買房子除了一般買預售屋、中古屋之外,其實還有一個管道是:買法拍屋。

聽說買法拍屋,可以買到市價 5~6 折的房子是真的嗎?

買法拍屋好嗎?第一次買法拍屋要注意的流程有哪些?買法拍屋有什麼隱藏風險嗎?

除了法拍屋之外,聽說還有金拍屋、銀拍屋 ,它們跟法拍屋有什麼差異呢?

今天這篇文章會介紹:

  • 什麼是法拍屋
  • 買法拍屋的流程有哪些
  • 法拍屋的優點、風險
  • 金拍屋、銀拍屋與法拍屋的差別

文章裡面也會分享我自己買到法拍屋的經驗分享喔!
因為細節蠻多的,也歡迎你直接 Podcast 收聽我的法拍屋買房過程~

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為什麼想買法拍屋?

其實我一開始也沒有設定一定要買法拍屋。
只不過在 3~4 年看屋的期間,從家裡的附近的預售、其他重劃區的預售開始看起。
不過預售屋數量有限,因此看完一輪之後還沒有想下手的標的,才開始看非預售屋的案件。

之後,我就鎖定部分區域開始看新成屋、中古屋,過程中也陸陸續續看了 2-3 年。
在這之中,也有找到比較心儀的社區,持續關注這些社區有沒有釋出的新案。

也才在這過程中,意外發現我喜歡的社區有要法拍的案件!

正好,我已經都了解那個社區的環境、公設,之前也有去社區其他拿出來賣的案件看過。

因此,才瞄準了那個社區的法拍屋案件。

並不是單純想買法拍,持續鎖定法拍案件的那種做法。

什麼是法拍屋?

法院拍賣房屋,常被簡稱為法拍屋,是指遭到法院強制拍賣的房屋。

為什麼房子會遭到法院強制拍賣呢?通常是下列幾個原因:

  • 欠銀行錢
  • 欠稅
  • 個人債務(欠管理費、資金週轉不靈)

當債務人因為資金周轉不靈有個人債務、欠稅、房貸沒繳欠銀行錢等理由,沒有能力償還債務時,債權人(債主)就可以依照強制執行法,向法院聲請強制執行。

如果債務人名下有不動產,法院就能查封債務人名下的房屋,進行估價、拍賣,並且將拍賣所得優先償還給債權人,而被拍賣的房屋就被稱作是法拍屋。

像是我買到的法拍屋,就是因為前屋主欠錢,導致他名下這間房子被查封、法拍。

法拍屋風險、限制有哪些?

其實法拍屋不一定都是凶宅、海砂屋、輻射屋、地震屋、漏水屋,也是有一些好物件可以挑的。
而且如果真的有上述這些狀況,其實在該案件的法拍公告上面,也都會註明,不需要太擔心。

我自己買到的法拍屋,社區質感就很好。
後來進到屋內看屋況時,也沒有壁癌、漏水等比較嚴重的問題。

不過,也是因為我在確定下手這間法拍屋之前,其實我已經先行做了很多功課。
也親自到社區看過環境,也有參考了其他社區物件來做比較。

畢竟,你是沒有辦法先看到屋內狀況的,法拍案件幾乎都沒有室內照片可以參考~

所以比起一般房子,法拍屋的風險跟限制,的確比較高。

因此也可以說我很幸運地找到這個物件啦~

接下來,我們就來了解法拍屋有哪先可以先行注意的風險及限制。

法拍屋不能看屋,無法知道屋況

因為法拍屋是沒有辦法先進去屋內了解屋況。

法院拍賣公告中,會寫明是否為凶宅、海砂屋、輻射屋、地震屋、有沒有嚴重漏水、火災受損情形,以及其他嚴重到會影響交易的特殊情況,跟占有使用情形。
想了解法拍屋屋況,就只能從法院的拍賣公告、查封筆錄中得到資訊。

