買房對許多人來說是一輩子的夢想,存了很久的錢,終於可以為自己找到一個舒適的居住環境。不過買預售屋,可是非常需要想像力的!因為見不到房子本人,在看格局圖、樓層圖以及合約時,需要注意的眉眉角角可是數不清的多。

今天這篇文章,想幫買房小白整理五大名詞,讓你在踏入預售屋的接待中心前,可以先有一些基礎的概念。然而買房可以探討的主題實在太多了,如果你還有對於買房想要了解的部分,非常歡迎你在文章底下留言告訴我們喔!

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預售屋實價登錄

2021 年 7 月 1 日,實價登錄 2.0 上線,

要求預售屋在簽訂買賣契約的 30 日內,就必須申報,改善過往預售屋價格不即時的問題。

紅單交易

相信大家最近一定很常在報章雜誌或是新聞媒體上看到「預售屋紅單」這個關鍵字!很多所謂的房產達人都說靠著「轉賣預售屋紅單」可以致富,政府也宣示要積極圍堵紅單的私下交易。

但問題是到底「紅單」是什麼?為什麼可以這麼輕易的轉賣然後賺差價?

潛銷期

許多預售屋在還沒有正式上市之前,雖然可以看到建案的基本參考資訊,但沒不能公開銷售,這就是預售屋的「潛銷期」。在潛銷期時,可能是建照還沒下來所以不能銷售,或是接待中心還沒蓋好或還在準備其他資料。

紅單

如果在潛銷期就想取得預售屋的優先購買權,可以付 5 萬、10 萬的「小定」,就可以拿到「購屋預約證明單」,也就是紅單。等到潛銷期過後,預售屋正式開賣,如果覺得整個建案合適,就可以把原先的小定轉為「大定」的一部分,變成定金,正式簽約。但如果開賣後,覺得建案並不適合自己,也可以拿回當初的小定。

不過也不是人人都可以在潛銷期拿到紅單,通常是建商的 VIP 客戶、老客戶才有機會喔!

過去投資客付了小定、拿到紅單後,等待禁止換約期一過,就會轉單出售、賺取價差,也就是紅單交易。但自從實價登錄 2.0上路後,2021年7月開始禁止紅單轉售,違者會按戶(棟)處15萬~100萬元罰鍰處罰。

土地的建蔽率、容積率

  • 建蔽率 = 建築面積  /  基地面積

建蔽率,又稱建築密度、建築覆蓋率。簡單說,就是一塊土地上,有多少百分比的面積是被建築覆蓋的,屬於土地管制。假設 100 坪的土地上面蓋了面積 40 坪的建築,那麼建蔽率就是 40%。

  • 容積率 =  總樓層面積 / 基地面積

容積率,是指建築物的總樓層面積(不包含地下室)與基地的比率。簡單說,就是一塊土地上,建築物不包含地下室的所有樓層面積是土地的多少倍,屬於立體管制,用來管理樓層高度。
假設 100 坪的土地上,有 40 坪的建築,總共 10 層樓,那麼總樓層面積就是 400 坪,算出來容積率就是 400 %。

簡單幫大家把建蔽率 、容積率整理成表格:

建蔽率 容積率
定義建物在土地上佔多少比例建物總樓層面積是土地的多少倍
比例高法定空地少,公共空間小樓層高
比例低法定空地多,公共空間大樓層少

為了都市美觀、安全,政府都會在不同的土地分區,考量交通、環境,為各種土地區域設有不同的建蔽率、容積率上限。透過建蔽率的限制,建築以外的法定空地可以確保與其他建築之間有合理的棟距,也可做為道路退縮、種植植栽、中庭花園等等。透過容積率的限制,也可以避免建築物追高,造成空間壓迫、採光、通風不足。

假設同樣在 100 坪的土地上,建蔽率跟容積率不同,建物就會長的很不一樣:

假設建蔽率 50%,容積率 300%,那麼就可以蓋出 50 坪、6 層樓高的房子。
但相同 50% 的建蔽率,容積率 100%時,同樣蓋 50坪,就只能蓋出 2 層樓高的房子。

就台北市的土地使用分區管制自治條例來說,台北市不同種的住宅區,也有不同的建蔽率以及容積率。

第1種住宅區第2種住宅區第2-1種住宅區第2-2種住宅區第3種住宅區第3-1種住宅區第3-2種住宅區第4種住宅區第4-1種住宅區
建蔽率30%35%35%35%45%45%45%50%50%
容積率60%120%160%225%225%300%400%300%400%

公設(公共設施)有哪些?公設比高低?

公設,就是指與其他住戶共同使用的空間。

一般來說,公設會分作兩大類:

  • 大公:與全體住戶共同使用、共同持分的空間。

像是大廳、車道、管理室、配電室、水箱、室內游泳池、健身房、閱覽室等空間。

  • 小公:與部分住戶共同使用、共同持分的空間。

社區中每一棟的共同通道、走道,則是由同一棟的住戶共同持分

每層樓的電梯、通道、樓梯間,這些空間都是與當層的住戶共同持分

因為每層樓的戶數可能不同,導致每層樓的小公區域也可能不同,因此並不是同一個建案每一戶的公設比都相同喔!

