【房屋買賣糾紛】律師教你遇到 5 大買房糾紛如何處理

內政部不動產資訊平台，每一季都會發布「糾紛統計」，根據 2022 年第四季數據（有 441 起糾紛），最常發生糾紛的原因前五名依序是：

1. 房屋漏水問題

2. 終止委售或買賣契約

3. 施工瑕疵

4. 交屋遲延

5. 隱瞞重要資訊

2022 年第4 季全國建物買賣登記棟數 7 萬 4170 棟，雖然不是所有當季的糾紛都是來自於當季的買賣，但是粗略算下來也就是大約每 170 筆房屋交易，就有一筆會遇到糾紛。

買賣房屋這麼大的交易，學伴們千萬要小心，除了事前要研究要怎麼防範問題的發生，要是不幸遇到了也要懂得如何保護自己的權益。

今天我們邀請到理財學伴的老朋友——陳庭琪律師，來跟我們分享買賣房屋必須要知道的法律常識！

以下內容由理財學伴發問，陳律師回答紀錄與摘要而成！

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房屋買賣糾紛：買到的房子漏水怎麼辦？

如果買到漏水的房子，要怎麼處理呢？買中古、預售、新成屋的是否會有不同的處理方式？

購買預售或新成屋時，一般會直接向建商購買，而購買中古屋的出賣人通常是個人。
建商因為專業性質，對於房屋瑕疵有修復能力。而中古屋的賣家可能沒有能力修補。
如果遇到有修補能力的建商，可能會透過協調讓建商修補。
如果是一般人出售的中古屋，可能需要協調退還一部分價金，讓買方自行處理瑕疵問題。

交屋後多久之內，發現房屋漏水，可以向賣方或房仲追究責任呢？

購房後發現瑕疵，應向賣方追究責任。
除非能證明房仲明知房屋瑕疵且有詐欺行為，否則房仲不一定需負責。
購房者有5年的期限去發現瑕疵
一旦發現瑕疵後，必須立即通知賣方。
通知賣方後，必須在6個月內提出請求，否則可能失去請求權。

如果已經裝潢完成，但是發現有漏水，部分裝潢需要拆除才能重作防水，這部分的施工費用也可以跟賣方求償或請求分擔嗎？

對於漏水問題的處理，首先需要確定的是賣方是否願意處理此問題。如果賣方願意處理，那麼費用分擔的問題就涉及到協商；如果賣方不願意處理，你可能需要通過法院途徑解決，並可能需要請來土木技師公會的專家來鑑定這個漏水的成因以及修復費用。

重要的是，你需要鑑定漏水問題是否在交屋前就已存在，而非事後才出現。例如，如果是因為交屋後發生地震造成的裂縫，或者是你的裝修過程中不慎損壞導致的漏水，你將無法向前屋主求償。

如果鑑定結果證實漏水的原因及時間點都在你房子交屋之前，那麼賣方就需要承擔責任。也就是減少價金，具體內容可能包括修復漏水之必要費用，回復因漏水導致的裝潢之原狀。但這個必要費用可能不包括一些非必須的裝修成本。

如果因為修理漏水問題，你無法住在自己的房子，需要外住的話，產生的住宿費用或是相當於施工期間的租金也是可以請求賠償的，前提是鑑定報告確認這是必要的開支。

至於有些特殊的情況，例如前屋主的行為，或者房子位置的特殊性（例如是頂樓），總之在交屋前存在的漏水，前屋主就要負責，但同時可能也會有其他人須要負責，例如：管委會或者樓上屋主。

總而言之，對於漏水問題的處理，可能需要涉及到多方，包括前屋主、管委會、產權人等，並可能需要通過法院途徑解決。法院在審理這樣的案件時，往往需要送請專業鑑定人進行鑑定，法院通常依據鑑定報告作為判決的依歸，才能確定誰應該承擔責任，以及需要賠償多少費用。

如果我們今天要賣房子，我們已經知道房子有漏水，但是我們想用現況賣出，願意降低一點售價，讓賣方自己去處理防水施工的事宜，在賣房時要怎麼做，才能避免後續跟買方因為防水的問題有糾紛？

如果你打算以現況賣出並降低售價，讓買方自行處理防水施工，最重要的就是全程透明化。你應在房屋買賣合約中明確地寫明房子的現況，包括具體漏水位置在何處。買賣雙方應在明白這一情況下同意並簽署契約明確表明就此部分賣方不負瑕疵擔保責任，賣方則無需承擔後續的擔保責任。

同樣地，如果房子有其他未經合法申請的結構（如陽台擴建、夾層等），也應在合約中清楚寫明。讓買方完全理解相關法規和風險。若有任何後續的法律風險，由買方自行承擔。

房屋買賣糾紛：終止委售或買賣契約

第二大項不動產交易糾紛是「終止委售或買賣契約」，我翻閱了內政部不動產資訊平台，看到這類的問題都是屋主後來因為各種原因想解除委託銷售或取消原本已經談成（收定金甚至完成過戶）的買賣，或是消費者要取消跟建商的買賣協議拿回訂金建商不肯、消費者事先沒有看房就決定要買，事後因為各種因素後悔。