這部分,就仔細閱讀法拍公告即可。
或是也可以打電話給社區的管委會、管理員,詢問一下該戶的狀況。
(當然,部分社區管理可能很嚴謹,也不會得到太多資訊)

或是,可以找看看除了法拍公告之外,有沒有一些代拍公司也有放上這個拍賣案件。

所謂代拍公司,就是你可以委託他們來幫你處理整個法拍屋的投標、得標後的流程。
代拍公司也會對於現在市場行情、這個法拍案件的熱度比較有了解。
甚至有些代拍公司,還會拍 youtube 影片來介紹案件的社區、周遭環境。

不過代拍公司會收手續費,通常是案件得標價的 3%~5%。
所以為了省錢,我自己是沒有找代拍公司,而是全權自己跑法院的喔!

高額保證金

想買法拍屋,要先預備好底價 20%~30% 的高額保證金,否則是沒辦法競標的喔!

在投標當天,你除了要準備好投標書之外,也需要準備拍賣公告上面寫的保證金金額。

我買的那間法拍屋,公告的保證金金額大約就是拍賣底價的 2 成。

這部分跟買中古屋類似,像是中古屋都必須要有一筆「頭期款」,大部分也是在房子的 2~3 成左右。

大概只有預售屋,是可以按照工程進度慢慢繳款的,前期付款壓力不會那麼大。

所以如果想要買法拍屋,也是必須要預備 2~3 成的保證金,才有辦法去投標喔!

法院不負瑕疵擔保責任

很多朋友聽到我買法拍屋,也會問說那如果屋況很差怎麼辦?

其實,就是只能認了!

因為買了法拍屋之後,就算發現房屋有許多瑕疵,法院也是不會負瑕疵擔保責任的。

也就是說,無法向法院請求賠償,只能自行認賠喔!

如果是跟仲介買中古屋,部分房仲品牌會有漏水擔保等一些令人比較安心的條款。

但是這部分法拍屋是完全沒有的,所以下標前,就必須要有心理準備,無論什麼屋況都要能接受。

不點交的法拍屋,比較沒有保障

法拍屋的拍賣公告上會註明,這間法拍屋為「點交」或「不點交」,這兩者個差異是什麼呢?

點交法拍屋:

房屋被法院查封時,法院會確認房屋是債務人自住,或者為空屋。

確定沒有第三人占用的情形,也沒有租賃關係。

接著,法院就會把房屋的所有權、使用權交給得標者。

就算屋主不願意搬遷,法院也會強制執行。

最好的狀況,是不需要申請點交。

雖然「有點交」的房子相對有保障,但是如果真的遇到狀況需要向法院申請點交,時程也會拉得比較長。

必須先遞出點交狀,等待法院書記官那邊的作業流程,確認書記官可以的時間。

再跟著書記官、警察、鎖匠一起到房子那邊,向屋主協商某個時間點搬走。

身邊朋友有經驗分享,就算是有點交的房子,這樣處理起來還是有可能拉到半年…。

不點交法拍屋:

