在看房子時,可能突然會看某個物件比起同區域的房子,價格低至少 3 成以上。
仔細一看,才發現這個物件為地上權住宅。
地上權,就是只擁有土地的使用權利,但並沒有土地的所有權。
今天這篇文章就要來分享,什麼是地上權住宅?地上權住宅的優缺點有哪些?購買地上權住宅會需要繳哪些費用,貸款有沒有限制。
如果你也對於地上權住宅有興趣,就繼續閱讀下去吧。
什麼是地上權?
地上權,簡單用一句話講,就是只有土地的「使用權」,但沒有土地的「所有權」。
假設地主不願意賣地,但卻同意以「地上權租賃」的方式,讓租客在土地上蓋房子、蓋停車場。那麼地主仍然是土地的所有權人,租客則是擁有土地的使用權,也就是說租客就擁有了地上權。
地上權種類:普通地上權、區分地上權
- 普通地上權:空間範圍不限
- 區分地上權:有限制空間範圍
而地上權也分成兩種:普通地上權,以及區分地上權。
普通地上權不會限制可使用的空間範圍,土地上、地底下,都可以使用,不管是要蓋房子,或做其他用途都可以。
但區分地上權,就會限制可使用的空間範圍,通常就會限制能使用地面上或是地面下。
地上權住宅是什麼?使用權住宅是什麼?
我們一般在市場上看到最多的是「所有權大樓住宅」,也就是說買下這個住宅,會包含土地以及建物。
而地上權住宅以及使用權住宅,都是指買方只能買到土地的使用權,但不能擁有土地所有權。
台灣的地上權通常為政府釋出國有土地或是地主只願出售地上權,而建商透過競標取得開發權,在土地上蓋房子。而這類型的住宅會有「使用期限」,通常是 50~70 年之間。
地上權住宅種類:可分割、不可分割
那麼地上權住宅、使用權住宅差異在哪呢?
這就要看這個地上權住宅為可分割,或是不可分割,來判斷究竟買方擁有的是「建物使用權」或是「建物所有權」。
1.購屋者只有房屋使用權
過去財政部在 2004 年至 2013 年間有規定,國有地的地上權所有人,不能將地上權或是建物部分轉移。
也就是說,當建商透過競標取得國有地的開發權後,蓋好了地上權住宅,也不能像普通房子一樣直接賣給買方,買方只能得到房屋使用權,但房子的建物所有權還是要登記在建商名下。
這種地上權住宅,就被稱作是「使用權住宅」、「使用權房屋」。
由於買方並不會取得房屋權狀,因此之後要移轉、贈與、繼承,都還是需要透過建商才能進行。也因為買方沒有權狀,如果需要房屋貸款 ,就會需要與建商配合的銀行才能進行貸款。
再來,因為買方只持有房屋使用權,所以也不需要繳交房屋稅喔!
如台北車站附近的「京站花園廣場」,就是屬於使用權住宅。
延伸閱讀:房屋稅如何計算?買房前後節稅注意事項
2.購屋者有建物所有權
如果建商是在 2004 年前得標,或是在 2013 年法規修正後,才取得土地的開發權。
建商在這塊土地上蓋的地上權住宅,就可以分割且部分轉移。
這種地上權住宅,就被稱作是「地上權住宅」、「地上權房屋」。
也就是說,買方可以擁有建物的所有權,拿到建物權狀。
同時也不需要透過建商,就可以自己進行房屋買賣、房屋貸款。
如信義區的地上權豪宅始祖「台北花園」,就屬於地上權住宅。
地上權住宅的優缺點
了解完什麼是地上權住宅後,我們也來直接分析地上權住宅的優缺點。
看看為什麼地上權住宅會吸引人,也可以注意如果想購買地上權住宅會需要先行知道的缺點有哪些?
地上權住宅的優點
1.價格比較便宜
通常地上權住宅的價格,會比起同區域的一般房子便宜。
因為買方不會買到土地所有權,而且房屋又有使用期限,所以地上權住宅價格通常是附近住宅的 7 折,甚至更便宜。
2.不用地價稅、土地增值稅
一般住宅在每年 11 月要課徵地價稅,未來房屋做轉移時也會課徵土地增值稅。
這兩種稅賦,身為地上權住宅的買方都不需要繳交,因為買方不持有土地喔!
延伸閱讀:地價稅是什麼?自用住宅地價稅節稅小撇步!
