什麼是地上權？地上權住宅可以買嗎？

在看房子時，可能突然會看某個物件比起同區域的房子，價格低至少 3 成以上。

仔細一看，才發現這個物件為地上權住宅。

地上權，就是只擁有土地的使用權利，但並沒有土地的所有權。

今天這篇文章就要來分享，什麼是地上權住宅？地上權住宅的優缺點有哪些？購買地上權住宅會需要繳哪些費用，貸款有沒有限制。

如果你也對於地上權住宅有興趣，就繼續閱讀下去吧。

什麼是地上權？

地上權，簡單用一句話講，就是只有土地的「使用權」，但沒有土地的「所有權」。

假設地主不願意賣地，但卻同意以「地上權租賃」的方式，讓租客在土地上蓋房子、蓋停車場。那麼地主仍然是土地的所有權人，租客則是擁有土地的使用權，也就是說租客就擁有了地上權。

地上權種類：普通地上權、區分地上權

• 普通地上權：空間範圍不限
• 區分地上權：有限制空間範圍

而地上權也分成兩種：普通地上權，以及區分地上權。

普通地上權不會限制可使用的空間範圍，土地上、地底下，都可以使用，不管是要蓋房子，或做其他用途都可以。

但區分地上權，就會限制可使用的空間範圍，通常就會限制能使用地面上或是地面下。

地上權住宅是什麼？使用權住宅是什麼？

我們一般在市場上看到最多的是「所有權大樓住宅」，也就是說買下這個住宅，會包含土地以及建物。

而地上權住宅以及使用權住宅，都是指買方只能買到土地的使用權，但不能擁有土地所有權。

台灣的地上權通常為政府釋出國有土地或是地主只願出售地上權，而建商透過競標取得開發權，在土地上蓋房子。而這類型的住宅會有「使用期限」，通常是 50~70 年之間。

地上權住宅種類：可分割、不可分割

那麼地上權住宅、使用權住宅差異在哪呢？

這就要看這個地上權住宅為可分割，或是不可分割，來判斷究竟買方擁有的是「建物使用權」或是「建物所有權」。

1.購屋者只有房屋使用權

過去財政部在 2004 年至 2013 年間有規定，國有地的地上權所有人，不能將地上權或是建物部分轉移。

也就是說，當建商透過競標取得國有地的開發權後，蓋好了地上權住宅，也不能像普通房子一樣直接賣給買方，買方只能得到房屋使用權，但房子的建物所有權還是要登記在建商名下。

這種地上權住宅，就被稱作是「使用權住宅」、「使用權房屋」。

由於買方並不會取得房屋權狀，因此之後要移轉、贈與、繼承，都還是需要透過建商才能進行。也因為買方沒有權狀，如果需要房屋貸款 ，就會需要與建商配合的銀行才能進行貸款。

再來，因為買方只持有房屋使用權，所以也不需要繳交房屋稅喔！

如台北車站附近的「京站花園廣場」，就是屬於使用權住宅。

延伸閱讀：房屋稅如何計算？買房前後節稅注意事項

2.購屋者有建物所有權

如果建商是在 2004 年前得標，或是在 2013 年法規修正後，才取得土地的開發權。

建商在這塊土地上蓋的地上權住宅，就可以分割且部分轉移。

這種地上權住宅，就被稱作是「地上權住宅」、「地上權房屋」。

也就是說，買方可以擁有建物的所有權，拿到建物權狀。

同時也不需要透過建商，就可以自己進行房屋買賣、房屋貸款。

如信義區的地上權豪宅始祖「台北花園」，就屬於地上權住宅。

地上權住宅的優缺點

了解完什麼是地上權住宅後，我們也來直接分析地上權住宅的優缺點。

看看為什麼地上權住宅會吸引人，也可以注意如果想購買地上權住宅會需要先行知道的缺點有哪些？

地上權住宅的優點

1.價格比較便宜

通常地上權住宅的價格，會比起同區域的一般房子便宜。

因為買方不會買到土地所有權，而且房屋又有使用期限，所以地上權住宅價格通常是附近住宅的 7 折，甚至更便宜。

2.不用地價稅、土地增值稅

一般住宅在每年 11 月要課徵地價稅，未來房屋做轉移時也會課徵土地增值稅。

這兩種稅賦，身為地上權住宅的買方都不需要繳交，因為買方不持有土地喔！

延伸閱讀：地價稅是什麼？自用住宅地價稅節稅小撇步！

3.作為房東出租，租金不會少

購入地上權的房子，買方可以用比較低廉的價格購入。但是購入後，想作為房東出租，租金行情並不會比起同區域的房子來得少。因為租金大多還是取決於區域性的交通是否便利，生活機能是否良好。所以，租金行情是跟同區域的房子差不多的。

