REITs 是什麼？房地產也有 ETF？美國 REITs、台灣 REITs 有哪些？
房地產投資一直受許多人嚮往，不論是期待長期增值，還是想要收租創造現金流。但是「資金門檻」把許多人擋在房地產投資的門外，也會擔心流動性不高的問題，直接買進房地產來投資，可能不是許多人現階段能夠做到的。
今天理財學伴就要來介紹一種投資工具：REITs（Real Estate Investment Trust 不動產投資信託），讓你也能利用小資金參與，透過間接持有不動產來賺取金錢。如果你曾經想過投資房地產但卻還沒開始，就趕快看下去吧！
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REITs 是什麼？
REITs (Real Estate Investment Trust)，是一種「不動產投資信託」。
REITs 將不動產的所有權證券化，集結眾多投資人的資金，讓一般民眾利用小資金來持有股份，參與投資房地產的機會。 REITs 的收益方式就是透過投資各種房地產，賺取租金收入為主、房地產增值後的價差為輔，投資人則是以賺取股息，還有 REITs 商品的資本利得（買賣價差）為主。
投資 REITs 的好處？
1. 小資金即可投資，比起實體不動產流動性佳
因為 REITs 將實體不動產證券化，讓一般民眾可以用小資金在市場上交易，降低了投資不動產的門檻。也因為證券化的緣故，與股票交易方式相同，比起實體不動產，流動性更佳。
2. 持續的現金流
REITs 主要是以賺取租金收入作為收益。
- 在美國：REITs 按照法令規定，須將至少 90%的收益以股利的方式分配給股東
- 在台灣：REITs 按照「不動產證券化條例」，必須將 REITs 信託利益每年用股息的方式分配給股東，因此擁有穩定現金流
3. 稅賦優惠
- 在美國：REITs 按照法令規定，須將 90%以上的收益以股利的方式分配給股東，因此不需要支付企業所得稅(Corp Income Tax)
- 在台灣：REITs 按照「不動產證券化條例」，必須將 REITs 信託利益每年分配股息給股東，因此免徵證券交易稅且投資收益利息所得採取 10 %分離課稅，無需併入所得稅。同時也免徵證券所得稅。
4. 分散風險，資產配置多元化
REITs 與股票、債券等資產的相關性低，納入投資組合後可以分散風險，擁有多元化資產配置。
投資 REITS 的缺點
1. 房地產景氣
房地產景氣的會影響 REITs 的價值。景氣不佳時，房地產的承租率會下降，租金收入也因此下降，就此影響 REITs 的收益。
2. 經營不善風險
由於 REITs 只單純擁有不動產的所有權，沒有不動產的經營權。因此當 REITs 相關的不動產經營不善時，就連帶影響了 REITs 的價格。
3. 價格波動大
當市場恐慌時，REITs 的價格波動通常也變得較大。像是受到這次新型冠狀病毒疫情的影響，美股代號為 O 的這檔 REIT ，就從 今年 2/21 的 82.44 元跌至 4/3日的 43.6元。
REITS 有哪幾種？
1. 權益型 REITs (Equity REITs)
持有的資產就是不動產本身，以租金收益為主。簡單講，就是房東的概念！
2. 抵押權型 REITs (Mortgage REITs)
持有的資產是對於營建公司的放款還有不動產的抵押貸款債權、抵押權組成，收益來源以利息為主。
3. 混和型 REITs (Hybrid REITs)
混合型 REITs 就是綜合權益型以及抵押權型，因此投資標的會包含不動產本身以及抵押放款債權。
美國的 REITs 以權益型為最大宗，抵押權型第二，混合型的占比最小。
而台灣目前的 REITs 都是權益型。
台灣 REITs 商品
從 1960 年代開始至今，在美國這個 REITs 的發源地已經有幾百種 REITs 掛牌。
不過在台灣，目前只有 7 種 REITs 商品，而這 7 種都是權益型。
舉例而言：
- 富邦一號（代號：01002T）擁有的四棟大樓：富邦人壽大樓、富邦中山大樓、天母富邦大樓及潤泰中崙大樓商場。
- 國泰一號（代號：01002T）擁有的三棟大樓：臺北喜來登大飯店、臺北西門大樓、臺北中華大樓。
另外五檔國內 REITs 一樣也是以商辦、商場為主，投資標的比較單一，難免有標的過於集中的風險。
