買房,是人生中一個很重要的決定。因為動輒幾千、幾百萬的金額,大部分人都只能籌到自備款,剩餘的金額需要申請房屋貸款。房貸一揹,就是二、三十年,這時候選擇對自己最有利的房貸方案就很重要了!

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六種最常見的房貸種類介紹

今天的文章,我們會介紹 6 種房貸類型,包含:

這六種不同房貸方案的利率計算方式,以及他們的特色、優缺點。
在考慮買房,卻不知道該選擇哪種房貸?就一起了解看看有哪些房貸類型吧!

指數型房貸(ARMs)

指數型房貸(Adjustable Rate Mortgages),是由定儲利率+加碼/減碼利率而組成。

如果以公式來看:

指數型房貸利率= 定儲利率指數+ 個別加碼利率

一般來說,大部分人承作的購屋房貸都是指數型房貸。

最長可以貸款 40 年,大部分常見的貸款期限為 20、30 年。

什麼是定儲利率指數?

定儲利率指數,就是指數型房貸的利率基礎。
每家銀行指數型房貸的定儲利率指數計算標準不同。

不過最常見的,是由國內十大行庫(合庫銀行、第一銀行、彰化銀行、華南銀行、台灣銀行等)一年(或兩年)的定儲利率平均值,作為定儲利率指數。

但政府推動的新青安房貸來說,它採用的定儲利率就是中華郵政2年期定儲利率。

延伸閱讀:2024新青年安心成家房貸,申請條件、額度、年限、利息補貼懶人包。

什麼是個別加碼利率?

個別加碼利率,會隨著每個人的存款、年收入、擔保品、償還能力等差異,有不同的加碼。

因為銀行會去調查你的聯徵紀錄,所以平時就要累積信用分數。

信用越好,當然個別的加碼利率就可以爭取到越低。

如果是該銀行的信用卡客戶或是薪轉戶,也可能會獲得優惠減碼。

指數型房貸有什麼優缺點?

優點:利率透明、公開
其中的定儲利率指數,會隨著市場變動而調整,利率會更透明、更貼近市場狀況。

缺點:有些方案會有提前還款違約金
要注意有沒有「限制清償期間」條款,如果有限制清償期間卻想要提前還款,就需要付違約金。

固定型房貸

固定型房貸利率= 固定利率指數

固定型房貸最大的特色,就是每月繳交固定的房貸本息。

雖然貸款民眾避免掉央行升息的風險,不過銀行也會調高利率以及增加手續費,因此比起指數型房貸,固定型房貸的利率可能會高 2%以上。

固定型房貸有什麼優缺點?
優點:利率固定,免去升息風險

缺點:

  • 提前還款需要支付違約金
    如同指數型房貸,如果方案中有限制清償期間卻想要提前還款,就需要付違約金。
  • 轉換成浮動利率,需要支付違約金
    當央行降息,貸款人想要調整為機動利率時,就要支付違約金。

不過,現在很少銀行有提供長期的固定型房貸。
大部分都是在貸款前幾年提供固定利率的優惠,固定期期滿後,再轉成指數型房貸。

這種方式,也稱作「一段型利率」。

階梯型房貸

階梯型房貸利率= 定儲利率指數+ 個別加碼利率(分階段調高)

階梯型房貸跟指數型房貸的利率計算很類似。

一樣是「定儲利率指數」加上「個別加碼利率」。

然而階梯型房貸的每一期的償還金額,會像階梯一樣,前期比較低,之後分階段調高。

一般階梯型房貸分為三個階段

第一階段:寬限期
還息不還本的寬限期大約落在 3~5 年,這時候貸款民眾不需要繳納本金,只需要每個月償還房貸利息。

第二階段:按月付息、繳納部分本金
在第二階段中,除了每個月繳納房貸利息之外,貸款的民眾還可以按照自身的能力,與銀行約定每月需要攤還的本金金額。

以土地銀行為例:
這個階段,每月至少必須償還本金的 0.15%。
假設你貸款 1000萬,那麼第二階段每個月就至少償還 1萬 5 千元。(1000萬 *0.15%)
而且土地銀行也限制,第一階段與第二階段的時間,加起來不能超過 10 年。

第三階段:每月償還剩餘本金
在最後一個階段,就需要償還剩餘的本金。通常會使用本息平均攤還法,也就是把本金、利息平均地在剩餘的貸款期限內償還,每一期需要繳納的金額都相同。

階梯型房貸有什麼優缺點?

優點:前期房貸壓力較小
階梯型房貸前期需要償還的金額比較低,因此房貸壓力較小。

缺點:前期只需償還利息,容易誤判償還能力
不過,也因為階梯式房貸前期需要繳納的金額比較低,會讓貸款的民眾誤判自身的清償能力。金管會便要求,銀行需要揭露階梯型房貸的平均利率。

理財型房貸

理財型房貸的特色,就是將已經償還的房貸本金,轉成可以隨借隨還的動用資金(也就是,借了還可以再借),增加了房貸的靈活性。

一般房貸逐漸還款後,本金的額度不能動用。

然而理財型房貸,可以把還款後的本金轉換成按日計息的「循環額度」,讓你可以隨借隨還。因此理財型房貸,又稱為循環額度房貸。

理財型房貸有什麼優缺點?

