買房,是人生中一個很重要的決定。因為動輒幾千、幾百萬的金額,大部分人都只能籌到自備款,剩餘的金額需要申請房屋貸款。房貸一揹,就是二、三十年,這時候選擇對自己最有利的房貸方案就很重要了!

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六種最常見的房貸類型

今天的文章,我們會介紹 6 種房貸類型,包含:

  • 指數型
  • 固定型
  • 階梯型
  • 理財型
  • 抵利型
  • 青年首購房貸

這六種不同房貸方案的利率計算方式,以及他們的特色、優缺點。
在考慮買房,卻不知道該選擇哪種房貸?就一起了解看看有哪些房貸類型吧!

指數型房貸

指數型房貸利率= 定儲利率指數+ 個別加碼利率
指數型房貸利率,是由「定儲利率指數」以及「個別加碼利率」組成。

  • 什麼是定儲利率指數?
    定儲利率指數,就是指數型房貸的利率基礎。
    每家銀行指數型房貸的定儲利率指數不同,不過最常見的,是由國內十大行庫(合庫銀行、第一銀行、彰化銀行、華南銀行、台灣銀行等)一年(或兩年)的定儲利率平均值,作為定儲利率指數。
    選擇指數型房貸時,你可以選擇每月、每季或是每年調整定儲利率指數,因此指數型房貸的利率基礎會順應市場變化,透明又公開

    舉例:目前渣打銀行的定儲利率指數,2021/02/20公告為:0.84%。
  • 什麼是個別加碼利率?
    個別加碼利率,會隨著每個人的存款、年收入、擔保品、償還能力等差異,有不同的加碼。如果是該銀行的信用卡客戶,也可能會獲得優惠減碼。

指數型房貸有什麼優缺點?

優點:利率透明、公開
其中的定儲利率指數,會隨著市場變動而調整,利率會更透明、更貼近市場狀況。

缺點:有些方案會有提前還款違約金
要注意有沒有「限制清償期間」條款,如果有限制清償期間卻想要提前還款,就需要付違約金。

固定型房貸

固定型房貸利率= 固定利率指數

固定型房貸最大的特色,就是每月繳交固定的房貸本息。雖然貸款民眾避免掉央行升息的風險,不過銀行也會調高利率以及增加手續費,因此比起指數型房貸,固定型房貸的利率可能會高 2%以上。

固定型房貸有什麼優缺點?

優點:利率固定,免去升息風險

缺點:

  • 提前還款需要支付違約金
    如同指數型房貸,如果方案中有限制清償期間卻想要提前還款,就需要付違約金。
  • 轉換成浮動利率,需要支付違約金
    當央行降息,貸款人想要調整為機動利率時,就要支付違約金。

不過,現在很少銀行有提供長期的固定型房貸。
大部分都是在貸款前幾年提供固定利率的優惠,固定期期滿後,再轉成指數型房貸。這種方式,也稱作「一段型利率」。

3. 階梯型房貸

階梯型房貸利率= 定儲利率指數+ 個別加碼利率(分階段調高)

階梯型房貸跟指數型房貸的利率計算很類似,一樣是「定儲利率指數」加上「個別加碼利率」。然而階梯型房貸的每一期的償還金額,會像階梯一樣,前期比較低,之後分階段調高。

一般階梯型房貸分為三個階段

  • 第一階段:寬限期
    還息不還本的寬限期大約落在 3~5 年,這時候貸款民眾不需要繳納本金,只需要每個月償還房貸利息。
  • 第二階段:按月付息、繳納部分本金
    在第二階段中,除了每個月繳納房貸利息之外,貸款的民眾還可以按照自身的能力,與銀行約定每月需要攤還的本金金額。

    以土地銀行為例:
    這個階段,每月至少必須償還本金的 0.15%。
    假設你貸款 1000萬,那麼第二階段每個月就至少償還 1萬 5 千元。(1000萬 *0.15%)
    而且土地銀行也限制,第一階段與第二階段的時間,加起來不能超過 10 年。
  • 第三階段:每月償還剩餘本金
    在最後一個階段,就需要償還剩餘的本金。通常會使用本息平均攤還法,也就是把本金、利息平均地在剩餘的貸款期限內償還,每一期需要繳納的金額都相同。

階梯型房貸有什麼優缺點?

優點:前期房貸壓力較小
階梯型房貸前期需要償還的金額比較低,因此房貸壓力較小。

缺點:前期只需償還利息,容易誤判償還能力
不過,也因為階梯式房貸前期需要繳納的金額比較低,會讓貸款的民眾誤判自身的清償能力。金管會便要求,銀行需要揭露階梯型房貸的平均利率。

4. 理財型房貸

理財型房貸的特色,就是將已經償還的房貸本金,轉成可以隨借隨還的動用資金(也就是,借了還可以再借),增加了房貸的靈活性。

一般房貸逐漸還款後,本金的額度不能動用。然而理財型房貸,可以把還款後的本金轉換成按日計息的「循環額度」,讓你可以隨借隨還。因此理財型房貸,又稱為循環額度房貸。

理財型房貸有什麼優缺點?