新大樓的公設比為什麼那麼高?

公設比,就是我們可以用來衡量我們的購屋預算中,有多少比例是買到公共設施。

公設比越高,就代表實際可以使用的坪數約低。

現在很多新大樓、新建案的公設比都是 30% 以上,其實是因為民國 94 年修法後,法規規定 8 樓以上的大樓要有兩座逃生安全梯,11 樓以上的大樓要有排煙室。除此之外,電梯機房、水箱等基本設備也都算入公設,新大樓的公設比就相對華夏、公寓來得高。


一般來說,常用的公設比算法為:

公設比 =  共有部分(扣除車位面積) /(共有部分(扣除車位面積)+ 主建物+附屬建物)x 100%

假設權狀的總坪數為 50坪,公設為 10 坪,那麼算出來的公設比就是 20 %。

不過公設比並沒有明確被法規規範有怎麼計算,因此公設也常有被灌水的空間!

公設被灌水,車道面積也算入公設

常被灌水的公設面積,就是地下室的車道。

權狀中,車位的坪數會包含車位的面積以及部分車道面積。
小車位:230cm x 550 cm(3.83 坪)
大車位:250cm x 550 cm(4.12 坪)
假設車位在權狀的面積很低,只有 5 坪,就代表車道的面積大部分都沒有列入車位的權狀面積,而是當作公設分給了其他住戶。因此,沒有購買車位的住戶也是需要注意車位的權狀面積是不是合理(通常合理的車位權狀面積登記約 8 -12 坪)。

但有些建商將垃圾集中場設在地下室,因此地下室的走道也會算入公設中。

中庭花園、露天游泳池也是公設?

沒有頂蓋,也就是沒有遮蔽物的公共空間,都是「法定開放空間」,不算入公設。
因此中庭花園、露天游泳池,都不是公設喔!

建案梯戶比、總戶數與電梯比

梯戶比,簡單說就是幾戶共用一個電梯。
假設一層樓有 3 戶,只有一部電梯,梯戶比就是 1 : 3。梯戶比,就表示每次等電梯的時間長短。

通常建議每層樓戶數以 3 的倍數作為一個分水嶺,超過分水嶺,最好就要多一個電梯。
當一層樓有 4 戶,最好就有 2 個電梯 ; 當一層樓有 7 戶,最好就有 3 個電梯。

光是注意梯戶比還不夠,如果 3 戶共用一個電梯,樓層數卻很高的話,其實電梯還是要等很久啊!

所以還需要注意的另一個數字就是:總戶數與電梯比。

總戶數與電梯比 = 總戶數 / 電梯數。
如果社區總共 15 層樓,一層有 4 戶、2 部電梯,那麼總戶數與電梯比就是 30 : 1。

除了梯戶比、總戶數與電梯比,也可以注意電梯速度(一般電梯 105 m/min,高速梯 120 m/min)、電梯容量,以及有沒有每部電梯都直通地下室。

履約擔保機制 (履約保證),建商倒閉不會求助無門

假設真的下定決心要買預售屋,簽約時一定也要注意看合約上面的履約擔保機制是哪一種。要是遇到建商欠債、倒閉,至少可以在簽約時事先了解未來會遇到的風險。目前預售屋的履約擔保機制有 5 種:

  1. 價金返還(最安全)

五種履約擔保機制中,「價金返還」是最安全的。

建商必須等到交屋之後,才可以動用買方支付的款項。假設建商不幸倒閉,買方支付的價金也可以全額無條件退還,對於買方是最有保障的履約擔保機制。
過程中,價金返還的保證費用會由建商負擔,建商也必須要提供保證契約影本。

不過,也因為對建商來說「價金返還」是最保守的方式,因此比較少建商會選擇這類型的履約擔保機制。

  1. 價金信託

假設建商選擇「價金信託」當作履約擔保機制,買方支付的價金就會承作信託,設立專款專用的帳戶。建商可以依照工程的進度動用價金來支付工程支出。
如果預售屋順利完工,就會將價金支付給建商。但如果建商在交屋前倒閉,信託的受益人就會轉為買方,但是價金有可能無法全額拿回,是按照剩餘的財產分配。

3. 不動產開發信託

建商會將建案土地跟興建資金承作信託,會依照工程進度專款專用。但如果建商倒閉,民眾還是有可能無法拿回價金。

4. 同業連帶擔保

跟資本額相當、非關係企業的建商連帶擔保。假設其中一間建商倒閉,另一間建商就可以接手繼續完成建案。但如果兩間建商同時倒閉,消費者也沒有求助的管道。

5. 公會辦理連帶保證

建商加入全國或是各縣市的建商同業公會連帶保證協定,倒閉時,工會可以代為賠償購屋價金或是接手完成施工。但也需要注意工會的賠償金額有沒有限制或上限。

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Cindy

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