百萬、產權面積為 50 坪的物件，其中車位佔了 10 坪。
但 A 物件有申報車位價格 200 萬，B 物件則沒有。
那麼 A 物件的單坪價格就會以扣掉車位價格的 2300 萬，除以 40 坪的面積，算下來為 57.5 萬一坪。
但是 B 物件會直接以 2500 萬除以 50 坪，算出來的每坪價格為 50 萬。
也就是說，這個物件的單坪價格會因為沒有將車位價格登記在實價登錄系統裡，而誤導消費者。
除了車位價格沒寫之外，車位價格也有可能低報。
有些實價登錄的車位價格報得非常低，就算車位價格有登記到系統當中，但其實也是魚目混珠，用來擾亂視聽而已。
怎麼解套呢？可以詢問價格後回推。
如果對於某個物件有興趣，可以先了解一下社區行情，知道現在市場上的車位價格，再比對一下該物件的車位面積。直接用實價登錄的總價數據，扣除市場的車位均價後，再換算出正確單坪價格。這樣的實價登錄價格再來參考才有意義。
做價手法 2：預售屋總價包含裝潢費、家電
在看實價登錄時，點選查詢物件的地段位置，就可以看到備註。
當房市不好時，建商如果想將預售屋趕快銷出去，或許就會以送裝潢、家電的方式來促銷。
不過在合約價格中，為了想要拉高價格，可能會將送出的裝潢、家電的金額加進成交價裡。
譬如說原本成交價說好是 1800 萬，而建商送出的裝潢、家電總金額是 200 萬。那麼就要注意合約裡真正的價格是不是寫 2000 萬了，某些建商會灌水把這些贈送的金額也加到總價之中。
而這些預售屋的備註中有些會寫包含裝潢費，這就表示必須將總價扣除掉裝潢費之後，算出來的單價才不會失真。
以下圖房屋為例，它的總價為 1450 萬，車位總價為 160 萬，車位的坪數為 7.62坪，扣掉車位的坪數為 12.03坪。
系統上的單坪價格為 107.2 萬，但要注意「備註中有寫包含裝潢費 63 萬」！
如果把總價 1450 萬 – 車位 160 萬 – 裝潢 63 萬，算出來的單坪價為變成 101.99 萬，這才是不失真的價格喔！
但也要注意，適用於實價登錄 2.0 的買賣，才有規定第一手交易物件要將內含裝潢費、家電等細節載明，登記備註欄裡。如果申報不實或是資訊不清，也會處以罰鍰喔！
作價手法 3：簽 AB 約，拉升房價又可超貸
另一種手法為，買預售屋配合建商簽 AB 約、買中古屋配合仲介簽 AB 約，聯合作價。
什麼叫做 AB 約呢？
其實就是除了簽訂房屋的買賣契約之外，還會另外簽訂保證退款，或保證折讓金額的折讓單。
那為什麼買方要配合建商、仲介作價呢？
很有可能是民眾自備款不足，配合作價就可以拉高成交價，也相對可以拉高貸款金額。
舉例來說，假設建商跟買方說好，會退款 500 萬給買方，讓買方配合以 2000 萬作為成交價寫在買賣契約中。
而買方的貸款成數為 7 成，用墊高的成交價 2000 萬，就可以貸 1400 萬。
比起實際買入價格 1500 萬，等於民眾可以多向銀行貸出 350 萬元。
假設未來預售屋買方轉手以1800 萬賣出，從實價登錄來看卻為賠 200 萬售出，不但房地合一稅不會課稅，實際上還賺了 300 萬。
建商也可以營造高成交價，拉升買氣。
不過如果作價被銀行發現超貸，溢貸的部份會被追回之外，也會觸犯《刑法》第 214 條使公務人員登載不實罪、第 210 條偽造文書罪、 第 339 條普通詐欺罪與第 339-4 條加重詐欺罪，有被起訴風險。
就算沒被起訴，也會被銀行紀錄「詐貸」影響信用。
未來要再辦理貸款、信用卡，這項紀錄會影響你的信用狀況。
大家千萬要注意喔！
作價手法 4：預售屋高價登錄，後續退戶
預售屋也有一種做法是「假交易」。
因為現行的實價登錄 2.0，只要求必須在簽約的 30 天內進行實價登錄。
但只要那一戶的預售屋「首次」實價登錄完成，就算後續換約、轉手，只要還沒有交屋，都不用再另外申報。
