我們之前邀請陳庭琪律師分享她 26 歲買下第一間房的故事。這次會再邀請她來分享，是因為她買下第二間房了，而且有一個很特別的點：第二間房她不再是靠自己一個人的力量，而是和男朋友一起買房。
關於情侶一起買房可能會遇到什麼問題，其實是非常多人好奇、關注，也會擔心的。今天我們特別邀請陳庭琪律師來分享她買第二間房和男朋友一起買房的經驗。
理財學伴 Podcast 每週日更新，歡迎在 Apple Podcast、Spotify、KKBOX、Google Podcast 或是加入我們的 LINE 社群，和我們一起學習 ❤️
為什麼想買第二間房？
陳庭琪的第一間房其實是個蠻舒適的小窩，為什麼會想要買第二間房呢？
她說，剛住進第一間房的時候覺得超級快樂，從小到大都沒有自己的房間，不僅擁有自己的房間，還有自己的房子，所以每天都非常快樂。
但後來跟當時的男朋友分手了（買房沒多久之後就分手），分手之後一樣很快樂地住在自己的小窩。後來又交了其他男朋友，男朋友都覺得這個房子地點非常方便，所以就自動住進來了。
問題是，一個人住的時候空間夠用，兩個人住的時候空間就不太夠用了。因為只有一房一廳一衛，兩個人東西越來越多，房子空間擺不下，所以就萌生了很想要再換更大房子的念頭。
第二次買房的需求改變
這次的需求已經跟第一次不一樣了。第一次設定的需求是要有自己住的空間、省下房租、不要寄人籬下；但這次的需求是要更大的空間，同時原本有的完全都不想捨棄：
- 地點的方便度
- 24 小時管理
- 社區大樓
- 媽媽和弟弟也住在這個社區（希望有個照應，不要離得太遠）
- 離上班近
- 有電梯
- 屋齡不要太老
- 面積要更大
於是陳庭琪又開始看房子之路，閒來沒事就滑手機看 591、信義房屋、永慶房屋的廣告，看到喜歡的就會出門跟男朋友一起看。
原本的換屋計畫遇到困難
原本陳庭琪想賣掉小房子來換屋，這樣就可以自己獨立買，不用跟人家合買。「坦白講能夠不需要跟人家共有，我也不想要跟人家共有，可以有自己的東西還是比較好的。」
但隨著一直看房，中間也看了好幾間，也下了幾次斡旋都失敗了。陳庭琪秉持出價原則：「我出了價格就是我認為這房子的最高價值，我不會去追價，也不會去加價。」
三次失敗的買房經驗
從 2023 年一路看到 2024 年，整年陸續看了三間房子，都可能差 10 萬、20 萬這種金額沒有成交。
其中一間她印象特別深刻：她其實願意出到那個價格，但發生了類似「奎丁事件」的情況——仲介的店長就是屋主本人，但她當時不知道。
在斡旋的時候，一開始先說 3300 萬，到小房間的時候，店長就跑來說「3400 就是成交價」。陳庭琪覺得 3400 高於行情太多，所以不同意。媽媽在旁邊一直說要折中，3360 就 OK 啊，但陳庭琪沒有聽，堅持 3300，最後加個意思意思到 3320，結果沒有成交。
斡旋金沒有退回來，她就繼續放著，說如果有需要加價可以再聯絡。結果一直沒下文，後來主動問才知道賣掉了，成交價就是 3360。當時沒有買到那間的時候很傷心。
房市環境改變，貸款變困難
到了 2024 年上半年，整個房市非常瘋狂。2024 年 7 月開始，央行一連串貸款限制政策，讓原本有一間房子的人要再購買第二間基本上很難。
