買房大家都想買到低價,但是如果看到同一個地區,相近屋齡的房子,卻只要比附近其他社區便宜一、二成,你是不是也會覺得怪怪的呢?

問題就有可能出在「土地使用分區」,導致這個物件其實不能當作住宅使用!

如果你有去過房屋的銷售中心,銷售人員也會拿一大張圖開始介紹附近的環境,介紹哪裡是住宅區、商業區等等,說明物件的機能與潛力。但是你聽了卻一知半解嗎?

今天就帶你一起來了解什麼是土地使用分區、不同分區的差別、是不是有機會申請變更。

(P.S. 近期大家會特別擔心土壤液化的問題,可以去土壤液化潛勢查詢系統查詢喔!)

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什麼是土地使用分區?

土地使用分區是都市規劃的一種手段,會將都市內的土地劃分賦予不同的任務,依照土地分區會規定允許或禁止某些用途,也會規定不同的容積率、建蔽率上限。

在《都市計畫法》中就規定了:

  • 住宅區為保護居住環境而劃定,其土地及建築物之使用,不得有礙居住之寧靜、安全及衛生。
  • 商業區為促進商業發展而劃定,其土地及建築物之使用,不得有礙商業之便利。
  • 工業區為促進工業發展而劃定,其土地及建築物,以供工業使用為主;具有危險性及公害之工廠,應特別指定工業區建築之。

除了住宅區、商業區、工業區這三大類,還會有行政區、文教區、體育運動區、風景區、保存區、保護區、農業區、其他使用區等不同用途的土地。

因為有土地使用分區,所以在住宅區不會出現 KTV、夜店或殯儀館,商業區不會有存放易燃物的倉儲。

通常商業區的建蔽率、容積率都是最高,次高是住宅區,工業區則是三者中最少的。

因此,通常商業用地的價值會是最高的,再來是住宅用地,然後工業用地會是最便宜的。

另外,不同類型的土地,除了允許的使用項目不同,也會影響地價稅的課稅標準喔!

延伸閱讀:地價稅是什麼?自用住宅地價稅節稅小撇步!

不過,相信你聽過住商混合這種說法,為什麼會這樣呢?

因為在住宅區、商業區、工業區這種大分類之下,還會細分成像是住一、住二、商一、商二等分類,在某些細分的分類下,就會允許住宅區內有營業場所,或是不同種商業區會允許不同的營業類別喔!

但是,這些細分分類的劃分、用途管制、建蔽率與容積率的規定,則會依各縣市政府有不同的規定。

接下來我們就以台北市為例,看看不同種的住宅、商業的使用項目差異吧!

圖片來源:實價登錄比價王

住宅區數字越大,越多商業行為
住一純住宅,以獨棟、雙併住宅為主
住二住宅、日常用品零售(如便利商店)、服務業商店
住三住宅、一般零售業
住四住宅、一般零售業、輕工業(如:加工業)

如果你喜歡寧靜的居住環境,可以往住一、住二去尋找,參考文章:原文

商業區可供住宅,數字越大,越多商業行為
商一為供住宅區日常生活所需之零售業、服務業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區
(如:電影院、旅館、金融保險業就是附條件允許,而批發業、殯葬業、特種服務業就是禁止的)
商二、商三為供住宅區與地區性之零售業、服務業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區
(如:批發業、殯葬業、特種服務業就是附條件允許,而駕駛訓練場、倉儲、特殊病院就是禁止的)
商四為供全市、區域及臺灣地區之主要商業、專門性服務業、大規模零售業、專門性零售業、娛樂業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。
(如:娛樂服務業、電影院就是允許的,禁止駕駛訓練場、倉儲)

如果喜歡熱鬧一點的環境,就可以參考商業區的住宅喔!

而常聽到的「住商混合」,就是屬於商一及商二的土地。

商一及商二在建商申請建照時,就會先規劃住、商使用的比例。

你會不會想說:住三、住四和商一、商二都是可以有住宅、營業場所,是不是除了建蔽率和容積率以外,沒有什麼不同?