因此，不管是賣給親朋好友，或是不知情的人頭，只要能夠把房價做高、簽約後完成實價登錄，後續再辦理退戶，就算日後價格變便宜，只要還沒交屋都不需要再申報。
想買該預售屋的民眾，很有可能就會被這些做高的實價登錄資訊給誤導，認為目前行情就是這樣子。
雖然預售屋的換約已經被限制，但政府不一定查得到，大家還是得自己小心。
延伸閱讀：買預售屋前，5 件你必須先了解的事
為何實價登錄查不到？預售屋實價登錄查不到？
有時候會發現，你知道已經賣掉的物件，卻在實價登錄系統中查不到這筆資料。
這是為什麼呢？可能有以下幾種原因。
系統還沒更新？實價登錄多久更新一次？
目前實價登錄系統會在每月1日、11日與 21日做資料更新，因此在案件申報要等待約 30- 45 天的時間。
預售屋實價登錄時間、期限
如果今天這個預售屋物件在實價登錄系統查詢不到，可能是因為它是 110 年 7 月之前買賣的預售屋。
- 110年7月之前：舊制實價登錄
因為舊制的實價登錄，針對預售屋的買賣是在「代銷業者於委託代銷契約期滿或終止的 30 天內」，才需要去申報實價登錄。
因此，只要是在 110 年 7 月之前買的預售屋，雖然你可能早已交屋，但是因為代銷還沒有全數賣出，那在實價登錄上可能都不會看到你買的物件的資訊。
- 110年7月之後：實價登錄 2.0
而新制的實價登錄 2.0 是從 110 年7月才開始上路，於 110 年 7 月後的預售屋，則是必須在簽訂預售屋買賣契約日起 30 日內，去申報實價登錄資訊。
7 種特殊狀況不揭露實價登錄
除了預售屋屬於舊制之外，也有以下 7 種狀況，不會揭露實價登錄。
- 單價過高或過低之案件，如不具市場參考價值者，不予揭露。
- 總價為0之案件，不予揭露。
- 特殊案件之交易，非屬一般正常交易者，如買賣案件勾選備註欄代碼2-2建商與地主合建案、5-8借名登記返還、5-9受債權債務關係影響或債務抵償、5-10雙方合意（法院判決）解除契約、6-1塔位/墓園等案件，不予揭露。
- 土地及建物分件登記之買賣案件，如申報人未依規定將土地及建物合併申報者，不予揭露。
- 連件買賣案件若總價無法拆分，應合併申報於1件中，其餘案件不予揭露。
（如權利人取得他共有人之應有部分，辦理持分合併） - 經檢舉尚在調查之案件，不予揭露。
- 其他申報內容有疑義案件，不予揭露。
實價登錄特殊交易是什麼？
一些熱門的房屋交易資訊網站，通常都會幫你整理附近案件的行情。
有些時候，你會看到某一筆交易的單價特別低，但被標明「特殊交易」。
不過，這個特殊交易是出自什麼原因呢？
其實在實價登錄網站的「備註」都會寫清楚喔！
房屋特殊交易有可能為下面 12 種原因：
- 急買急賣
- 有民情風俗因素之交易（如：風水老師跟屋主說要賣，或是有非自然身故的事件）
- 瑕疵物件
- 含租約
- 毛胚屋
- 具重建或重劃、都更等效益
- 畸零地或有合併使用之交易
- 借名登記返還
- 含增建或未登記建物
- 受債權債務影響或債務抵償之交易
- 雙方合意（法院判決）解除契約
- 土地交易案件之價格含未來興建房屋成本
所以如果看到房屋交易資訊網站標注特殊交易的案件，你也可以去內政部的實價登錄網查詢它的特殊交易原因，來判斷交易價格是否具有參考價值喔。
實價登錄常見疑問
因為車位價格沒有規定必須申報，所以一些案件雖然有標出車位資訊，但並沒有顯示車位價格。
2021 年 7 月實價登錄 2.0 上線後，就要求預售屋在簽訂買賣契約的 30 日內，就必須申報囉！
沒有辦法，因為法拍屋的登記原因並不是因為買賣，所以目前實價登錄系統是查不到的。
建物第一次登記後移轉是指「於第一次建物登記後六個月內買賣」。
假設登記時間為 1月 1日，在 6 月 30 日前轉移，就會跑出註記。
實價登錄完成申報後，系統會在每月1日、11日與21日會作資料更新。
因此大約要等待 30-45 天的時間喔！
假如刻意隱藏資訊，或申報不實，經 3 次處罰仍未改正者，將加重處 15 萬元至 75 萬元罰鍰喔！
