買房大家都想買到低價，但是如果看到同一個地區，相近屋齡的房子，卻只要比附近其他社區便宜一、二成，你是不是也會覺得怪怪的呢？
問題就有可能出在「土地使用分區」，導致這個物件其實不能當作住宅使用！
如果你有去過房屋的銷售中心，銷售人員也會拿一大張圖開始介紹附近的環境，介紹哪裡是住宅區、商業區等等，說明物件的機能與潛力。但是你聽了卻一知半解嗎？
今天就帶你一起來了解什麼是土地使用分區、不同分區的差別、是不是有機會申請變更。
（P.S. 近期大家會特別擔心土壤液化的問題，可以去土壤液化潛勢查詢系統查詢喔！）
理財學伴 Podcast 每週日更新，歡迎在 Apple Podcast、Spotify、KKBOX、Google Podcast 或是加入我們的 LINE 社群，和我們一起學習 ❤️
什麼是土地使用分區？
土地使用分區是都市規劃的一種手段，會將都市內的土地劃分賦予不同的任務，依照土地分區會規定允許或禁止某些用途，也會規定不同的容積率、建蔽率上限。
在《都市計畫法》中就規定了：
- 住宅區為保護居住環境而劃定，其土地及建築物之使用，不得有礙居住之寧靜、安全及衛生。
- 商業區為促進商業發展而劃定，其土地及建築物之使用，不得有礙商業之便利。
- 工業區為促進工業發展而劃定，其土地及建築物，以供工業使用為主；具有危險性及公害之工廠，應特別指定工業區建築之。
除了住宅區、商業區、工業區這三大類，還會有行政區、文教區、體育運動區、風景區、保存區、保護區、農業區、其他使用區等不同用途的土地。
因為有土地使用分區，所以在住宅區不會出現 KTV、夜店或殯儀館，商業區不會有存放易燃物的倉儲。
通常商業區的建蔽率、容積率都是最高，次高是住宅區，工業區則是三者中最少的。
因此，通常商業用地的價值會是最高的，再來是住宅用地，然後工業用地會是最便宜的。
另外，不同類型的土地，除了允許的使用項目不同，也會影響地價稅的課稅標準喔！
延伸閱讀：地價稅是什麼？自用住宅地價稅節稅小撇步！
不過，相信你聽過住商混合這種說法，為什麼會這樣呢？
因為在住宅區、商業區、工業區這種大分類之下，還會細分成像是住一、住二、商一、商二等分類，在某些細分的分類下，就會允許住宅區內有營業場所，或是不同種商業區會允許不同的營業類別喔！
但是，這些細分分類的劃分、用途管制、建蔽率與容積率的規定，則會依各縣市政府有不同的規定。
接下來我們就以台北市為例，看看不同種的住宅、商業的使用項目差異吧！
| 住宅區 | 數字越大，越多商業行為 |
| 住一 | 純住宅，以獨棟、雙併住宅為主 |
| 住二 | 住宅、日常用品零售（如便利商店）、服務業商店 |
| 住三 | 住宅、一般零售業 |
| 住四 | 住宅、一般零售業、輕工業（如：加工業） |
如果你喜歡寧靜的居住環境，可以往住一、住二去尋找，參考文章：原文
| 商業區 | 可供住宅，數字越大，越多商業行為 |
| 商一 | 為供住宅區日常生活所需之零售業、服務業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區 （如：電影院、旅館、金融保險業就是附條件允許，而批發業、殯葬業、特種服務業就是禁止的） |
| 商二、商三 | 為供住宅區與地區性之零售業、服務業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區 （如：批發業、殯葬業、特種服務業就是附條件允許，而駕駛訓練場、倉儲、特殊病院就是禁止的） |
| 商四 | 為供全市、區域及臺灣地區之主要商業、專門性服務業、大規模零售業、專門性零售業、娛樂業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。 （如：娛樂服務業、電影院就是允許的，禁止駕駛訓練場、倉儲） |