| 代號 | 名稱 | 投資標的類型 | 發行規模 | 發行日 |
|---|---|---|---|---|
| 01001T | 富邦一號 | 商辦、商場、住宅 | 58.3億 | 2005年3月1日 |
| 01002T | 國泰一號 | 商辦、商場、旅館 | 139.3億 | 2005年9月23日 |
| 01003T | 新光一號 | 商辦、百貨公司、商場、住宅 | 113億 | 2005年12月19日 |
| 01004T | 富邦二號 | 商辦、廠辦 | 73.02億 | 2006年4月6日 |
| 01007T | 國泰二號 | 商辦 | 72億 | 2006年10月2日 |
| 01009T | 圓滿一號 | 商辦、商場 | 30億 | 2018年6月15日 |
| 01010T | 樂富一號 | 商辦、購物中心 | 105億 | 2018年11月30日 |
美國 REITs
美國的 REITs 就不會像台灣一樣主要以商辦為主。
例如：
1. DLR (Digital Realty Trust, Inc.)
它是一間不動產投資信託公司，旗下就是與科技相關的不動產。透過持有、開發、管理，將物業管理遍佈美國、歐洲、澳洲與新加玻等國家。
2. MPW(Medical Properties Trust Inc.)
是一家致力於醫療保健物業的不動產投資信託公司，專門收購、發展醫療機構。標的就有醫院、手術中心等等。
3. AMT(American Tower Corporation)
中文稱作美國電塔公司。這家不動產投資信託公司持有、經營以及開發無線通訊和廣播基礎設備。
美國 REITs 與台灣 REITs 的差別
你有發現嗎？剛剛介紹的三個美國 REITs 都是由公司經營，而台灣的 REITs 則是以信託的方式管理。這就是美國 REITs 與台灣 REITs 很大的差異。
- 美國：公司制
由不動產投資信託公司經營、管理也可以從事不動產開發，只有符合美國國內收入法 （Internal Revenue Code) 規定的不動產投資信託公司，就可以享有相關的稅務優惠。也可以向銀行借貸，槓桿相對高。
- 台灣：信託制
在臺灣證券市場掛牌的不動產投資信託，標的大多是商辦，收入來源以租金為主。
如何投資 REITs ?
1. 交易所掛牌的 REITs（單一標的）
就像上述所講到的台灣 7 檔 REITs，以及科技相關物業的 DLR、醫療保健物業的 MPW 和 美國電塔公司的 AMT，交易方式都像是股票。
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2. REITs 基金
REITs 基金其實就是共同基金，不動產領域相關的標的為主。包
含REIT、房地產股票、不動產資產或是相關的產品、服務等。那 REITs 基金和 REIT 的差異在於，REIT 是投資在單一 REIT 標的且專注在配息的部分，但 REITs 基金是分散投資且專注在該基金的增值後的資本利得。
3. REITs ETF
跟 REITs 基金一樣是分散投資在各種不動產相關標的，買進 REITs ETF 就等於擁有一籃子的 REITs。像是著名的 VNQ (Vanguard Real Estate ETF) 追蹤 MSCI US REITs 指數，投資區域以美國為主，而且每季配息，管理費才 0.12 %。另外一檔 VNQI (Vanguard Global ex-U.S. Real Estate ETF)，追蹤 S&P Global ex-US Property Index。（聽到Global 就知道 它是的投資區域是全球性的，但是以環太平洋的國家為主）
Takeaway
今天向學伴介紹了 REITs 這個投資工具，讓你可以用小資金就投資到不動產，擁有股息當作現金流，多元化你的資產配置。台灣目前 7檔 REITs 都是信託制，而美國 REITs 是公司制。
除了直接購入單一的 REITs 也可以買 REITs 基金或是 REITs ETF，將不動產納入你的投資組合中喔！
看完這篇文章，有沒有覺得離投資不動產又更近了一點呢？
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