如果希望被毀約時可以得到多一點賠償，可以怎麼做？

如果希望在買賣被毀約時可以得到更多的賠償，可以參考以下的建議：

遵守契約：在買賣過程中，法律上通常尊重你們的契約約定。若有違約金的設定，則應按照契約條款來執行。
注意交易時間點：不同的交易時間點會有不同的違約金約定。例如，在早期階段，可能只有斡旋金或定金的契約，若此時反悔，則需按照該契約來處理。然後，當正式買賣契約簽定後，如果有人違約，則要根據買賣契約的約定來付款。
挑選契約內容：在簽約之前，可以詳細閱讀並理解契約內容，並根據自己的需求來選擇。例如，如果你是買方並且不希望賣方有反悔的空間，那麼你可以選擇簽訂仲介提供的制式契約，將斡旋金設定為更高的金額。
留意法律規定：雖然法律對於違約金的數量並無明確規定，但在定型化契約中（意思是企業經營反覆使用的契約，如：建商），通常違約金不得超過總價款的15%。不過，自然人之間的買賣不適用這項規定，但法官還是有可能會參考這個數字。
參考法院的判決經驗：在判決過程中，法院會考慮各方的動機、經濟狀況以及受損害的情形來調整違約金。如果違約金被設定得過高，法院有可能會選擇降低該數字。

請記住，雖然這些建議可能有助於你在遭受毀約時獲得更多的賠償，但是在簽訂買賣契約之前，你應該仔細閱讀並理解所有的條款。如果你有任何疑問，請尋求法律專業人士的協助。

房屋買賣糾紛：終止委售或施工瑕疵

第三大交易糾紛是施工瑕疵，從不動產資訊平台上看來通常是預售屋比較多，像是漏水啊、跟事前規劃不符啊等等，看處理結果通常都是建商必須修繕。可是消費者過程中非常勞心，期間又都是住在與事前預期不符合的房子，不能獲得賠償嗎？

瑕疵處理過程中的心神損耗與訴訟費用，可以跟建商求償嗎？

對於這類的施工瑕疵問題，消費者一般會選擇通過協商解決，如果建商願意賠償自然是很好。

但如果協商無果，也可以選擇通過法律途徑解決。通過法律途徑解決時，法院會根據專業鑑定報告來判斷建商的責任與修繕的合理工期。如果因此造成消費者的額外損失，例如需要找其他地方暫時住宿所產生的旅館費用等，可以透過法律途徑要求補償。

然而，要注意的是，在訴訟過程中，可能會產生一定的律師費用，這部分費用無法透過訴訟方式回收。因此，當遇到這類問題時，應先考慮與建商進行良好的協商，儘量避免訴訟的情況出現，以減少不必要的時間和金錢成本。

房屋買賣糾紛：公設延遲點交

公設延遲點交可以跟建商求償嗎？

首先，要確認的是購屋合約的具體內容。合約裡會說明交付的期限和範圍，其中可能只包括專有部分，而公共設施可能要在管委會成立後才會交付。

如果有管委會，那麼可以以管委會的名義對建商提起訴訟，請求按時交付公共設施。但如果管委會還未成立，那麼建商就沒有對象進行交付。

此外，根據法律規定，管委會的成立需要賣出的戶數達到總戶數的5成以上，這樣的規定是為了避免建商在管委會中擁有過多的決定權，以確保其他業主的權益。

如果社區在建設完成後是慢慢賣出，那麼可能會遇到管委會成立的時間比預期晚，進而導致公共設施的交付時間也比預期晚。不過，在管委會成立之前，所有的維護費用通常都由建商承擔，所以對於業主來說也有一定的優點，例如在此期間不需要支付物業管理費用。

公設與規劃、廣告不符，怎麼辦？

首先，最重要的是瞭解購屋契約的內容。這是交易的主要依據。契約應明確記載建商所承諾提供的設施和服務。此外，當初建商申請建照、使用執照時，應該有明確記載這些設施的用途。如果你發現實際情況和合約或使用執照不符，可以根據契約內容來保護自己的權益。

然而，有些建商在合約中可能會設計一些條款來保護自己，比如說，雖然法律有規定房屋買賣定型化契約不得寫說「廣告僅供參考」，但是建商可能會換個方式，寫說「本預售屋廣告說明的建材、設備等都已記載在本契約內，如有不符者以本契約為準」，對消費者來說就要很小心。如果在購買時，你對某些事項有所疑慮，應要求在合約中增加特約條款，明確記載建商需要提供的設施範圍和用途。這是一種保護自己權益的方式。然而，這可能會增加建商的成本，所以建商可能會選擇不賣給你。這就需要你自己衡量風險和效益，決定是否接受這種情況。

房屋買賣糾紛：隱瞞重要資訊

請問有哪些「重要資訊」是建商或房仲有告知義務的呢？

在買賣契約中，有一份非常重要的文件就是「不動產說明書」。如果你在看房子的過程中，建商或房仲應該向你提供這份說明書。無論是新成屋或中古屋，都需要這份說明書來揭露資訊，其中包括門牌、面積、權利範圍，以及所有權人等資訊。除此之外，你還需要了解土地的使用情形，比如是工業用地、農業用地還是其他類型，房子本身的狀況，以及半徑300公尺內的重要設施，例如公司、市場、學校、警察局、行政機關、體育場、運動中心、醫院、飛機場、台電變電所、火化場、骨灰存放設施、高壓電塔、加油站、瓦斯行、廟宇等等。2019年5月以後，還需要揭露是否有行動電話基地台。如果在買賣過程中，這些資訊並未明確揭露，那確實會造成一些問題，但並不一定會導致契約解除，這需要根據個案去判斷。如果是故意隱瞞這些資訊，就會引起法律問題。至於不動產說明書的提供，通常是由房仲提供，但房仲可能需要問賣方或自己去調查。如果在提供的說明書中有錯誤，無論是賣方還是房仲，都應負起責任。

這裡有一份台北市政府製作的不動產說明書應記載及不得記載事項（成屋），可以參考看看有哪些應揭露的資訊與揭露方式。