買預售屋如何避免遇到爛尾樓？遇到了怎麼辦？

前幾年房市大好，讓很多人覺得買房穩賺不賠，加上低利率貸款、新青安的加持之下，很多人都擠著進場，很多選擇初期資金需求比較低的「預售屋」。

然而，最近預售屋變成爛尾樓的新聞開始爆出。

買預售屋之前應該注意哪些事，才可以避免自己成為預售屋的受災戶？

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什麼是爛尾樓？

首先，什麼是爛尾樓？

簡單說，就是蓋到一半停工，變成廢棄空殼的建築。想像一下，你花了幾百萬買預售屋，結果建商蓋到一半就跑路了，留下一棟水泥空殼，這就是爛尾樓。

為什麼會發生這種事？主要有幾個原因：

第一個是資金問題。建商資金周轉不靈，沒錢繼續蓋下去。尤其是小型建商，本來資本就不厚，一旦現金流出問題就很危險。

第二個是成本暴漲。從2020年疫情開始，建材和人工成本瘋狂上漲。原本預算可能夠用，結果蓋到一半發現錢不夠了。

第三個是法規問題。有些建商在申請建築許可或使用執照時卡關，工程被迫停擺。

最後是市場變化。經濟不景氣時，房子賣不出去，建商沒有現金流入，自然蓋不下去。

台灣現況有多嚴重？

近年來比較重大的爛尾樓案例，像是台北的泊山妍、新北的凱旋大苑，加起來大概影響200到300戶，總價值約20到30億台幣。聽起來很多，但跟台灣整個房地產市場比起來，還是相對有限的，不會讓人覺得系統性的問題。

不過，最近的趨勢讓人擔心。今年5、6月短短一個月內，就連續爆發好幾起案例：

最新案例時間軸：

5月中旬 – 花蓮「綠野仙蹤」案

建商：太極建設
地點：花蓮吉安鄉
規模：60戶預售案，僅14戶完成過戶
狀況：建商財務危機跑路失聯，46戶面臨法拍（清償順序是依照抵押順位來決定，無論是土地建築融資還是企業貸款，最終順位才會輪到終端消費者）

5月下旬 – 嘉義「臻品舞」案

建商：鉅泓建設（老牌建商）
地點：嘉義市東區
規模：19戶全數售出
狀況：原定2024年交屋一再延期，使用執照申請遭退件，工程停擺
損失：購屋者頭期款96-200萬元不等，總計超過2400萬元

6月上旬 – 高田營造停工事件

原因：鉅興建設資金缺口影響營造廠營運
影響範圍：10處工地全數停工
分布：台北市、桃園中壢及龍潭、新竹等地
類型：8案住宅開發（多為小型危老重建），2案政府工程

這個連鎖反應很可怕：建商沒錢，營造廠收不到錢，就停工；停工了，其他正在蓋的案子也受影響。

爛尾樓對投資者的影響

如果真的踩到爛尾樓，會有什麼損失？

北投泊山妍爛尾樓案

由嘉源建設投資興建的「泊山妍」位於台北市北投區，基地面積約320坪，規劃為地上11層、地下3層的住宅大樓，共60戶。自2021年開始銷售，卻在2023年7月突然傳出因營運困難與營建成本上漲，導致建商暫停施工，僅以簡訊通知已購戶，引發震驚與不滿。台北市地政局也於同年7月底標註該案為「賣方無法依約完工」。幸運的是，在事件爆發後，購戶透過組成自救會並委任律師，配合信託銀行的協助，將買賣契約轉為信託受益人買方模式，成功讓住戶至少追回約60%的購屋款。

高雄凱旋大苑爛尾樓案

這是一個從2015年就開始預售的住宅大案，位置就在高雄前鎮區，規劃超過四百戶，原本號稱是地標級豪宅。但開發商沅臻建設卻在2022年資金斷鏈、工程停擺，留下的，是一整棟蓋到一半的水泥巨獸和數百位買不到家的購屋者。

後來由最大債權人寶嘉集團接手續建，他們出錢讓工地不至於完全荒廢，還嘗試接手整合。

然而真正的問題，來自於土地。

這塊基地屬於多位地主，原本是合建分屋。地主堅持：寶嘉若要續建，必須吸收沅臻留下的龐大債務、還要讓土地過戶。寶嘉不願無條件承擔這筆爛帳，協議談不攏，最後只能透過法院進行土地法拍。