要是法院在查封時發現,房屋的所有權不完整、有遭到第三人占用。

或是有借名登記的情況,房屋拍賣公告上就會標示不點交。

雖然得標後,法院仍然會提供得標者不動產權利移轉證明書,但是法院並不會後續協助點交。

如果房屋還是有租客、第三人占用的情形,法院也不會介入處理。

得標者要自行和房屋的租客、佔用的第三人協調搬遷,有可能得支付一筆搬遷費或走上法律途徑,相對點交法拍屋更花費心力、時間與金錢。

通常不點交的法拍屋問題會比較多,不建議沒經驗的人嘗試。

向銀行貸款較困難,且利率較高

法拍屋要向銀行貸款,會比起一般房貸來的更困難。

得標者必須在得標後 7 天內就要繳清尾款,因此如果想要向銀行申請「代墊尾款」的話。

必須在法拍屋開標的前 2 週,就先向銀行申請代墊尾款。

法拍屋的貸款方案會跟一般房貸不同,投標人、借款人要是同一個人,而且銀行大多是以「信貸」約 6% 利率的方式承作貸款。

等到房屋過戶到貸款人名下之後,才可以轉為申請利率比較低的一般房貸。

而且不是每間銀行都可以申請法拍屋貸款喔。

在申請代墊尾款時,也可以一併詢問之後的一般房貸的利率方案,讓之後得標的貸款作業時間越短越好。

可能有額外成本

買法拍屋,除了我們之前介紹過的新手買房必看:隱藏費用還要幾十萬之外,還有可能有其他的一些額外成本。

因為法拍屋的屋況很難掌握,如果屋況很差需要大幅度的翻修,就會有一筆房屋修繕費用。
以老屋來說,假設需要重拉水電管線,這樣的基礎工程可能就要花個 100-200萬元。

也有可能遇到屋主、房屋佔用人要求給予搬遷費。
又或者是需要繳交管理費,種種費用、成本,都必須在標法拍屋前先考量進去。

投標書通常一份 20 元,開保證金支票一張手續費 50 元。
之後還會需要辦理契稅、過戶,會有一些規費的費用,就要看房子的所在地、房屋現值才能計算費用。

總之,手邊建議預留幾十萬處理一些相關費用。

買法拍屋有什麼優點?

因為法拍屋通常比起市價便宜,所以就有機會因為法拍屋買到便宜房子。

法拍流程總共有四拍以及公告應買。

而法拍屋的降價幅度會從第一拍約為市價 9 折或接近市價。

第二拍約是第一拍底價的 80%。

第三拍來到第一拍底價的 64%。

第四拍最低會來到第一拍底價的 51.2%。

因此,如果想要以比較低的金額取得自住房,就有可能選擇法拍屋。

當然,也有許多人想靠投資法拍屋賺錢,把屋況整理好後再賣出來賺取報酬。

像我自己去投標時,觀察周遭要投標的人,有一部分就是穿著光鮮亮麗的投資客。

一部分開起來就是法拍屋代拍人員,有些看起來是很有錢的阿公,只有少數是像我一樣的自住客。

買法拍屋必看的前置作業

了解完法拍屋的優缺點後,如果真的想從法拍屋找尋心儀的標的,有幾個一定要做的前置作業!

搜尋適合自己的標的物

要先預設好,自己可以準備多少保證金,藉此回推出最低拍賣的價格。

接著詳細閱讀法院的拍賣公告,確認好拍次(第幾拍)、拍賣底價、房屋坪數、是否為空屋,拍賣公告上是否有凶宅、海砂屋等不可接受的房屋狀況。

確認好自己的預設條件後,搜尋司法院資訊處的法拍屋公告查詢系統,查詢有哪些法拍屋的選擇。

同時,也可以查詢實價登錄,比較一下同社區、附近地區的房屋價格。

實際探勘環境

因為法拍屋是沒有辦法看屋況的,因此可以在投標前到房屋的所在地進行探勘。

了解社區的環境,可以跟管理員、鄰居跟左鄰右社聊一聊,再決定是否要投標。

這部分如果買來是要自住,真的非常重要!

調閱謄本

只要申請土地及建物謄本,就可以詳細了解房屋的資料,像是:建材、登記日、主要用途等等。

尤其可以了解「擔保債權總金額」,也就是房屋抵押給銀行的權力總值。
透過擔保債權總金額回推當時屋主入手的價格以及貸款成數,通常擔保債權總金額會是貸款金額的 1.2 倍喔!

再來,也可以從謄本中的「登記次序」了解現在房子是第幾手。

像我自己,就有先去申請調閱謄本,大概可以想像屋主的經濟水平,藉由推斷房子屋內的狀況。

怎麼調閱謄本呢?

無論哪種申請方法,調閱謄本的費用都是每頁 20 元。

法拍屋怎麼買?6步驟介紹法拍屋投標流程

如果了解完法拍屋會有的風險、限制後,有心儀的法拍屋想買,該怎麼做呢?

