學伴可能有聽說過「租屋補貼」這個政策,只要家庭成員沒有自有住宅、所得在一定的條件以內,就有機會申請到每月 2000 ~ 7200 元的房屋租金補貼(視申請人條件與申請地區)。

但其實很多租客就算符合資格,也不一定會去申請補貼,主要原因之一就是房東並不希望租客去申請。因為房客一但申報租屋、申請補貼,房東就會多了許多稅務支出、買賣時也可能會需要繳納更多稅金,所以很多房東都會表示不希望房客申報、申請補貼。

大家可能有聽過,有些房東會跟租客表示,如果申報、申請補貼,需要調漲租金。我更是聽同事說過,他們只是問房東是否可以讓他們申請補貼,房東不只拒絕,還害怕得想盡辦法把他們趕走。

然而,政府為了鼓勵房東願意讓租客申請補貼,其實給予房東蠻多稅務上的優惠,這些優惠的關鍵字就是「公益租出人」以及「社會住宅包租代管」。

今天想和學伴分享這些資訊,如果你是一個房東,可以進一步思考,如果你做一點小小的讓步,可以對租客的生活有大大的幫助,何樂而不為?如果你需要申請租屋補貼,或許可以說服房東成為一個公益出租人。

如果你對這些資訊有興趣的話,就繼續看下去吧!

一般出租公益出租人社會住宅包租代管
房屋稅1.5% ~ 3.6%同自住住家用稅率1.2%同自住住家用稅率1.2%
地價稅千分之10到千分之55自用住宅用地稅率自用住宅用地稅率
綜合所得稅扣除房屋修繕費用(費用率 43%)其餘需繳稅每屋每月租金收入享 15,000 免稅額,超出 15,000 部分可扣除房屋修繕費用(費用率 43%)每屋每月租金收入享 15,000 免稅額,超出 15,000 部分可扣除房屋修繕費用(費用率 60%)

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公益出租人是什麼?

房屋所有人將房屋出租給符合租金補貼申請資格的房客,就可以成為「公益出租人」。

公益出租人的稅賦優惠

成為公益出租人,除了可以當一個體貼房客的好房東,在稅務上有什麼好處呢?

房東享有優惠優惠內容房客身份
房屋稅同自用住宅稅率1.2%。符合租金補貼資格者不論是否接受補貼,均享有此優惠
地價稅自用住宅用地稅率 2‰符合租金補貼資格者不論是否接受補貼,均享有此優惠
綜合所得稅每屋每月租金收入享 15,000 免稅額,超出 15,000 部分可扣除房屋修繕費用(費用率 43%)符合租金補貼資格者需接受補貼,才享有此優惠

舉例來說,如果一間房子每月租金 20,000 元。

一般出租的情況下,房東每年需要負擔:

  1. 房屋稅(1.5% ~ 3.6%):估 40 萬 x 2.4% = 9,600
  2. 地價稅(千分之10到千分之55):25 萬 x 千分之10=2,500元/年
  3. 綜合所得稅:20,000x 12  x (1-43%) x 20%  =  27,360 

共: 9600 + 2500 + 27360 = 39460

公益出租的情況下,房東每年需要負擔:

  1. 房屋稅:估 40 萬 x 1.2% = 4,800
  2. 地價稅:25 萬 x 千分之2=500元/年
  3. 綜合所得稅:(20,000 – 15,000) x 12  x (1-43%) x 20%  =  6,840

共: 4800 + 500 + 6840 = 12140

以這個例子來說,如果是租給符合資格的房客,只要讓房客申請補助,要繳的稅直接變成不到 1/3,為什麼許多房東還是不願意呢?

主要有幾個原因:

一、相對於不申報,房東要繳的稅還是變多了,雖然每處房屋租金有 15,000 的免稅額,每處房屋是以門牌來認定,但如果是黃金地段的整層住家、或是整棟透天分租,需要繳稅的所得額還是不少,尤其是綜合所得稅率高的房東,更是不願意

二、根據房地合一 2.0,交易前的 6 年都不能有營業或出租,才能享有自用住宅的獲利金額 400 萬以下免稅、400 萬以上部分 10%。如果房東之後有賣房的打算,想要符合自用住宅優惠,就會盡力避免房客去申報、申請補助。

三、如果房東有賣房打算,要使用一生一次、一生一屋的「土地增值稅優惠稅率 10%」,也必須符合出售前沒有出租或營業的條件(一生一次是前 1 年、一生一屋是前 5 年)

社會住宅包租代管是什麼?