陳庭琪說：「不是成數不夠的問題，我資金比以前更充裕了，可是他可能不是成數不漂亮，而是完全不貸款給你。大家都說銀行水位滿了，我去實際問的結果也確實如此。」
原本第一間房透過上市公司介紹的銀行通路，她當然也持續聯絡，但連那個人都說這次真的沒有辦法。所以換屋之路斷了，就算要換屋再買也來不及了。
這次買房勢必沒有辦法自己處理，就算自己要全額出資，也必須要一個人頭借名登記。所以轉念想，這次沒有辦法用賣掉小房子換大房子的方式，必須跟人合資一起買。
決定與男朋友合買
其實男朋友也希望能夠一起買，原因是他覺得這樣這個房子他才有分，不會覺得是寄人籬下的感覺，隨時都可能被掃地出門。所以他希望這個房子他也有出錢，他也有分。
在房子登記誰的名字這件事情上面，他們一開始當然也有很多紛爭。也想過很多種可能性，比如先做一個假買賣，把原本的小房子賣給男朋友，這樣陳庭琪就是首購資格了，然後他去重新貸款，他背小房子房貸，陳庭琪再去買新的房子。
這樣做法的好處是小房子賣掉給他，可以做高價金，等於又貸出更多資金來運用。陳庭琪的財力帳面上看起來比男朋友好，所以貸款條件也許更好。
但這樣的想法實際執行上會有一些衍生的稅務成本，加上很麻煩，因為繞來繞去。後來就想說不用那麼麻煩，也要學著相信他，決定由他來買、他來貸款，名義上是這樣，但實際上頭期款、所有費用、後續的貸款都會一人一半的方式來進行。
意外的機會：同社區鄰居要賣房
前面三間房子都沒買成功，其中一間就是陳庭琪現在買的房子的正樓上，就是她鍾愛的社區。當時沒有買到的原因是價格，加上那個房子有外牆漏水的問題。
屋主是一個誠實的人，即便現場看完全看不出來漏水，他還是跟他們說，如果非常大的雨（例如颱風狂風暴雨）還是有可能窗框會滲水。知道這個瑕疵的狀況下，價格上面可能就沒有辦法出到屋主想要的，加上對漏水一直有疑慮，所以沒買到也覺得不可惜。
經歷了三間房子的失敗後，陳庭琪本來萬念俱灰，想說可能一直都沒有適合的房子。於是每天都在那邊念叨著，因為原本住的小套房同一層是四戶，她每天一直嚷嚷著隔壁的鄰居（住在國外的阿嬤）都是空屋的狀態，可以賣給她。或者一直念叨著外國人搬走，每天心裡都在默念「外國人搬走」。
機會來了：巧遇房東
結果後來有一天，她就發現外國人正在搬家！她還特別從公司殺回來，在那邊等房東（也就是屋主）會不會跑回來點交房子，果然就被她逮到了。
她假裝跟房東巧遇在梯間，問說怎麼在搬家，房東說房客要搬了。因為他們之前見過一次面（陳庭琪剛買房進來時裝冷氣，房東來搭訕問冷氣師傅可不可以借看看他家冷氣），所以她就遞名片給他，說很有意願買他的房子，如果有想賣的時候可以跟她說。
房東說他都是透過仲介，陳庭琪說沒關係，樓下有房屋仲介可以去找。這個事情又不了了之了。
等待的過程
後來隔了差不多兩個月，樓下的仲介真的來聯絡說這個屋主真的要賣了，但是他價格是開了一個天價，高於行情非常多。
加上時間因素：房客搬走是 2024 年 7 月的事情，那時候房子是如日中天最熱，央行還沒開始限貸令；等到屋主說要賣，已經是 9 月 19 號央行限貸之後，房市整個風雲變色了。
屋主說要賣，但價格真的太高了，陳庭琪追不上，也擔心貸不了款。那時候貸款非常難貸，算一算月供款的話，財力要 OK 才行，算一算都不太行，所以從九月看完之後就沒有下斡旋，一直等。
