當今天有資金調度需求時,你會先想到信貸、信用卡預借現金,還是別種管道呢?

如果你的名下有房產,就算尚未還清房貸,還是能夠善用房屋價值來做資金週轉的需求喔!

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今天這篇文章會介紹三種房屋貸款的方式:房屋增貸、房屋轉貸、二胎房貸,讓有明確資金用途的人,可以了解這三種貸款的申辦流程、利率、優缺點以及注意事項!

貸款房屋增貸房屋轉貸二胎房貸
內容在原先貸款銀行,將繳納的本金、房屋增值的空間做為額度,再次申請貸款把 A 銀行的貸款轉到 B 銀行把房子當作抵押品,以第二順位去向 B 銀行借貸
優點利率低利率低貸款成功率高、審核時間快
缺點審核嚴格、成功率偏低需要支付違約金給原銀行(A銀行)、多支付手續費利率高、無寬限期
利率約 1.3%-2%約 1.3%-2%約 3.5%
房屋增貸、轉貸、二胎比較

什麼是房屋增貸?

房屋增貸,意思是在你還沒還清原本的房屋貸款時,還可以再額外增加房屋貸款金額。

也就是說,雖然你原先的房貸還沒有完全還清,但在需要資金週轉的時候,你不需要賣房子就可以先透過申請「房屋增貸」,向原銀行額外申請貸款,多出一筆資金使用。

房屋增貸能貸多少錢?

申請房屋增貸可以貸多少錢,貸款成數會有多少成,主要是看下面幾個條件:

  • 房屋的價值
    申請房屋增貸後,銀行會再次鑑價。因此如果你的房子房價有上漲,那就有機會提高房屋增貸的額度。
  • 房屋的貸款餘額(已還多少本金)
    當今天你原先房貸償還的本金越多,銀行再次審核房屋增貸的額度就會越高。
  • 房貸的繳款紀錄
    如果之前房貸有過延遲繳款的情形,那就會去影響房屋增貸的核准標準,也會影響到信用評分
    只要過去都有正常還款、按時繳納,那麼銀行就比較願意核准房屋增貸。
  • 申請人的信用狀況
    銀行審核房屋增貸時,會去調閱聯徵信用報告,檢視申請人的負債比狀況,作為增貸金額的考核標準之一。

房屋增貸優點

  • 房屋增貸額度高,沒有月收入 22 倍限制
    房屋增貸跟信貸不同,信貸會有 DBR22 倍的限制,也就是說你最高能貸款的額度無法超過你月收入的 22 倍。房屋增貸是以房屋作為擔保品抵押,因此貸款額度上面,就不會有月收入 22 倍的限制。
  • 房屋增貸利率低
    比起信貸、車貸等借款方式,房屋增貸其實是這之中利率相對低廉的。
    一般信用貸款利率約 2% ~ 14.98%(依工作條件變化大),一般新車車貸利率約 2%- 5%,中古汽車貸款利率約5%-14%,而房屋增貸利率則在 1.5%~3%之間。因此如果名下有房產,又有調度資金的需求,使用房屋增貸的利率是相較低廉的。
  • 房屋增貸有寬限期,貸款年限長
    使用房屋增貸,也跟原先的房貸一樣,可以有寬限期(只繳利息),可以稍微減緩還款的壓力。
    每家銀行給予的貸款年限不同,但最長大多在 20-40 年左右。
  • 房屋增貸審核快速、流程簡單
    因為房屋增貸是向你初次申請房貸的原銀行,再次申請一筆貸款。所以原銀行的審核期間就不需要拉得太久,通常在 7-10 個工作天就可以完成。

房屋增貸缺點

  • 房屋增貸審核嚴格
    房屋增貸的審核嚴格,下列原因都有可能在房屋增貸時造成申辦失敗。
職業、收入不明(領現金)通常職業是直接領現金的申辦者,會因為收入不明的原因,造成申辦房屋增貸失敗
增貸資金用途被視作炒房如果在選擇房屋增貸原因時,回答「買房」會被視為炒房,而造成銀行拒絕申辦房屋增貸
負債比過高如果銀行認為你的負債金額過高,可能造成還款疑慮,也有機會影響房屋增貸的審核
信用不佳如果你、配偶,有過信用卡費、房屋貸款等款項的遲繳紀錄,又或者是有過債務協商、退票等信用不佳紀錄,也有機會影響到增貸額度、申辦審核
  • 房屋增貸利息,申報所得稅不能列舉扣除
    申報所得稅時,列舉扣除額中只能針對原有房貸尚未償還的額度產生的利息進行列舉扣除,如果是由房屋增貸產生的房屋利息,則不能在申報所得稅時列舉扣除。