但土地法拍了好幾次，無人投標。

原因很簡單：土地還有地主設定的「優先承購權」，再加上工程進度未明、法律風險高，讓其他建商望之卻步。

這件事到今天仍卡關。寶嘉雖然還在續建，但土地歸屬不定、合約權利不明，而那些預售戶，有人已繳完頭期、甚至開始繳房貸，但五年了，家還住不進去。

最直接的就是金錢損失。以泊山妍的案例來說，買方最後只拿回約 60% 的款項，等於直接損失 40%。而且這還算幸運的，有些案例可能血本無歸。

第二個是機會成本。你的錢被綁在那裡動不了，可能好幾年都拿不回來。這段時間你錯過其他投資機會，還要繼續付貸款利息，真的是雙重打擊。

第三個是心理壓力。想像一下，你滿心期待要住新房，結果變成遙遙無期的法律訴訟，那種挫折感真的很大。

所以預防真的比事後補救重要太多了！

如何避免踩到預售屋爛尾樓地雷？

那要怎麼避免踩雷呢？我整理了幾個重點檢查清單：

首先是看建商。這是最重要的！選擇財務穩健、有完工紀錄的大型建商。避免那些新成立的、規模太小的、或是網路評價很差的建商。

你可以去查商業登記資料，看看這家公司的資本額、成立時間、有沒有法律糾紛。也可以實地去看他們之前蓋的案子，品質如何、有沒有按時完工。

第二個是看合約保障。確保你的預售款有進入信託帳戶，這樣即使建商倒了，你的錢也比較有保障。還要看履約保證的條款，萬一真的出問題，你有什麼救濟管道。

延伸閱讀：買預售屋前，5 件你必須先了解的事（其中一件就是履約擔保機制）

第三個是實地查看。簽約後不要就放著不管，要定期去工地看施工進度。如果發現工人突然變少、或是工程明顯延遲，就要提高警覺。

遇上爛尾樓怎麼辦？可以和銀行爭取的權益

價金信託相關權益

1. 信託資金保全

如果採用價金信託機制，已繳款項會保存在專用信託帳戶
建商無法依約完工時，銀行會凍結建商動用權限
信託帳戶內的資金會優先用於返還購屋者

2. 受益權人會議參與

銀行會召開受益權人會議，討論信託財產分配
購屋者可參與決策，爭取最大返還比例
以泊山妍案例：瑞興銀行召開36戶承購戶會議，討論4,265萬元信託餘額分配

房貸相關協商

1. 暫停房貸繳款

向銀行申請暫時停止繳納房貸
說明建商無法完工的客觀事實
提供相關證明文件（停工通知、建商聲明等）

2. 房貸展延協商

申請還款期限延長，降低月付金壓力
爭取寬限期，暫時只繳利息不繳本金
協商利率調降，減輕利息負擔

3. 房貸契約重新談判

基於建商違約的事實，要求重新評估房貸條件
爭取更優惠的貸款成數和利率
如果房屋無法取得，討論解除房貸契約的可能

履約保證機制權益

1. 不動產開發信託

建商將土地信託給銀行，銀行負責監督建設進度
建商違約時，銀行有責任尋找其他建商續建或處分土地後返還資金
可要求銀行積極履行信託責任

2. 價金返還保證

如採用此機制，可直接向保證銀行要求返還已付價金
這是對購屋者保障最完整的機制

3. 同業連帶擔保

要求擔保建商承接續建責任
如擔保建商也無法履行，可向其求償

其他銀行相關權益

1. 信用卡付款保障

如曾用信用卡支付訂金，可申請信用卡公司的購物保障險
向信用卡公司申請爭議款項處理

具體協商策略

1. 準備資料

必備文件：

購屋合約正本
付款收據和銀行轉帳紀錄
建商停工通知或聲明
履約保證相關文件
房貸合約書
個人財務狀況證明

2. 主動聯繫銀行

立即通知房貸承辦銀行建商違約情況
要求銀行暫停撥款給建商（如適用）
申請專案處理，避免影響個人信用紀錄

3. 爭取最佳條件

要求銀行提供客製化還款方案
爭取免收違約金和相關手續費
如需解約，要求降低解約成本

法律途徑

1. 銀行責任追究

如銀行在信託或履約保證過程中未盡責任，可提起訴訟
針對銀行處理不當的部分，要求損害賠償

2. 集體協商

與其他受害者共同向銀行施壓
爭取更好的團體協商條件

重要提醒：

時間很關鍵：發現建商違約後應立即行動
保持溝通：與銀行維持良好溝通，爭取同理和支持
文件備份：所有與銀行的往來都要留存紀錄
專業協助：複雜案件建議尋求律師或會計師協助

買了預售屋想脫手，換約有什麼限制？

目前台灣預售屋換約（即預售屋合約權利義務讓渡）規定如下：

自2023年7月1日起，依《平均地權條例》修法，預售屋及新建成屋原則上「禁止換約轉售」，即買受人不得將買賣契約讓與或轉售給第三人。
違反者將處以新台幣50萬至300萬元罰鍰。

例外情形：

不需申請核准即可換約：
- 買受人之配偶、直系血親、二親等內旁系血親間的讓與或轉售
- 買受人死亡，由繼承人依民法等規定辦理繼承
- 私法人合併、改制、解散清算後依法承受或歸屬
須向地政機關申請核准後才能換約（每人每兩年限換約一戶，核准函有效期為兩年）：
- 買受人非自願離職且超過 6 個月未就業
- 買受人或家庭成員罹患重大傷病，需6個月以上全日照顧
- 住宅因災害毀損，須另行租屋
- 發生意外事故致第三人傷亡
- 買受人死亡後，繼承人讓與、轉售或變價分配
- 共同買受人間讓與或轉售（法人不適用）

適用範圍與不溯及原則：

2023年7月1日以前已簽約的預售屋，不受新規定限制，仍可依原合約辦理換約。

重點提醒：除上述例外外，預售屋換約已全面嚴格限制，購屋者如有換約需求，須確認是否符合例外情形並依規定申請。

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