中間她都有持續偷偷觀察有沒有很多人來看房子，發現也沒幾組，但好像周邊鄰居都有來看過了——同一個社區想買的人，這個社區的人都很喜歡這個社區。但她發現好像也沒有人下斡旋，所以有點安心。
找到貸款解決方案
一路到十一月的時候，在家庭聚會上面，聊到男朋友舅舅的理財規劃。他舅舅是某銀行的大客戶，他們就問可不可以介紹經理給他們，舅舅說可以。
有一天上班時間就跟著舅舅一起去找分行的經理，陳庭琪準備好很多資料，去談如果以男朋友的財力，到底可以貸多少錢。以貸的金額再往上算，現在手上有的頭期款，來決定可以出多少價格。
分行經理直接講了他可以貸款的權限：分行不用再送總行，貸款額度上限是兩千五百萬。假設這個房子屋主要賣四千萬，四千萬減到兩千五百萬還是有一千五的差距，就要一千五百萬頭期款。
屋主那時候說他要賣四千萬，他們顯然是追不到的。但從九月一路到十一月，隔了兩個月一個出價都沒有，屋主的心態也會慢慢鬆動。
所以陳庭琪把兩千五百萬往上，把她跟男朋友存款都加上去之後，出了一個價格給屋主，說：「這是我能力的極限，要再多我也真的沒錢了。」重點是，這個數字都有對話紀錄，跟銀行的對話紀錄，銀行最多就只能貸給她兩千五，再加上身上的現金，所以出這個價格。
農民曆選的好日子成交
十一月，陳庭琪跟媽媽決定好一個農民曆的日子（因為媽媽都要看農民曆），她就這一天去下斡旋。下斡旋後沒多久一個禮拜，屋主就說成交了。
中間當然演了好久，大家都在演戲，她也跟仲介演戲，仲介來回折騰，在小房間也是折騰來回，但她一毛都不加，最後就簽約了。
有趣的是，她在進小房間之前就知道會成交。為什麼呢？因為前一天要去小房間之前，她還打電話給仲介「哭」（假裝的，但她就真哭）。
她說：「不好意思，我真的覺得很抱歉，因為我很怕浪費你的時間，陪我看房子也看好多間，我也很怕說沒成交對你浪費時間。但是我真的加不了，因為就像你說的，銀行只能貸給我兩千五，然後所有存款，我周邊親友能借的我都借了，朋友、家人、親戚、老闆全部都借了，我現在就只有這麼多，我真的加不了。所以我很怕明天去小房間浪費時間。」
仲介就安慰她說：「沒關係，你真的不用壓力那麼大，你明天就是請你男朋友準備好證件跟印章就可以了。」
「你知道沒事幹嘛帶什麼證件跟印章？那就是要簽約了嘛！」陳庭琪說她早就知道。
所以去小房間的時候，她跟男朋友兩個人已經吃飽喝足了，在那邊等時間到、時間結束。他們就兩邊跑要你加一點，你就堅持說沒辦法，然後讓他去忙，其實那時間只是代書在打合約書而已。
成交後的小細節：心理戰
陳庭琪還叮嚀男朋友一件事，她覺得很值得跟大家分享：「你等一下我們離開小房間見到屋主的時候，你千萬不能跟屋主說謝謝。為什麼？因為這樣會讓人家覺得他賣你便宜了。」
結果他們還有見面禮，因為畢竟屋主也是鄰居，所以見面的時候她送他們（屋主是一對姐妹）一人一個伴手禮。她們還覺得有點受寵若驚，但陳庭琪絕對沒有跟他們說謝謝。
但屋主跟男朋友一見面，男朋友就講了一句謝謝，陳庭琪說：「這真的是心理戰，我就說你不要傾聽就好了，你不能跟人家說謝謝，你只能說恭喜或者是什麼之類的，反正盡量少講話比較不容易出錯。」
情侶合買房的法律保障
雖然不是陳庭琪自己最理想的方式，但她還是和男朋友一起買房，而且房子登記在男朋友名下。她有做什麼處理來避免以後有不如意的結局嗎？