申請房屋增貸的條件

  • 20-65 歲
  • 房貸有正常繳款者
  • 房屋有增值
  • 信用紀錄良好
  • 有財力證明

看到申請房屋增貸的年紀條件,難道 65 歲之後就沒有辦法以房屋去申請貸款了嗎?過去我們有介紹過「反向抵押貸款」,就是針對銀髮族以房養老的貸款方式喔!
延伸閱讀:反向抵押貸款是什麼?自住屋也能帶來現金流

申請房屋增貸的流程

房屋增貸流程,從申請到真正拿到貸款,大約會需要 7-10 個工作天。

  1. 提出房屋增貸申請(約 1 天)
    需要的文件會有:
    「土地、建物所有權狀」、「財力證明(如薪資單、薪轉存摺、扣繳憑證)」、「近 6 個月房貸繳款證明」以及「身分證影本」。

除了親自至銀行申請以外,部分銀行也有提供線上申請的服務。

  1. 銀行進行房屋鑑價(約 2 天)
    銀行會到房屋地點進行鑑價,如果屋況不好或是附近區域有增加嫌惡設施,就容易壓縮整個房屋的增值空間。
  2. 銀行審核、評估增貸條件(約 3-5 天)
    等銀行確認房屋的增貸空間、市場價值後,會評估申貸人的信用狀況及其他條件,來確認是否可以成功增貸。
  3. 簽約對保(約 0.5 天)
    等銀行確認房屋增貸核准後,就會請申貸人至銀行進行簽約對保,也會在這個時候向增貸人確認可以增貸的額度、貸款利率、貸款年限等細節。
    在對保時,申貸人會需要準備「雙證件」、「撥款存摺」、「印件」、「土地、建物所有權狀正本」等文件喔!
  4. 設定抵押(約 2 天)
    房屋增貸雖然不用重新設定抵押權,但會需要請代書去地政事務所把這筆增貸資料新增上去。確認新增成功後,會拿到一份新的土地建物謄本資料。
  5. 銀行撥款(約 0.5 天)
    跑完前面 5 步驟的流程後,銀行就會將這次增貸的金額撥款至申貸人的帳戶裡囉!

什麼是房屋轉貸?

房屋轉貸,其實就是把原本的房貸從 A 銀行轉移到 B 銀行,把剩餘的房貸交接給新的銀行承接。

因為房屋轉貸就跟原先申請房貸一樣,流程需要重新跑一次,因此非常耗時。
因此通常會建議透過房子申請貸款,順序會先從房屋增貸 -> 房屋轉貸 -> 二胎房貸。

可以先從下面幾點評估要不要做房屋轉貸:

  1. 原銀行的貸款利率過高
    可以先和原銀行討論是否願意降低利率,如果原銀行不願意調降利率,那就可以評估房屋轉貸。
    畢竟 1000 萬的房子,如果利率降低 1 %也是省下 10 萬元利息呢! 
  2. 原銀行無法增加貸款年限
    因為轉貸後可以重新延展房貸年限,也可以重新提供寬限期,因此如果原銀行無法增加貸款年限,就可以考慮房屋轉貸
  3. 原銀行的增貸額度太低

如果想在原銀行做房屋增貸,卻發現增貸額度金額太低時。或許就可以考慮轉貸,因為新承接的銀行也會重新鑑價,有機會拿到更高的貸款額度。

房屋增貸與房屋轉貸比較

 轉貸增貸
時機降低利率延長還款年限需要額外資金
貸款方式以新貸款取代原貸款由原貸款增加新貸款 
承作銀行新貸款銀行原貸款銀行
貸款支出需付原銀行違約金管理費 5,000 元起跳
貸款限制利率降低0.5%以上才划算與原銀行關係好,已還一定額度本金

房屋轉貸不一定划算,手續費都要重新支付

不過因為轉貸,需要重新跑一次申請房貸的流程,也就是說過去申請房貸支付的手續費,全部都要重新繳納一次!除此之外,需要看看原銀行有沒有違約金條款,轉貸需不需要支付違約金等。

轉貸成本金額
原銀行違約金貸款金額的 0.5%-2%
政府規費轉貸金額的 0.12%
代書費、塗銷費4000-8000 元
貸款手續費(房屋鑑價費、帳務管理費、徵信手續費、轉貸代償費)5000-1 萬元

一般銀行的房貸會有綁約期限,大部分綁約時長 2-3 年左右,如果提前清償、做房屋轉貸或是要賣屋需要解約,那麼就必須支付違約金(約房貸金額 0.5%-2%)。如果原銀行需要支付違約金 1%,對於 1000 萬的貸款也就需要支付 10 萬元呢!撇除違約金,其餘成本算下來轉貸成本至少也要 1 萬元以上。