接下來會介紹如何投標法拍屋的 6 個步驟:

  • 步驟一:準備投標書、保證金信封
  • 步驟二:繳保證金
  • 步驟三:投標
  • 步驟四:繳交尾款
  • 步驟五:辦理過戶
  • 步驟六:交屋

步驟一:準備投標書、保證金信封

如果有心儀的法拍屋,想好投標金額後,就要到法院去購買投標書

每一個法院的投標書格式不會一樣,所以一定要在法拍物件的該法院買投標書喔!

在投標書上填寫,你預計投標的物件、價格。投標單的資料一定要正確無誤,否則得標後也有可能因為資料不正確而喪失資格。

步驟二:繳保證金

法拍屋的保證金大部分是總底價的 20-30%,保證金大部分會以銀行支票支付。

想要準備保證金支票,就先確保自己的帳戶裡有足夠的錢,直接去銀行跟他講你要開支票即可。

開一張支票的手續費只要 50 元。

但是在開支票時,就要確定好「抬頭」,以及有沒有禁止背書轉讓。

例如我這次去國泰世華銀行開支票,國泰世華是「不能」開「非禁止廢書轉讓」的支票給其他人的。
(就算支票抬頭是要寫法院,也是不行)

因此我後來是請銀行開:抬頭(臺灣xxx地方法院)+禁止背書轉讓的支票

填寫支票時,要切記金額、抬頭等資訊都必須填寫正確。

步驟三:投標

法院會公告法拍屋投標的時間、地點。

這時就需要準備投標單、保證金、身分證以及印章。

像我這次去投標的過程就覺得很新鮮,投標時間是 30 分鐘。

所以在這 30 分鐘內,大家可以隨時去投你的投標書。

但是大部分人都集中在最後 10 分鐘才投。

等到 30 分鐘時間一到,投標箱會先縮下去,再整個升起來,箱子是透明的。

所以你可以清楚看到所有投標書拿出來被整理,不會有「被消失」或是「被創造」的投標書。

等待司法事務官審核完投標者身份、各項投標是否有效後,就會比對出最高出價者。

像我這次去的法院,就只有公布最高出價者。

聽朋友經驗分享,其他法院有可能會公布第二名、第三名,甚至全部的投標金額。

法拍屋得標後

那如果你幸運得標了,就可以辦理得標手續。

基本上法院的人員會請你拿著身分證到台前,在一些文件上蓋章、簽名,接著會給你一張收據。

代表法院有收到你的保證金支票,手續很短,大概 5 分鐘內就可以結束。

接下來就是去繳尾款就可以了!

法拍屋流標

如果沒有得標,那麼就可以領回保證金支票。

步驟四:繳交尾款

得標了之後,就必須在 7 天內繳清拍賣金額扣掉保證金之後的剩尾款項。

這邊要注意,這七天是日曆天數,並非「工作天」喔!

而且如果中間有遇到國定假日,記得直接去詢問書記官,最後尾款日是哪一天,不要自己以為假日有幾天,尾款繳交日期就可以延期幾天喔!

如果得標者需要向銀行申請代墊剩尾款項的話,必須要先跟銀行談好,在投標 2 週前向銀行申請。

如果銀行審核後申請通過,才有辦法進行投標程序。

如果沒有辦法繳交尾款?

如果沒有辦法在 7 天內繳清尾款,就無法完成交屋,這間法拍屋會再次進行拍賣。

得標者除了保證金會被沒收之外,也要負擔下次拍定價差以及拍賣所需要的費用。

這樣會超級虧!所以一定要確認自己有辦法繳交尾款再去下標。

步驟五:繳交契稅、工程受益費欠款、辦理過戶

得標者繳清尾款後 7~10 天內,法院會核發「不動產權利移轉證明書」給得標者。

雖然官方說法是這樣,但我得標後,法院人員只叫我耐心等待。

最後我是近乎 3 週才拿到權利移轉證明書…,真的非常久。

之後,我就能帶著證明書到房子該地點的稅務機關,去辦理契稅。

辦理契稅當天,是沒有辦法立刻拿到契稅稅單的。

你可以選擇請他寄契稅稅單到家裡,或是在自己過去領,兩種方式都可以。
拿到契稅稅單後,繳清完畢也會拿到一張收據。

也在處理契稅時,也記得詢問有沒有「工程受益費欠款」。
如果有工程受益費欠款,也要先行繳納完畢,才可以去辦理過戶喔!