但是住三及住四會偏向於建築的一樓可以做生意,樓上都是住家,而商一及商二則會有更多的辦公室或個人工作室。

工業用地可以作為事務所、辦公室、倉庫、廠房等,但禁止住宅!
第二種以供外部環境影響程度中等工業之使用為主,維持適度之實質工作環境水準,使此類工業對周圍環境之不良影響減至最小,並容納支援工業之相關使用項目而劃定之分區。本分區內得設置經市政府目的事業主管機關核准之職業訓練、創業輔導、試驗研究等與工業發展有關之設施使用,並得從事業務產品之研發、設計、修理、國際貿易及與經濟部頒公司行號營業項目同一中類產業之批發業務。
第三種以供外部環境影響程度輕微工業之使用為主,維持稍高之實質工作環境水準,使此類工業對周圍環境之不良影響減至最小,並減少居住與工作場所間之距離,並容納支援工業之相關使用項目而劃定之分區。本分區內得設置經市政府目的事業主管機關核准之職業訓練、創業輔導、試驗研究等與工業發展有關之設施使用,並得從事業務產品之研發、設計、修理、國際貿易及與經濟部頒公司行號營業項目同一中類產業之批發業務。
工業用地(台北市以外的地區)可以作為事務所、辦公室、倉庫、廠房等,但禁止住宅!
特種工業用地特種工業:煉油、放射性、易爆物製造儲存、液化石油氣分裝業等
甲種化學、化工、重金屬煉製、電鍍、酸洗等重工業
乙種電子加工、汽機車維修、展示、汽車運輸等輕工業
零星汽車運輸、儲配運物流、機械修理等低汙染產業
圖片出處:實價登錄比價王

而學伴千萬要小心的就是所謂的「工業宅」,通常是第二種工業區、科技工業區、工商混合區、辦公服務區、乙種工業用地(台北市以外)上的建築物。

可能會在銷售的時候,以樣品屋裝潢風格或話術暗示可以作為住宅使用,但是在合約、文件使用途並非住宅,而且會以毛胚屋交屋,然而若買入這樣的房屋裝潢隔間作為住宅使用,就會變成非法住宅。而且因為工業用地成本較低,可能房屋售價就會比附近的住宅便宜 1-2 成,導致許多人被吸引購入!

違反土地使用分區使用項目會怎樣?

如果違反分區規定被舉報,會被處以 6 萬以上、30 萬以下的罰鍰。如果還是不合規使用,就會連續開罰,持續不調整的話可能會被斷水、斷電,甚至是強制拆除喔!

土地使用分區可以變更嗎?

隨著都市發展程度與使用狀況變化,土地使用分區當然有變更的機會,都市計畫原則上每五年就會通盤檢討一次,但是實務上時間卻不一定。

土地使用分區的變更主要是由政府主導,但是民間也可以主動提出變更的計畫。

台北的京華城就是一個經典的案例(參考文章),從「第三種工業區」成功變更為「第三種商業區」!

但是變更使用分區也是要付出代價的!

京華城當初付出了哪些代價換取變更?

1. 捐出 30% 土地給地方政府,作為公園、廣場等用途回饋社會

捐地的比例當初是個案談定,現在有明確規定(以下數字為台北市規定,各縣市不同):

  • 工業區變住宅區:捐 30%
  • 住宅區變商業區:捐 20%
  • 工業區變商業區:捐 44%

2. 提供停車空間:捐地後土地的 20% 樓地板面積作為停車空間

3. 限制土地使用的用途

該商業區只能做六種用途使用:

公眾服務空間:社教機構、醫療衛生機構、公眾服務停車場。

國際購物中心:百貨公司、超級市場、專賣店、飲食街

國際觀光旅館:出租客房、客廳、宴會廳、國際會議廳

辦公大樓:金融主要、分支機構、一般、自由業事務所

文化休閒設施:娛樂、健身服務設施、文教設施停車場。

4.大街廓整體開發

為了避免土地過於破碎開發,導致土地利用效率低下,北市府便要求京華城整合西北側幾塊零星的私有土地,納入整體開發的考量。

主動要求變更土地使用分區是有可能的,但是代價可不小喔!

如何查詢土地使用分區?

  1. 透過政府系統查詢:全國土地使用分區資料查詢系統
  2. 查看建物謄本上的建物主要用途
  3. 如果是預售屋,就查看建照上的土地使用分區

在查看全國土地使用分區資料查詢系統,你會看到地圖上各種顏色,在還沒點進詳細說明前,也可以以顏色快速判斷土地用途喔!

開啟原檔:109年版國土利用色碼表

延伸閱讀

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參考資料:

臺北市土地使用分區管制規則

臺北市土地使用分區附條件允許使用標準


Shirley

本業專攻 B2B 行銷的貪財女子。

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