假設房貸金額為 1000萬,原銀行利率 2%,新的承接銀行利率 1.5%,那麼轉貸後一年就可以省下 5 萬元的利息。如果轉貸後省下的利息跟轉貸成本算下來並不多,那麼或許就不要白忙一場。

房屋轉貸流程

  1. 提出房屋轉貸申請

需要的文件會有:

「土地、建物所有權狀」、「財力證明(如薪資單、薪轉存摺、扣繳憑證)」、「近 1 年房貸繳款證明」以及「身分證影本」。

除了親自至銀行申請以外,部分銀行也有提供線上申請的服務。

  1. 承接轉貸的銀行進行房屋鑑價
    銀行會到房屋地點進行鑑價,如果屋況不好或是附近區域有增加嫌惡設施,就容易壓縮整個房屋的增值空間。
  2. 承接轉貸的銀行審核、評估增貸條件

等銀行確認房屋的市場價值後,會評估申貸人的信用狀況及其他條件,來確認是否可以成功轉貸。

如果需要在轉貸時候順便做轉增貸,也會在這時候評估增貸的條件。

  1. 簽約對保

等銀行確認房屋轉貸核准後,就會請申貸人至銀行進行簽約對保,也會在這個時候確認向轉貸人確認可以轉貸的額度、貸款利率、貸款年限等細節。

在對保時,申貸人會需要準備「雙證件」、「撥款存摺」、「印件」、「土地、建物所有權狀正本」等文件喔!

  1. 設定抵押
    申請轉貸後,需要將轉貸銀行這筆貸款資料設定在謄本上,順位會是在原貸款銀行之後。
    這時承接貸款的銀行會代償繳清原銀行的房屋貸款,申貸人就可以向原銀行索取清償證明。
    需要去地政事務所塗銷原銀行的抵押權設定。然後,申貸人就可以請領一份新的土地及建物謄本,新謄本上的他項權利部就會是新銀行的資料了。
  2. 銀行撥款

跑完前面 5 步驟的流程後,銀行就會將這次轉貸的金額撥款至轉貸人的帳戶裡囉!

二胎房貸是什麼?

二胎房貸,就是在已經把房屋抵押給 A 銀行來貸款後,再次將房子抵押給 B 銀行來申請貸款。

因為房子會再次被抵押,所以就有二胎、第二順位之稱。

二胎房貸可以貸多少錢?

對銀行來說,二胎房貸的風險較高,因此審核也會更嚴格。

二胎房貸能夠貸款的額度,也比較低。通常是以房屋價值扣掉第一次房貸的金額,剩餘的房屋殘值會再按照申貸人的信用狀況等條件,去核定二胎房貸給予貸款的成數。
因此二胎房貸能夠貸款的金額會是「房屋殘值 x 貸款成數」。

目前銀行提供二胎房貸的利率,落在 3.5% 左右,最高貸款額度約在 50-300萬之間。

二胎房貸優點

  • 貸款年限比信貸來得長,二胎房貸貸款年限約落在 7-10 年
  • 申辦的速度較快,適合短期資金需求
  • 違約成本低,大約在綁約一年後可以提前清償
  • 申辦成功機率較高,因為有房子作為擔保品,比信貸容易申辦

二胎房貸缺點

  • 沒有寬限期
    一般二胎房貸的還款年限比較短,因此大部分銀行是沒有提供寬限期的。也就是說,每一期都要繳納二胎房貸的貸款本金與利息,申請之前要注意自己的還款能力喔!
  • 貸款利率較高
    因為二胎房貸是把房子以第二順位抵押給銀行來貸款,銀行會因為二胎房貸要承受的風險比較高,給予的貸款利率也會比較高。

由於二胎房貸的利率比較高,如果可以用房屋增貸或是房屋轉增貸的學伴,建議還是先詢問原銀行。

如果是工作領現金的族群、信用狀況較差的話,再來考慮二胎房貸喔!

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Cindy

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4 Comments

rainmimi · 2022/06/22 at 下午 5:58

我想請教,在A銀行的原房貸+增貸,可以合併成一筆轉貸到B銀行嗎?

    Cindy · 2022/09/16 at 下午 3:14

    Hi Rainmimi
    是可以的喔!不過要注意綁約期限有沒有過了,然後試算一下扣掉手續費等費用過,轉貸有沒有更多優勢再下決定喔。

Mingo · 2022/11/01 at 下午 10:12

請問針對已經有房子,並且跟原本房貸銀行再貸出已繳金額這樣算是哪一種(沒有代書費),謝謝

    Cindy · 2023/02/25 at 下午 10:21

    Hi Mingo,
    房屋增貸,就是把已經還給銀行的房貸再借出喔!

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