實價登錄網站推薦
提供實價登錄的網站資訊非常多，我們自己最愛用的就是：
想要存更多頭期款？
投資理財，就是替自己存下更多資金的好方法。
以下分享幾個我們有在使用的券商、高利活存給大家。
想先存錢？
可以先去閱讀：
| 高利活存、定存文章 | 文章連結 |
|---|---|
| 台幣高利活存 | 【高利活存】網銀＆數位銀行活存利率比較 |
| 美元高利活存 | 【美元活存利率比較】美金高利活存銀行帳戶推薦 |
| 美元高利定存 | 【美金定存利率比較】美元定存好嗎？3個外幣定存技巧教學！ |
習慣投資台股的話：
| 台股證券戶推薦 （點擊前往開戶） | 重點特色介紹 |
|---|---|
| 國泰證券 | 1. 手續費 2.8 折，低收 1 元 2. 透過好友邀請開戶，開戶拿 300 元 7-11 商品卡、完成首筆交易再享 200 元 7-11 商品卡，合計最高 500 元 7-11 商品卡！（～2025/12/31） 3. 支援股息再投入功能 4. 支援雙向借券，存股也可以出借多賺一筆租金 5. 支援台股＆美股複委託 ➡️ 國泰證券開戶（好友邀請） ➡️ 國泰證券介紹 |
| 口袋證券 | 口袋證券當期活動（~2025/12/31） 優惠1：開立台股或台股+美股帳戶，送300元手續費折抵金（連續三個月，美月送100元手續費折抵金）。 優惠2：美股完成一筆交易，送300元超商禮券。 優惠3：口袋錢包綁定指定銀行自動授扣（中信、國泰、永豐、台新、富邦），送1000元手續費折抵金。 優惠4：無論新舊戶，每月抽iPhone 17、AirPods 4主動降噪耳機、口袋證券造型悠遊卡，且每日交易美股即可累計一次抽獎機會。 1. 手續費 2.8 折，低收 1 元 2.🎁理財學伴專屬優惠：每月抽出三位獲得 500 元手續費折抵金 3. 介面友善好用 🌟🌟🌟 4. 不用另開交割戶，可以綁定現有的銀行帳戶到口袋錢包 5. 支援台股＆美股複委託 ➡️ 口袋證券開戶（推薦碼不需要填寫，直接點擊推薦連結開戶即可！） ➡️ 口袋證券介紹 |
| 新光證券 | 1. 手續費 2.8 折，低收 20 元 2. 開戶完成後的 6 個月內，每個月 100 萬以內的證券手續費 1 折 3. 開戶送 3000 元手續費折抵金：2000 元證券抵用金、1000 元期貨抵用金 4. 開戶次月底前成功下單，拿 100 元 7-11 購物金、LINE POINTS 5. 定期定額單筆扣款 1,000元~20,000元以內，手續費都只需要 1 元 6. 持續使用定期定額，每年都會贈送 500 元的手續費抵用金 7. 支援股票雙向借券，長期持有股票還可以出借賺利息！ ➡️ 新光證券開戶 ➡️ 新光證券介紹 |
| 永豐大戶投 | 1. 單筆交易手續費 6.5 折，低收 20 元 2. 當月總交易100 萬內 2 折(-2024/12/31) 3. 台股定期定額（豐存股）1 萬元以下，手續費 1 元；1~100 萬，手續費 1 折；100 萬以上，手續費 5 折。賣出手續費 65 折。 4. 支援股息再投入功能 ➡️ 永豐大戶投開戶 |
想要投資美股、全世界的話：
用美股券商【Firstrade】輕鬆交易美股、ETF，手續費皆 0 元！
Firstrade 限時優惠：
- 匯款手續費補貼 $25 美元
- 轉戶補貼 $250 美元
2025 美股券商比較：Firstrade、Interactive Brokers、複委託
| 美股券商開戶推薦 (點擊前往開戶) | 推薦理由、特色、優惠介紹 |
|---|---|
| Firstrade | 1. 0 手續費交易美股、ETF 2. 可支援中文介面、中文客服 3. 首次入金超過 US$ 2,500，補貼 $US 25（限時） 4. 單筆入金超過 US$ 10,000，補貼 $US 25（限時） 5. 帳戶資產超過 US$ 25,000，可申請 Debit Card 直接使用帳戶資金 6. FINRA 以及 SIPC 成員，資產享 50 萬美元保障 ➡️ Firstrade 官網開戶 ➡️ Firstrade 開戶教學 |