優點:房貸可轉成循環額度
假設原先你的理財型房貸額度是 1000 萬,當你還款了 500 萬的本金,就可以再向原先貸款的銀行申請 500 萬額度的資金貸款。

而這筆借了再借的 500萬的利息,會按日計算,(年利率/365 天 x 貸款天數)。

不過如果都沒有動用循環額度,就不用計算循環額度利息。

缺點:利率比起一般房貸高
因為多了循環額度的彈性,理財型房貸的利率會比起一般房貸高上 1~2%。

如果不需要短期資金週轉的話,就不適合申請理財型房貸。

抵利型貸款

抵利型房貸,最大的特色就是可以用同一家銀行的「房貸抵利活儲帳戶」存款餘額,來折抵房貸的本金,以減少房貸利息。

舉例來說:
假設你有 1000 萬的抵利型房貸,同一家銀行的房貸抵利活儲帳戶中有 100 萬的餘額。

那麼你的抵利型房貸本金就是 900 萬。

900 萬才需要計算房貸利息,剩餘的 100 萬免繳房貸利息。
不過這 100 萬的存款餘額,並不等於直接償還了房貸,因為房貸抵利活儲帳戶的錢,你還是可以隨時動用。

抵利型房貸有什麼優缺點?

優點:

  • 房貸利息可以減少、保有緊急預備金
    在房貸抵利活儲帳戶的錢,可以不用繳納房貸利息。可以將緊急預備金擺在這個活儲帳戶,隨時可以動用。
  • 存款帳戶利率跟房貸利率相同
    存在房貸抵利活儲帳戶的存款,在房貸抵利的上限內,這個活儲帳戶的存款利率與房貸利率相同(等於變相折抵房貸利息)。
    也就是說,當房貸利率為 1.8%時,你的活儲帳戶存款利率也是 1.8%。比起現在一般活儲不到 1% 的活存利率,高上許多。

缺點:

  • 免息有上限

並不是存款有多少,就可以折抵多少房貸本金以便免繳利息。如果存款超過約定可折抵的上限,存款餘額並不會有存款利息。

  • 房貸利率比較高,有可能繳納利息比傳統房貸高
    因為抵利型房貸的房貸利率比起傳統房貸高,如果存款餘額折抵的本金不夠多,有可能算下來,比起傳統房貸要繳納更多利息。

負擔喔!

房貸申請時的考量因素

在選擇房貸方案時,可以從幾個面向去挑選:

  • 利率
  • 手續費
  • 申請額度
  • 寬限期
  • 還款方式(本金攤?本利攤?)
  • 有無綁約
  • 有無違約金

如果對上述項目都很不了解的話,推薦你去看我的上課心得:

《買房必知!告別無殼蝸牛的銀行貸財術》課程心得

第一次買房時,當然會對這些房貸申請的細節不太清楚。

我自己透過上完這一堂 Hahow 的 《銀行貸財術》後,更清楚怎麼挑選適合自己的貸款類型。

究竟我會需要寬限期嗎?綁約跟不綁約的房貸差別在哪?

也不容易被銀行專員話術(我還遇過一個銀行專員說先用比較高的利息貸款,後續轉貸可以幫我降息的奇怪話術…)

寬限期

使用寬限期期間,就只需要支付房貸利息。

雖然前期還款壓力小,但是後期需要償還本金+利息,整體償還金額是比較高的。

因此,再決定是否要使用寬限期前,一定要先房貸試算後,確認自己可以負擔寬限期後每個月的房貸金額喔!

還款方式

房貸還款方式主要分成兩種:

  • 本金平均攤還(每月房貸金額不同,先苦後甘)
  • 本利平均攤還(每月房貸金額相同)

比較常見的是本利平均攤還,不過長期來看其實本利平均攤還比起本金平均攤還的利息總額是更多的。

怎麼選擇適合自己的還款方式,也可以參考 Hahow 的 《銀行貸財術》

確認有無違約金?可以提前還款嗎?

大部分利率較低的房貸方案,都會有違約金,而且綁約的形式不同。

以我自己詢問的狀況來分,就遇過下面幾種:

  • 綁約三年,途中不能全數清償本金
  • 綁約三年,每天最多還 50 萬,途中可以全數清償本金,但是不能塗銷抵押權
  • 綁約三年,不限定一次還多大金額,途中可以全數清償本金,但是不能塗銷抵押權
  • 不綁約、無違約金

最好的房貸方案當然就是不綁約,但是我問到利率低的方案大部分都不提供。

有一些利率比較高的房貸方案不會綁約。

但我選擇不綁約其實追求一個方便,要短期幾年內清償所有房貸也不是一件容易的事情,因此利率低還是首要選擇。

那麼如果選擇有綁約的房貸方案,就必須要了解清楚綁約的方式、違約金的計算方法。

像是要注意:

  • 綁約期內,可不可以「全數清償本金」?
  • 綁約期內,最高可以還清的本金是多少?
  • 違約金如何計算?
  • 是否可以轉貸?
  • 是否可以在綁約期內出售房子塗銷抵押權?

房貸申請流程

步驟說明花費時間
第一步選擇銀行房貸方案認識的人推薦分行專員:無需等待網路申請:等待 1~2 天
第二步申請貸款、送件 1 小時(前提是資料準備齊全)
第三步銀行鑑價(或許需要拍照)2~5 工作天
第四步銀行聯徵、審核、照會1~5 工作天
第五步銀行簽約、對保1~3 工作天
第六步地政事務所抵押權設定1~3 工作天
第七步撥款到指定銀行帳戶1~2 工作天

延伸閱讀

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Cindy

平時潛水、滑雪但不寫 code 的工程師

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