有些屋主手上雖然有一些閒置的房屋,但可能覺得要尋找租客、解決租客問題非常麻煩,所以就寧願將房子空著不使用也不出租。

相對於這種資源閒置的狀況,收入不高的租屋族則是經常看到好的房子負擔不起,預算以內的房子條件都非常差。

所以政府也推動政策,跟包租代管的業者合作,讓屋主可以將尋找租客、管理租客的麻煩事由業者代勞,而更願意將房子出租,包租代管的業者則會跟政府收取服務費,幫忙尋找符合租屋補貼資格的租客,形成一個「社會住宅包租代管」的模式。

包租、代管其實是兩種模式。

包租是什麼?

社會住宅包租的模式,會是業者向房東承租房子 3 年,業者以二房東的角色將房子再租給符合補貼條件的租客。

在這三年內,房東可以保證每月收租,管理租客、房子的責任則由包租業者代勞。

代管是什麼?

社會住宅代管的模式,房東是直接跟房客簽約(以一年一簽為主),代管業者則是協助代收租金、管理房屋。

社會住宅包租代管稅賦優惠

選擇包租代管模式,除了跟公益出租人一樣,可以享有自用住宅的房屋稅率、地價稅率,租金收入有每月 15,000 免稅額,而且超過 15,000 部分的租金扣除了費用率還可上調到 60%!

房東享有優惠優惠內容
房屋稅同自住住家用稅率1.2%。
綜合所得稅每屋每月租金收入享 15,000 免稅額,租金超過 15,000 部分,房屋必要損耗所支出費用亦可再減除 60%。
地價稅自用住宅用地稅率

一般出租的情況下,房東每年需要負擔:

房屋稅:估 40 萬 x 2.4% = 9,600

地價稅:25 萬 x 千分之10=2,500元/年

綜合所得稅:20,000x 12  x (1-43%) x 20%  =  27,360 

共: 9600 + 2500 + 27360 = 39460

公益出租的情況下,房東每年需要負擔:

房屋稅:估 40 萬 x 1.2% = 4,800

地價稅:25 萬 x 千分之2=500元/年

綜合所得稅:(20,000 – 15,000) x 12  x (1-43%) x 20%  =  6,840

共: 4800 + 500 + 6840 = 12140

社宅包租代管的情況下,房東每年需要負擔:

房屋稅:估 40 萬 x 1.2% = 4,800

地價稅:25 萬 x 千分之2=500元/年

綜合所得稅:(20,000 – 15,000) x 12  x (1-60%) x 20%  =  4,800

共: 4800 + 500 + 6840 = 10,100

包租代管其他優惠

  • 火災險、地震險等保險補助
  • 住宅修繕補助每年新臺幣1萬元

以上述例子包租代管要繳的稅最少,也不用管理房屋、租客,甚至還有其他補助可以申請,為什麼遲遲無法達到政府的目標數量呢?

主要的原因跟公益出租人一樣,比起不申報房東要繳的稅還是變多,還有買賣時房地合一稅、土地增值稅的問題。

另外就是,而且選擇包租模式,合作的租金金額需要訂在市場租金的 8 折,選擇代管模式則是 9 折,每個縣市還有規定市場租金上限。

包租代管市場租金上限

市場租金每月上限依其門牌地址規定如下:

1. 臺北市:每月新臺幣三萬九千元。

2. 新北市、桃園市、臺中市、新竹市及新竹縣:每月新臺幣三萬五千元。

3.臺南市及高雄市:每月新臺幣二萬九千元。

4.其他縣市:每月新臺幣二萬二千元。

5.主管機關另有規定者,從其規定。

因為包租代管要以一門牌為一租賃住宅出租,不得分租。

如果是透天或是坪數、房間數比較多的房子,可能就會超過政策允許的租金上限。

租賃所得可扣除費用率

租金收入屬於房東每年五月應申報繳稅的綜合所得之一。

然而這份收入是可以扣除「必要費用」的喔!

可選擇用逐項列舉,或直接扣除必要費用率。

得列舉之細項包括折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、產物保險費及向金融機構借款購屋而出租之利息支出等。

如果無法逐項列舉,可適用財政部頒定之費用標準,43%計為必要費用,剩下57%才需要計稅。如果是社會住宅包租代管的房東,費用率則為 60%。

  • 一般出租需課稅所得額:月租金 x 12  x (1 – 費用率 43% )
  • 公益出租需課稅所得額:(月租金 – 15000)  x (1 – 費用率 43% )
  • 包租代管需課稅所得額:(月租金 – 15000)  x (1 – 費用率 60% )

公益出租人、社會住宅包租代管更詳細的資訊,請確認政府網站:

內政部不動產資訊平台 包租代管專區

內政部不動產資訊平台 公益出租人專區

申請租金補貼相關資訊:

內政部不動產資訊平台公告

因為各地方還有不同的補貼方案,所以 Google 搜尋 租屋所在縣市+租金補貼,可以找到更符合你的需求的資訊喔!

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Shirley

本業專攻 B2B 行銷的貪財女子。

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