在看房子時,可能突然會看某個物件比起同區域的房子,價格低至少 3 成以上。

仔細一看,才發現這個物件為地上權住宅。

地上權,就是只擁有土地的使用權利,但並沒有土地的所有權。

今天這篇文章就要來分享,什麼是地上權住宅?地上權住宅的優缺點有哪些?購買地上權住宅會需要繳哪些費用,貸款有沒有限制。

如果你也對於地上權住宅有興趣,就繼續閱讀下去吧。

什麼是地上權?

地上權,簡單用一句話講,就是只有土地的「使用權」,但沒有土地的「所有權」。

假設地主不願意賣地,但卻同意以「地上權租賃」的方式,讓租客在土地上蓋房子、蓋停車場。那麼地主仍然是土地的所有權人,租客則是擁有土地的使用權,也就是說租客就擁有了地上權。

地上權種類:普通地上權、區分地上權

  • 普通地上權:空間範圍不限
  • 區分地上權:有限制空間範圍

而地上權也分成兩種:普通地上權,以及區分地上權。

普通地上權不會限制可使用的空間範圍,土地上、地底下,都可以使用,不管是要蓋房子,或做其他用途都可以。

但區分地上權,就會限制可使用的空間範圍,通常就會限制能使用地面上或是地面下。

地上權住宅是什麼?使用權住宅是什麼?

我們一般在市場上看到最多的是「所有權大樓住宅」,也就是說買下這個住宅,會包含土地以及建物。

而地上權住宅以及使用權住宅,都是指買方只能買到土地的使用權,但不能擁有土地所有權。

台灣的地上權通常為政府釋出國有土地或是地主只願出售地上權,而建商透過競標取得開發權,在土地上蓋房子。而這類型的住宅會有「使用期限」,通常是 50~70 年之間。

地上權住宅種類:可分割、不可分割

那麼地上權住宅、使用權住宅差異在哪呢?

這就要看這個地上權住宅為可分割,或是不可分割,來判斷究竟買方擁有的是「建物使用權」或是「建物所有權」。

1.購屋者只有房屋使用權

過去財政部在 2004 年至 2013 年間有規定,國有地的地上權所有人,不能將地上權或是建物部分轉移。

也就是說,當建商透過競標取得國有地的開發權後,蓋好了地上權住宅,也不能像普通房子一樣直接賣給買方,買方只能得到房屋使用權,但房子的建物所有權還是要登記在建商名下。

這種地上權住宅,就被稱作是「使用權住宅」、「使用權房屋」。

由於買方並不會取得房屋權狀,因此之後要移轉、贈與、繼承,都還是需要透過建商才能進行。也因為買方沒有權狀,如果需要房屋貸款 ,就會需要與建商配合的銀行才能進行貸款。

再來,因為買方只持有房屋使用權,所以也不需要繳交房屋稅喔!

如台北車站附近的「京站花園廣場」,就是屬於使用權住宅。

延伸閱讀:房屋稅如何計算?買房前後節稅注意事項

2.購屋者有建物所有權

如果建商是在 2004 年前得標,或是在 2013 年法規修正後,才取得土地的開發權。

建商在這塊土地上蓋的地上權住宅,就可以分割且部分轉移。

這種地上權住宅,就被稱作是「地上權住宅」、「地上權房屋」。

也就是說,買方可以擁有建物的所有權,拿到建物權狀。

同時也不需要透過建商,就可以自己進行房屋買賣、房屋貸款。

如信義區的地上權豪宅始祖「台北花園」,就屬於地上權住宅。

地上權住宅的優缺點

了解完什麼是地上權住宅後,我們也來直接分析地上權住宅的優缺點。

看看為什麼地上權住宅會吸引人,也可以注意如果想購買地上權住宅會需要先行知道的缺點有哪些?

地上權住宅的優點

1.價格比較便宜

通常地上權住宅的價格,會比起同區域的一般房子便宜。

因為買方不會買到土地所有權,而且房屋又有使用期限,所以地上權住宅價格通常是附近住宅的 7 折,甚至更便宜。

2.不用地價稅、土地增值稅

一般住宅在每年 11 月要課徵地價稅,未來房屋做轉移時也會課徵土地增值稅。

這兩種稅賦,身為地上權住宅的買方都不需要繳交,因為買方不持有土地喔!