| IB 盈透證券 （Interactive Brokers） | 1. 交易手續費每股 0.0035 美元，單筆交易最低收取 US$ 0.35，其實非常低！！ 2. 有中文介面與 24 小時中文客服 3. 安全可靠：全球最知名網路券商，美股上市大公司（代號：IBKR），受多方監管安全性佳，資產享 50 萬美元保障 4. 方便投資全球市場，商品種類齊全：不只可以投美股，還可以投資英股、日股以及全世界 150 個市場，除了股票、ETF以外，還包含債券、選擇權、期貨、外匯、基金、CFD 等等。 5. 閒置資金利率可高達 3.83% 6. 每月一次出金免手續費！ 7. 有模擬倉功能，新手也可以練習交易 ➡️ IB 盈透證券開戶 ➡️ IB 開戶教學與介紹 |
| 口袋美股（複委託） | 1. 單筆交易手續費 0.12%，最低收取 3 美金 2. 口袋存股 – 美股，交易手續費 0.1%，最低收取 0.5 美金 3. 不用匯款到國外，節省跨國匯款手續費（單筆約 NT$ 900） 💡 如果你資金不多，但是想要投資美股，口袋證券的美股存股這就是你現在非常好的選擇！ 慢慢存，又不用花費跨國匯款手續費！ ➡️ 口袋證券開戶 ➡️ 口袋證券介紹 |
| 其他文章 | – 跨國匯款手續費優惠活動統整 – 複委託優缺點介紹 – 海外券商安全嗎？如何保護我的資產？ – 海外券商 vs 複委託，手續費、優缺點比較 |
以上介紹的證券戶都沒有開戶費用、最低資金門檻，所以也不一定要擇一使用，也可以依據不同需求混著使用多個帳戶。
延伸閱讀
房產課程推薦：
如果你最近有買房需求，想要申請房貸但是毫無頭緒。
建議你去上 Hahow 的 《買房必知！告別無殼蝸牛的銀行貸財術》
課程中會教你：
- 如何評估自備款金額、申貸金額
- 分析怎麼選擇適合的房貸方案
- 提升自己的信用分數
- 了解銀行鑑價、評分機制
可以直接參考我們的上課心得：首購族必看《買房必知！告別無殼蝸牛的銀行貸財術》課程心得
其他推薦的 Hahow 房產相關課程：
• 買房必知 告別無殼蝸牛的銀行貸財術
• 買房避雷術 預售屋新手攻略
• 包租公婆實戰攻略 隔套收租創造被動收入
• 租屋族不踩雷| 找房看屋、簽約佈置全攻略
🎁 Hahow 專屬優惠（~2025/06/30) 🎁
| Hahow 折扣碼 | 理財學伴專屬優惠 |
|---|---|
| 折扣碼 | KOLmmate |
| Hahow 專屬優惠 | 單堂 9 折、兩堂 88 折、三堂 85 折 |
| 領取折扣券 | https://moneymate.space/hahow-coupon |
| 使用說明 | 使用期限至 2025/06/30，可重複使用。 募資中與萬元以上課程不適用。 可以先領起來存在帳戶中，以後要購課就不會忘記使用囉！ |
<看房之前就要懂>
土地使用分區：了解不同住宅區、商業區差別，為什麼「工業宅、事務所」不能住？
<出價之前必看>
買房要下斡旋議價？斡旋注意事項有哪些？斡旋金與要約書的差異？
<房貸相關知識>
2024新青年安心成家房貸，申請條件、額度、年限、利息補貼懶人包。
限貸令是什麼？房貸水位滿後限制撥款，只能違約賠錢？限貸令懶人包
房屋增貸優缺點，增貸條件有哪些？房屋增貸、轉貸、二胎房貸的利率比較
<稅務與法律相關知識>
《平均地權條例》懶人包，5大修法重點！預售屋哪些情況還能換約？
<買房相關經驗分享>
【中古屋裝潢】中古屋裝潢費用一坪多少錢？費用分配、翻新順序，實際經驗、居住心得分享
懶人搬家初體驗，從打包、搬運、到新家歸位通通不用自己動手！一天無痛入住新家！
0 Comments