3.作為房東出租,租金不會少
購入地上權的房子,買方可以用比較低廉的價格購入。但是購入後,想作為房東出租,租金行情並不會比起同區域的房子來得少。因為租金大多還是取決於區域性的交通是否便利,生活機能是否良好。所以,租金行情是跟同區域的房子差不多的。
地上權住宅的缺點
1.沒有土地所有權,還要繳地租
因為買入地上權住宅,是無法持有土地所有權的。大部分的地上權住宅,土地都為國有,因此就像跟政府長期租地一樣。
雖然地上權住宅不需要每年繳納地價稅,但是卻必須繳交地租。
房屋類型 | 稅率 |
一般自用住宅 | 地價稅:公告地價的 0.2% |
2016 年 10 月之前標售的地上權住宅 | 地租:公告地價的 3% ~ 5% |
2016 年 10 月後標售的地上權住宅 | 地租:建商得標年度的公告地價 2.5% +當年度地價的 1% |
先來看看一般房屋的狀況,如果房屋為自用住宅,地價稅是以公告地價的 0.2%去計算。
依據《國有非公用土地設定地上權作業要點》,在 2016 年 10 月之前標售的地上權住宅,地租稅率可是公告地價的 3.5%~ 5% ,以 3.5%去計算的話,比起一般自用住宅的稅金算起來至少高了 17.5 倍呢!
而政府 2016 年 10 月修法後標售的地上權住宅,這項地租租金,會以「部分固定、部分浮動」的方式來計算。
地租 3.5% 的稅率中,其中 2.5% 是使用建商得標年度的地價來計算,剩下的 1% 則是以當年度地價來計算。
然而,地上權住宅地租無論在修法前後的計算,都比起一般自用住宅的地價稅高上許多。
公告地價每3年會調漲一次,2022 年公告地價全國平均漲幅為 2.68%。
因此在購入地上權住宅前,也要將會連年調升的土地租金這項成本估算進去。
2.居住有使用期限
因為現階段的地上權住宅使用期限大多在 50~70 年間。
台灣目前尚未有地上權住宅到期的狀況,因此也很難確定,等真正到期時會怎麼處置。
是會拆房還地,還是收歸國有,都沒人知道。
因此,這樣的不確定性,也會讓地上權住宅即將到期時,更難轉手。
隨著使用年限越來越短,價值也會跟著下跌。
3.銀行貸款成數較低
通常買房時,最高可以貸款的成數為 7~8 成。然而地上權住宅,一般最多只能到貸款 5 成,而且利率也會比較高。
因此,雖然地上權住宅的購入金額較低,但是因為貸款條件比較差,自備款也需要準備充足。
假設同區域一般住宅為 1000 萬,如果貸款成數為 7 成,就等於貸款 700萬、自備款 300萬。
如果同區域的地上權住宅價格打 7 折,也就是只需要 700 萬,但貸款成數只有 5 成,那麼就等於貸款 350 萬、自備款 350 萬。比起買相同區域的房子,買地上權住宅的自備款需要更多呢!
地上權住宅、使用權住宅、所有權住宅比較
所有權住宅(一般市面上買賣的房子) | 地上權住宅 | 使用權住宅 | |
房價 | 市價 | 市價 7 成以下 | 市價 7 成以下 |
使用年限 | 沒有限制 | 50~70 年 | 50~70 年 |
土地所有權 | 買方 | 政府 / 建商 | 政府 / 建商 |
建物所有權 | 買方 | 買方 | 政府 或 建商 |
貸款成數 | 7~8 成 | 3~5 成 | 須與建商配合的銀行才能貸款 (通常比較難貸款,或要求只能以信貸承作貸款) |
地價稅 | 須繳納 | 無 | 無 |
房屋稅 | 須繳納 | 須繳納 | 無 |
土地增值稅 | 買賣時須繳納 | 無 | 無 |
地租 | 無 | 須繳納 | 須繳納 |
轉手容易度 | 輕鬆 | 難度中等 | 難度高 |
誰適合買地上權住宅?
- 自備款充足的人(因為貸款不易,貸款成數又低)
- 不在乎「有土斯有財」觀念的人(因為不具有土地所有權)
- 不需要留房子給後代的人(因為會有使用年限)
- 不期待透過房價上漲賺錢的人(短期賣或許有利可圖,但隨著使用年限變少,房屋價值會下跌)
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