如果喜歡熱鬧一點的環境，就可以參考商業區的住宅喔！
而常聽到的「住商混合」，就是屬於商一及商二的土地。
商一及商二在建商申請建照時，就會先規劃住、商使用的比例。
你會不會想說：住三、住四和商一、商二都是可以有住宅、營業場所，是不是除了建蔽率和容積率以外，沒有什麼不同？
但是住三及住四會偏向於建築的一樓可以做生意，樓上都是住家，而商一及商二則會有更多的辦公室或個人工作室。
| 工業用地 | 可以作為事務所、辦公室、倉庫、廠房等，但禁止住宅！ |
|---|---|
| 第二種 | 以供外部環境影響程度中等工業之使用為主，維持適度之實質工作環境水準，使此類工業對周圍環境之不良影響減至最小，並容納支援工業之相關使用項目而劃定之分區。本分區內得設置經市政府目的事業主管機關核准之職業訓練、創業輔導、試驗研究等與工業發展有關之設施使用，並得從事業務產品之研發、設計、修理、國際貿易及與經濟部頒公司行號營業項目同一中類產業之批發業務。 |
| 第三種 | 以供外部環境影響程度輕微工業之使用為主，維持稍高之實質工作環境水準，使此類工業對周圍環境之不良影響減至最小，並減少居住與工作場所間之距離，並容納支援工業之相關使用項目而劃定之分區。本分區內得設置經市政府目的事業主管機關核准之職業訓練、創業輔導、試驗研究等與工業發展有關之設施使用，並得從事業務產品之研發、設計、修理、國際貿易及與經濟部頒公司行號營業項目同一中類產業之批發業務。 |
| 工業用地（台北市以外的地區） | 可以作為事務所、辦公室、倉庫、廠房等，但禁止住宅！ |
| 特種工業用地 | 特種工業：煉油、放射性、易爆物製造儲存、液化石油氣分裝業等 |
| 甲種 | 化學、化工、重金屬煉製、電鍍、酸洗等重工業 |
| 乙種 | 電子加工、汽機車維修、展示、汽車運輸等輕工業 |
| 零星 | 汽車運輸、儲配運物流、機械修理等低汙染產業 |
而學伴千萬要小心的就是所謂的「工業宅」，通常是第二種工業區、科技工業區、工商混合區、辦公服務區、乙種工業用地（台北市以外）上的建築物。
可能會在銷售的時候，以樣品屋裝潢風格或話術暗示可以作為住宅使用，但是在合約、文件使用途並非住宅，而且會以毛胚屋交屋，然而若買入這樣的房屋裝潢隔間作為住宅使用，就會變成非法住宅。而且因為工業用地成本較低，可能房屋售價就會比附近的住宅便宜 1-2 成，導致許多人被吸引購入！
違反土地使用分區使用項目會怎樣？
如果違反分區規定被舉報，會被處以 6 萬以上、30 萬以下的罰鍰。如果還是不合規使用，就會連續開罰，持續不調整的話可能會被斷水、斷電，甚至是強制拆除喔！
土地使用分區可以變更嗎？
隨著都市發展程度與使用狀況變化，土地使用分區當然有變更的機會，都市計畫原則上每五年就會通盤檢討一次，但是實務上時間卻不一定。
土地使用分區的變更主要是由政府主導，但是民間也可以主動提出變更的計畫。
台北的京華城就是一個經典的案例（參考文章），從「第三種工業區」成功變更為「第三種商業區」！
但是變更使用分區也是要付出代價的！
京華城當初付出了哪些代價換取變更？
1. 捐出 30% 土地給地方政府，作為公園、廣場等用途回饋社會
捐地的比例當初是個案談定，現在有明確規定（以下數字為台北市規定，各縣市不同）：
- 工業區變住宅區：捐 30%
- 住宅區變商業區：捐 20%
- 工業區變商業區：捐 44%
2. 提供停車空間：捐地後土地的 20％ 樓地板面積作為停車空間
3. 限制土地使用的用途
該商業區只能做六種用途使用：
公眾服務空間：社教機構、醫療衛生機構、公眾服務停車場。