地上權住宅的缺點

1.沒有土地所有權，還要繳地租

因為買入地上權住宅，是無法持有土地所有權的。大部分的地上權住宅，土地都為國有，因此就像跟政府長期租地一樣。

雖然地上權住宅不需要每年繳納地價稅，但是卻必須繳交地租。

房屋類型	稅率
一般自用住宅	地價稅：公告地價的 0.2%
2016 年 10 月之前標售的地上權住宅	地租：公告地價的 3% ~ 5%
2016 年 10 月後標售的地上權住宅	地租：建商得標年度的公告地價 2.5% ＋當年度地價的 1%

先來看看一般房屋的狀況，如果房屋為自用住宅，地價稅是以公告地價的 0.2%去計算。

依據《國有非公用土地設定地上權作業要點》，在 2016 年 10 月之前標售的地上權住宅，地租稅率可是公告地價的 3.5%~ 5% ，以 3.5%去計算的話，比起一般自用住宅的稅金算起來至少高了 17.5 倍呢！

而政府 2016 年 10 月修法後標售的地上權住宅，這項地租租金，會以「部分固定、部分浮動」的方式來計算。

地租 3.5% 的稅率中，其中 2.5% 是使用建商得標年度的地價來計算，剩下的 1% 則是以當年度地價來計算。

然而，地上權住宅地租無論在修法前後的計算，都比起一般自用住宅的地價稅高上許多。

公告地價每3年會調漲一次，2022 年公告地價全國平均漲幅為 2.68%。

因此在購入地上權住宅前，也要將會連年調升的土地租金這項成本估算進去。

2.居住有使用期限

因為現階段的地上權住宅使用期限大多在 50~70 年間。

台灣目前尚未有地上權住宅到期的狀況，因此也很難確定，等真正到期時會怎麼處置。

是會拆房還地，還是收歸國有，都沒人知道。

因此，這樣的不確定性，也會讓地上權住宅即將到期時，更難轉手。

隨著使用年限越來越短，價值也會跟著下跌。

3.銀行貸款成數較低

通常買房時，最高可以貸款的成數為 7~8 成。然而地上權住宅，一般最多只能到貸款 5 成，而且利率也會比較高。

因此，雖然地上權住宅的購入金額較低，但是因為貸款條件比較差，自備款也需要準備充足。

假設同區域一般住宅為 1000 萬，如果貸款成數為 7 成，就等於貸款 700萬、自備款 300萬。

如果同區域的地上權住宅價格打 7 折，也就是只需要 700 萬，但貸款成數只有 5 成，那麼就等於貸款 350 萬、自備款 350 萬。比起買相同區域的房子，買地上權住宅的自備款需要更多呢！

地上權住宅、使用權住宅、所有權住宅比較

	所有權住宅(一般市面上買賣的房子)	地上權住宅	使用權住宅
房價	市價	市價 7 成以下	市價 7 成以下
使用年限	沒有限制	50~70 年	50~70 年
土地所有權	買方	政府 / 建商	政府 / 建商
建物所有權	買方	買方	政府 或 建商
貸款成數	7~8 成	3~5 成	須與建商配合的銀行才能貸款 （通常比較難貸款，或要求只能以信貸承作貸款）
地價稅	須繳納	無	無
房屋稅	須繳納	須繳納	無
土地增值稅	買賣時須繳納	無	無
地租	無	須繳納	須繳納
轉手容易度	輕鬆	難度中等	難度高

誰適合買地上權住宅？

• 自備款充足的人（因為貸款不易，貸款成數又低）
• 不在乎「有土斯有財」觀念的人（因為不具有土地所有權）
• 不需要留房子給後代的人（因為會有使用年限）
• 不期待透過房價上漲賺錢的人（短期賣或許有利可圖，但隨著使用年限變少，房屋價值會下跌）

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