優點:房貸可轉成循環額度
假設原先你的理財型房貸額度是 1000萬,當你還款了 500萬的本金,就可以再向原先貸款的銀行申請 500 萬額度的資金貸款。而這筆借了再借的 500萬的利息,會按日計算,(年利率/365 天 x 貸款天數)。不過如果都沒有動用循環額度,就不用計算循環額度利息。

缺點:利率比起一般房貸高
因為多了循環額度的彈性,理財型房貸的利率會比起一般房貸高上 1~2%。如果不需要資金週轉的話,就不適合申請理財型房貸。

5. 抵利型貸款

抵利型房貸,最大的特色就是可以用同一家銀行的「房貸抵利活儲帳戶」存款餘額,來折抵房貸的本金,以減少房貸利息。

舉例來說:
假設你有 1000 萬的抵利型房貸,同一家銀行的房貸抵利活儲帳戶中有 100 萬的餘額。那麼你的抵利型房貸本金就是 900 萬。900 萬才需要計算房貸利息,剩餘的 100 萬免繳房貸利息。
不過這 100 萬的存款餘額,並不等於直接償還了房貸,因為房貸抵利活儲帳戶的錢,你還是可以隨時動用。

抵利型房貸有什麼優缺點?

優點:

  • 房貸利息可以減少、保有緊急預備金
    在房貸抵利活儲帳戶的錢,可以不用繳納房貸利息。可以將緊急預備金擺在這個活儲帳戶,隨時可以動用。
  • 存款帳戶利率跟房貸利率相同
    存在房貸抵利活儲帳戶的存款,在房貸抵利的上限內,這個活儲帳戶的存款利率與房貸利率相同(等於變相折抵房貸利息)。
    也就是說,當房貸利率為 1.8%時,你的活儲帳戶存款利率也是 1.8%。比起現在一般活儲不到 1% 的活存利率,高上許多。

缺點:

  • 免息有上限

並不是存款有多少,就可以折抵多少房貸本金以便免繳利息。如果存款超過約定可折抵的上限,存款餘額並不會有存款利息。

  • 房貸利率比較高,有可能繳納利息比傳統房貸高
    因為抵利型房貸的房貸利率比起傳統房貸高,如果存款餘額折抵的本金不夠多,有可能算下來,比起傳統房貸要繳納更多利息。

第一次買房,我可以用青年首購房貸嗎?

青年首購房貸、青安貸款,是政府在 2019 年開始實施的青年安心成家貸款。目前青年首購貸款的政策會到 2022年底,有跟政府合作青年安心成家貸款的銀行有八家,分別是台銀、土銀、一銀、合庫、彰銀、兆豐、華南、中小企銀。

申請對象必須成年(年滿 20 歲,未來民法修正後,只要 18 歲就可以申請)。
每戶貸款成數最高8成,最高貸款金額 800 萬元,最長期限30年。

青年首購,是只能第一次買房的人用嗎?
其實青年安心成家貸款,並不是首購專用喔!除了生平第一次購屋的民眾,還有以前有房屋但已出售或轉讓的民眾,都可以申辦。 

並且不管單身或已婚,貸款人及子女名下沒有自宅,也就是說沒有買過房子、以前曾經有房子但已售出者都可以辦理此貸款。

青年安心成家貸款
專案日期2019/01/01~2022/12/31
對象年齡貸款人需成年
(年滿 20 歲,未來民法修正後,只要 18 歲就可以申請)
對象條件貸款人、配偶、未成年子女名下沒有自有住宅
貸款額度最高 800 萬,(超過800萬,可搭配銀行其他專案)
貸款年限最長 30 年
貸款比例最高 8 成
各期利率採浮動利率
第一階段: 1 月 ~ 24 月,浮動利率: 1.1900 % 起第二階段: 25 月 ~ 360 月,浮動利率: 1.4900 % 起
寬限期最長 3 年
合作銀行台銀、土銀、一銀、合庫、彰銀、兆豐、華南、中小企銀

青年首購貸款的利率有分成三種方案:

青年安心成家貸款利率
一段式機動利率中華郵政股份有限公司2年期定期儲金額度未達新臺幣500萬元機動利率(以下稱作機動利率)

機動利率:目前為0.845%

機動計息:固定加0.555%
目前為 1.4%
二段式機動利率前 2 年
機動利率:目前為0.845%

機動計息:固定加0.345%

第 3 年後
機動利率:目前為0.845%

機動計息:固定加0.645%
目前
前 2 年 1.19%
第 3 年後 1.49%
混合式固定利率前 2 年為固定利率

第 1 年
機動利率:「撥貸當時」郵儲機動利率,

固定計息:固定加0.525%

第 2 年
機動利率:「撥貸當時」郵儲機動利率,

固定計息:固定加0.625%

第 3 年後

機動利率:目前為0.845%
+
機動計息:0.645%
第 1 年
目前 1.37%

第 2 年
目前 1.47%

第 3 年後
1.49%

房貸試算網,哪個房貸方案適合我?

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Cindy

平時潛水、滑雪但不寫 code 的工程師

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