國際購物中心：百貨公司、超級市場、專賣店、飲食街
國際觀光旅館：出租客房、客廳、宴會廳、國際會議廳
辦公大樓：金融主要、分支機構、一般、自由業事務所
文化休閒設施：娛樂、健身服務設施、文教設施停車場。
4.大街廓整體開發
為了避免土地過於破碎開發，導致土地利用效率低下，北市府便要求京華城整合西北側幾塊零星的私有土地，納入整體開發的考量。
主動要求變更土地使用分區是有可能的，但是代價可不小喔！
如何查詢土地使用分區？
- 透過政府系統查詢：全國土地使用分區資料查詢系統
- 查看建物謄本上的建物主要用途
- 如果是預售屋，就查看建照上的土地使用分區
在查看全國土地使用分區資料查詢系統，你會看到地圖上各種顏色，在還沒點進詳細說明前，也可以以顏色快速判斷土地用途喔！
延伸閱讀
房產課程推薦：
如果你最近有買房需求，想要申請房貸但是毫無頭緒。
建議你去上 Hahow 的 《買房必知！告別無殼蝸牛的銀行貸財術》
課程中會教你：
- 如何評估自備款金額、申貸金額
- 分析怎麼選擇適合的房貸方案
- 提升自己的信用分數
- 了解銀行鑑價、評分機制
可以直接參考我們的上課心得：首購族必看《買房必知！告別無殼蝸牛的銀行貸財術》課程心得
其他推薦的 Hahow 房產相關課程：
• 買房必知 告別無殼蝸牛的銀行貸財術
• 買房避雷術 預售屋新手攻略
• 包租公婆實戰攻略 隔套收租創造被動收入
• 租屋族不踩雷| 找房看屋、簽約佈置全攻略
🎁 Hahow 專屬優惠（~2025/06/30) 🎁
| Hahow 折扣碼 | 理財學伴專屬優惠 |
|---|---|
| 折扣碼 | KOLmmate |
| Hahow 專屬優惠 | 單堂 9 折、兩堂 88 折、三堂 85 折 |
| 領取折扣券 | https://moneymate.space/hahow-coupon |
| 使用說明 | 使用期限至 2025/06/30，可重複使用。 募資中與萬元以上課程不適用。 可以先領起來存在帳戶中，以後要購課就不會忘記使用囉！ |
<看房之前就要懂>
土地使用分區：了解不同住宅區、商業區差別，為什麼「工業宅、事務所」不能住？
<出價之前必看>
買房要下斡旋議價？斡旋注意事項有哪些？斡旋金與要約書的差異？
<房貸相關知識>
2024新青年安心成家房貸，申請條件、額度、年限、利息補貼懶人包。
限貸令是什麼？房貸水位滿後限制撥款，只能違約賠錢？限貸令懶人包
房屋增貸優缺點，增貸條件有哪些？房屋增貸、轉貸、二胎房貸的利率比較
<稅務與法律相關知識>
《平均地權條例》懶人包，5大修法重點！預售屋哪些情況還能換約？
<買房相關經驗分享>
【中古屋裝潢】中古屋裝潢費用一坪多少錢？費用分配、翻新順序，實際經驗、居住心得分享
懶人搬家初體驗，從打包、搬運、到新家歸位通通不用自己動手！一天無痛入住新家！
2025 高利活存銀行帳戶推薦
【🇹🇼 台幣高利活存】2025 網銀、數位銀行活存利率比較 – 1.5% ~ 10% 活存帳戶整理！
【🇺🇸 美元高利活存】2024 最新美元活存利率比較推薦 – 3.45% ~ 4.4% 美元活存方案整理！
💰 2025【樂天銀行優惠攻略】開戶推薦序號 P7ZIWB 拿 500 元
💰 台新 Richart 數位帳戶：活存利率最高 3.5%，開戶拿 100 元
2025 王道銀行：新戶活存 10%、LINE Pay 10%、開戶拿 200 元
2025 LINE Bank：跨轉免手續費 30 次，台幣活存利率 1.5%
2025 新光 OU 帳戶（OMNI-U）新戶禮 100 元 （邀請碼 JOIN22777）
🏦 玉山銀行全攻略：跨行轉帳免手續費、換匯優惠技巧、信用卡比較分析
參考資料：
0 Comments