關於需不需要買房子,一直有許多正反的討論。

除了投資的考量外,有人說買房是為了不要老了租不到房子,但也有人說晚年淒涼的其中一種狀況就是有房沒錢花。

我們很喜歡讀理財書,很多本書上面都有介紹到「反向抵押貸款」,剛剛好可以解決這個矛盾,讓有買房的人老了有房住又有錢花,因此也被稱作以房養老貸款。

今天這集就跟各位學伴介紹「反向抵押貸款」,讓你在思考是否要買房、做退休規劃時,也可以把這條路考慮進去,也會跟一般的房屋抵押貸款做比較,讓你知道他們有什麼不一樣喔!

理財學伴 Podcast 每週日更新,歡迎在 Apple PodcastSpotifyKKBOXGoogle Podcast 或是其他平台追蹤我們,和我們一起學習 ❤️

什麼是反向抵押貸款?

反向抵押貸款的目的是為了讓坐擁房屋缺乏現金的銀髮族,每個月可以有固定收入養老。

辦理反向抵押貸款是用自己名下的房子作為抵押,但是保有房屋的所有權、使用權,在辦理成功後領取給付、累積借款,不償還任何的本金、利息,直到他死亡、搬遷或是入住長照機構,銀行會賣出抵押的房子來償還貸款。

房屋出售的金額,會直接用來償還累積的本金與利息,還款後剩餘的錢會成為借款人的財產或遺產。

反向抵押貸款期間,以 20-35 年為上限

銀行辦理以房養老貸款,最大的風險之一就是高估房屋價格,導致變賣房屋的金額不足以抵債,所以多數的銀行會控制貸款期間以 20 – 30 年為上限,其中一個原因就是這樣對房屋價值的預測比較準確。

但要申請一個較短的貸款年限也是可以的,例如說 88 歲時,可能突然要支付的醫藥費提高,想申請反向抵押貸款,年限就不用申請到 20 年,所以申請一個較短的年限,每個月領取較高的金額,也是行得通。

以銀髮族為主要放貸對象

以銀髮族為主要放貸對象,多會要求貸款人年紀+貸款期間,合計超過 93 ~ 95。避免太年輕開始從房屋價值提款,結果房屋價值在生前就提領完畢,無法達到安心養老的目的。

反向抵押貸款以月給付為主

給付頻率以每月為主,替銀髮族創造可以樂活養老的現金流。

(非一次大筆給付,也比較不會因為遇到詐騙或親人討錢,而蒙受大筆損失。)

本金平均攤還法,算出每月可領取的金額。

以房養老貸款成數 7-8 成

那房子可以貸到多少錢?貸款額度基本上是房屋鑑價的 7 成,有些銀行會說明雙北捷運附近的房子可以貸到 8 成,貸款額度方面和一般的房屋抵押貸款是差不多的。

還款與解約

反向抵押貸款的貸款額度是房屋鑑價的 7-8 成,總額算起來經常只有市值的 5 成左右。如果貸款人有錢可以還款,也可以提前解約,保留房子。在貸款人過世後,繼承人通常也可以選擇還款來保留房子。

反向抵押貸款、一般房屋抵押貸款比較

  • 皆須不動產作為抵押品
  • 貸款利率差不多
  • 反向抵押貸款,通常以本金平均法月給付。一般房屋抵押貸款,以一次整筆撥款為主。
  • 反向抵押貸款較易核貸,貸款期間 20 – 35 年,貸款人年紀+貸款期間不得小於 93,僅限 60 歲以上銀髮族適用。一般房屋抵押貸款,貸款年限約 10 – 40 年,「貸款人的年齡」加上「貸款期限」之總和,不得超過70年,適合青壯年族群。

反向抵押貸款、一般購屋房貸比較

反向抵押貸款其實很像將房屋的價值切成一小塊一小塊慢慢賣給銀行,基本上只要你的房屋有價值、申請人年紀有到就有資格申請。

但是一般購屋貸款,是銀行要決定要不要將一大筆錢給你,讓你在餘生慢慢還,所以會去考量借款人的還款能力,有些人申請一般房貸時年紀較長,還會被銀行要求購買「房貸壽險」,當主要繳房貸的被保險人發生重大事故身亡或是殘廢時,就可優先將理賠金直接用來支付房貸。

養老除了反向抵押貸款還有這招:保單活化

如果真的老了有房沒錢,膝下無子女、子女沒辦法負擔奉養的責任,其實可以選擇把房子拿去做反向抵押貸款,不需要委屈自己看人臉色,或是過得過度拮据。自己辛苦賺錢買的房,也真的可以把價值用來安享晚年。

在研究資料的時候,還有發現一個養老福音吧,就是「保單活化政策」!

金管會因應高齡化的趨勢,允許保戶將終身壽險轉換為年金險、醫療險、或長照險。

有些長輩以前是家裡重要的經濟支柱,所以買了不少的壽險,以免自己發生意外時,家中財務狀況瞬間跌入谷底,但是當親人逐漸經濟獨立,其實也不需要壽險的保險金替他們抵禦風險了,這時候如果選擇保單活化,轉換成年金險、醫療險或是長照險,反而可以減少家人的撫養負擔,讓自己的晚年過得更輕鬆愉快。

延伸閱讀:

買年金險、儲蓄險前必看:保單利率、報酬率拆解與重要名詞解釋!

保險責任準備金利率調降,7 月保費調漲!懂投資的有錢人,為什麼還要買保險?

但是,目前不是所有壽險公司或是所有終身壽險保單都有提供活化選擇。希望未來會越來越普及!

雖然我們從 Podcast 的數據上,可以看出跟我們一起學習的學伴,多半還沒到銀髮族的年紀,但是關於退休、養老也都是及早開始規劃比較好。了解房屋價值還可以這樣利用,也可能會影響你是否要買房的決定。

如果有家人朋友想多了解關於退休規劃的資訊,也歡迎你將這篇文章分享給他們!

推薦閱讀:

小資金也能投資房地產, REITs (不動產投資信託)讓你輕鬆投資當房東!

認識破產:破產清算、破產保護,決定債務人破產後的命運

【朱國鳳專欄】退休後錢從哪裡來?五項銀髮金融商品有解

理財學伴 Instagram

參考資料:

「以房養老」台灣推不動?有兩種人適合辦


Shirley

做行銷的貪財女子。

0 Comments

發佈留言

發佈留言必須填寫的電子郵件地址不會公開。 必填欄位標示為 *