延伸閱讀:地價稅是什麼?自用住宅地價稅節稅小撇步!

3.作為房東出租,租金不會少

購入地上權的房子,買方可以用比較低廉的價格購入。但是購入後,想作為房東出租,租金行情並不會比起同區域的房子來得少。因為租金大多還是取決於區域性的交通是否便利,生活機能是否良好。所以,租金行情是跟同區域的房子差不多的。

地上權住宅的缺點

1.沒有土地所有權,還要繳地租

因為買入地上權住宅,是無法持有土地所有權的。大部分的地上權住宅,土地都為國有,因此就像跟政府長期租地一樣。

雖然地上權住宅不需要每年繳納地價稅,但是卻必須繳交地租。

房屋類型稅率
一般自用住宅地價稅:公告地價的 0.2%
2016 年 10 月之前標售的地上權住宅地租:公告地價的 3% ~ 5%
2016 年 10 月後標售的地上權住宅地租:建商得標年度的公告地價 2.5% +當年度地價的 1%

先來看看一般房屋的狀況,如果房屋為自用住宅,地價稅是以公告地價的 0.2%去計算。

依據《國有非公用土地設定地上權作業要點》,在 2016 年 10 月之前標售的地上權住宅,地租稅率可是公告地價的 3.5%~ 5% ,以 3.5%去計算的話,比起一般自用住宅的稅金算起來至少高了 17.5 倍呢!

而政府 2016 年 10 月修法後標售的地上權住宅,這項地租租金,會以「部分固定、部分浮動」的方式來計算。

地租 3.5% 的稅率中,其中 2.5% 是使用建商得標年度的地價來計算,剩下的 1% 則是以當年度地價來計算。

然而,地上權住宅地租無論在修法前後的計算,都比起一般自用住宅的地價稅高上許多。

公告地價每3年會調漲一次,2022 年公告地價全國平均漲幅為 2.68%。

因此在購入地上權住宅前,也要將會連年調升的土地租金這項成本估算進去。

2.居住有使用期限

因為現階段的地上權住宅使用期限大多在 50~70 年間。

台灣目前尚未有地上權住宅到期的狀況,因此也很難確定,等真正到期時會怎麼處置。

是會拆房還地,還是收歸國有,都沒人知道。

因此,這樣的不確定性,也會讓地上權住宅即將到期時,更難轉手。

隨著使用年限越來越短,價值也會跟著下跌。

3.銀行貸款成數較低

通常買房時,最高可以貸款的成數為 7~8 成。然而地上權住宅,一般最多只能到貸款 5 成,而且利率也會比較高。

因此,雖然地上權住宅的購入金額較低,但是因為貸款條件比較差,自備款也需要準備充足。

假設同區域一般住宅為 1000 萬,如果貸款成數為 7 成,就等於貸款 700萬、自備款 300萬。

如果同區域的地上權住宅價格打 7 折,也就是只需要 700 萬,但貸款成數只有 5 成,那麼就等於貸款 350 萬、自備款 350 萬。比起買相同區域的房子,買地上權住宅的自備款需要更多呢!

地上權住宅、使用權住宅、所有權住宅比較

所有權住宅(一般市面上買賣的房子)地上權住宅使用權住宅
房價市價市價 7 成以下市價 7 成以下
使用年限沒有限制50~70 年50~70 年
土地所有權買方政府 / 建商政府 / 建商
建物所有權買方買方政府 或 建商
貸款成數7~8 成3~5 成須與建商配合的銀行才能貸款
(通常比較難貸款,或要求只能以信貸承作貸款)
地價稅須繳納
房屋稅須繳納須繳納
土地增值稅買賣時須繳納
地租須繳納須繳納
轉手容易度輕鬆難度中等難度高

誰適合買地上權住宅?

  • 自備款充足的人(因為貸款不易,貸款成數又低)
  • 不在乎「有土斯有財」觀念的人(因為不具有土地所有權)
  • 不需要留房子給後代的人(因為會有使用年限)
  • 不期待透過房價上漲賺錢的人(短期賣或許有利可圖,但隨著使用年限變少,房屋價值會下跌)

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Cindy

平時潛水、滑雪但不寫 code 的工程師

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