我自己處理法拍時,是只有繳契稅而已,前屋主並沒有欠工程受益費。

接下來就可以帶著權力移轉證明書、契稅完稅的收據,到地政事務所辦理「所有權過戶登記」,取得房子的所有權!

目前,全台任何地政事務所都可以辦理過戶。

所以你就不用特別跑去房子所在地的地政事務所辦理,當然跨區申辦時間可能會久一點點。

我自己也是跨區申辦,實際也只有處理 3 個工作天就可以拿到權狀囉!

申請一張權狀的費用是 80 元,所以土地、房屋權狀各一份,當下就要繳 160 元的費用。
如果是有申請銀行代墊尾款的得標者,這時銀行就會設定房屋的抵押權,並且把原先代墊尾款的貸款方案轉回利率比較低的一般房貸。

步驟六:交屋

接下來,就是要取得房子的使用權。不過會按照「點交」、「不點交」,有所差異。

  • 可點交的法拍屋

如果當初標的法拍屋是「可點交」的,得標者就可以向法院聲請點交。

法院會通知房屋佔用人要在 15 天內搬家,如果原屋主不願意搬家,法院也會發行命令,強制執行交屋。

  • 不點交的法拍屋

如果當初標的法拍屋是「不點交」的,得標者就要自行跟房屋佔用人協調交屋。

協調失敗的話,則必須起訴走法律途徑。而上訴的時間成本、金錢成本,都是在進場投標不點交法拍屋時,必須先行考量的喔。

點交步驟表

順序點交步驟花費時間
1得標拍賣當天
2繳清尾款得標後 7 天內
3拿到「不動產移轉證書」繳清尾款後的 7~10 天內
4向法院申請點交(第一次點交)收到「不動產移轉證書」後,就可以向法院申請
5法院發出自動履行搬遷通知約 7 天後收到
6原屋主自行搬遷交屋原屋主收到搬遷天之後 15 天內
7原屋主未搬離再次申請點交(第二次點交) 
8法院發出定期履勘通知約 7 天後收到(離得標已經過了約 1 個月)
9履勘時再協調交屋 
10申請再點交(第三次點交)7 天後再申請點交
11法院發出定期強制執行通知約 7 天後可收到
12法院強制執行交屋 

法拍屋拍賣流程

法拍屋總共會有 4 次拍賣以及 1 次應買。

當房屋債權人向法院申請強制執行之後,法院會執行查封。

等法院公告及登報 14 天後,就會進行第一次拍賣。

  • 第一次拍賣(市價 9 折~市價)

通常第一次拍賣,法拍屋的價格會落在市價的 9 折或者跟市價差不多。

如果第一次拍賣流標,在 2~3 週後會進行第二次拍賣。

  • 第二次拍賣(第一拍底價 8 折)

第二次拍賣的價格,會按照第一次拍賣的底價 8 折做計算。

如果第二次拍賣還是流標,就會進行第三次拍賣。

  • 第三次拍賣(第二拍底價 8 折)

第三次拍賣的價格,會按照第二次拍賣的底價 8 折做計算(第一次拍賣底價的 64 折)

如果第三次拍賣還是流標,就會以第三次拍賣的價格發出長達 3 個月的「應買通告」 。

  • 應買通告(第三拍底價)

在三個月的應買期間內,任何人都可以按照「投標順序」購買,也就是先搶先贏,看誰動作比較快(這點與拍賣按照最高價得標的比價方式很不同)。

如果三個月內還是沒有人要買,那就會進入第四次拍賣,最多減價不能超過第三次拍賣的 20%。

  • 第四次拍賣(第三拍底價 8折以內)

第四次拍賣為最後一次拍賣,拍賣的價格最多是第三次拍賣底價的 8 折(第一拍底價的 51.2% )

如果還是流標,法院就會撤回強制執行,改發債權憑證,債權人可以依據債權憑證再次聲請拍賣,再次啟動拍賣流程的另一個循環。

法拍屋查詢系統

步驟一:打開「司法院法拍屋查詢系統」

步驟二:選擇「執行拍賣法院」

因為拍賣當天會在執行拍賣法院中進行,選擇後也只會看到拍法院的拍賣物件喔。

步驟三:設定條件

接著設定房屋的縣市、區,填好最低拍賣價格,以及是否點交以及其他條件後。

按下搜尋,就可以找出所有法拍物件囉!

金拍屋、銀拍屋與法拍屋的差別

其實除了法院拍賣的法拍屋之外,還有「金拍屋」、「銀拍屋」。

法拍屋、金拍屋、銀拍屋其中最大的不同,就是執行單位不同。

  • 法拍屋執行單位:由「法院」進行拍賣
    一般最常見的就是由法院進行拍賣的法拍屋。
  • 金拍屋執行單位:由「台灣金服公司」進行拍賣
    台灣金服公司(台灣金融資產服務股份有限公司)是於民國 90 年成立,唯一經政府認可的民間公正第三人單位,每年舉辦超過百場標售場次,協助法院處理不動產拍賣以及加速處理銀行的不良資產。
    因為法院無法有效率地消化完所有抵押不動產的拍賣案件,所以會委託台灣金服來進行拍賣。
    金拍屋的投標規則跟法拍屋一樣,不過金拍屋的物件有限,因為物件都必須來自有跟台灣金服簽約的地方法院。
  • 銀拍屋執行單位:由「銀行」進行拍賣
    當債務人積欠銀行債務(房貸沒繳、其他貸款沒還),銀行身為債權人可以向法院聲請拍賣債務人抵押的不動產。
    如果債務人抵押的不動產,經過法院的法拍流程後流標。那麼銀行就會自行把不動產買回,變成由銀行自己決定拍賣方式(自行處分)。銀行可以委託民間公司、第三方機構公開標售。
    銀拍屋投標的保證金金額、底價,都是由銀行自行決定,並沒有對外的統一窗口。因此銀拍屋的資訊會相較於法拍屋、金拍屋較不完整。

不過銀拍屋的數量也會比較稀少,因為通常抵押的不動產,會在法拍屋的階段就拍賣掉了。只有少數案件會在法拍屋階段流標,變成銀拍屋。

類別法拍屋金拍屋銀拍屋
拍賣執行單位地方法院台灣金服銀行委託:民間公司/第三方機構
拍賣資訊法院公告,資訊公開透明由法院以及台灣金服公告,資訊公開透明各家銀行網站發布,資訊較不完整
拍賣方式彌封投標/通訊投標彌封投標/通訊投標喊價/各銀行自行決定
房屋所有權人債務人債務人銀行
是否點交不一定不一定
得標尾款處理方式拍定人須於7日內繳清尾款拍定人須於7日內繳清尾款可向拍賣銀行申請貸款支付

法拍屋常見問題

法拍屋都會低於市價?

法拍屋是否會低於市價  要看地區、房屋類型及進行的程序而定。

法拍屋點交、不點交有什麼差別?

不點交的法拍屋,你就要自行和房屋佔用人協調搬遷、交屋事宜。
如果是有點交的法拍屋,房屋佔用人若不願意搬遷,法院可以發布命令強制執行。

法拍屋很多是凶宅、海砂屋?

自從強制執行法於 2014 年修正後,法拍屋的拍賣公告都必須揭露是否為凶宅、海砂屋、輻射屋、地震火災屋等情形,所以這一點現在不需要擔心。

法拍屋案件也會登錄在實價登錄上嗎?

法院案件並非以買賣為登記原因,所以就無需申報登錄成交實際資訊囉!

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