為什麼要用新青安貸款
這次是為了新青安的貸款條件，男朋友是真首購，所以才可以用新青安貸款貸 40 年，這樣才有辦法 cover 這個房貸，因為金額比較高。
新青安的政策底下一定要自住，所以不適合做設定抵押權，因為這樣很容易被銀行發現說有可能有人頭問題。銀行不接受有人頭的事情，不接受借名登記。
她也不太可能設定什麼預告登記，因為這樣銀行也會透過謄本回查。
兩個重要的法律保障措施
陳庭琪能做的就是：
- 跟男朋友寫借名登記契約並且公證
- 權狀正本由她保管
她簽約確定之後，就帶著男朋友用自己擬定的借名登記契約書去找公證人。公證人照著上面的條款約定清楚：
- 這房子雖然登記男朋友名字，但實際上是兩人一人一半
- 相關的費用大家都要一人一半
- 寫清楚雙方的權利義務
- 如果有違約的話要賠多少違約金（幾千萬）
分手後的房產處理方式
契約裡面有寫說，如果今天有任何一方不想要繼續這樣子的借名登記關係，任何一方都可以向對方提出請求，用下面三種方式其中一種處理：
第一種：賣掉之後錢對分
- 賣掉之後錢一定會先入他的帳戶（因為他是登記人）
- 他要在得到扣除相關交易成本之後三日內要把款項付到她的帳戶
- 如果沒有的話會有違約金產生，也會有強制執行的效力
第二種：他買下她的持分
- 因為名義上屋主是他，他買下成本最低
- 價格是以到時候要出售的近一年實價登錄的平均價
- 他們連價格都決定好了
第三種：她買下他的持分
- 她等於完整跟他買，但只要付一半的價金
- 他們做一次買賣
如果沒有辦法協商好哪一種方式，就是賣掉分錢。
買房與結婚的考量
既然都已經可以兩個人一起把這麼多錢放在一起了，會不會在這個過程中討論過要不要乾脆結婚？或者買了之後會不會讓他們更想結婚，或者更不想結婚？
陳庭琪說：「對我來說，不會因為買房而結婚，結婚是真的想結婚才結婚。我會覺得不要為了要變成什麼婚後財產而結婚，因為你只要特別把房子的事情契約寫好就好了。」
她覺得結婚是一個蠻神聖的事情，有其他感情的考量。如果是因為房子而結婚，可能還帶有一些利益在，她會覺得那不是很純粹的，所以沒有必要因為要讓它變成婚後財產而結婚。
新青安政策的限制
第二個重點是關於新青安的政策：如果配偶名下已經有一間房子了，結婚後就不能適用新青安。所以最好的解法就是兩人都已經各有一間房子再結婚，這樣才能夠把新青安用到極致。
不同階段的居住需求
陳庭琪說每一個階段人生的需要是不一樣的：
- 第一間：先求有就很滿足了，那時候願望很小
- 第二間：覺得原本有的都要有，但還想要更大的空間
如果只是想要跟自己的夥伴一起買房的話，找律師把合約寫好就好了。要不然如果因為想要買房而結婚，然後後續這個婚姻沒有辦法維持，可能需要花更多好幾倍好幾倍的成本來解決這件事。
結語
陳庭琪的事務所常常開設法律課程，都是在週六的早上，最近這一期的都是跟買賣房子有關的課程：「第一次買房就上手」、「第一次賣房就上手」，或是跟借名登記有關的課程。如果大家有興趣的話，都可以到事務所去報名。
她這次買房的經驗告訴我們，情侶合買房並沒有那麼可怕，當然一定是有一定的信任度才會這麼做。每件事情本來就不可能面面俱到，魚與熊掌不能兼得，富貴險中求，所以也是必須要冒一點險才能夠得到。
如果堅持房子要登記自己的名字，那可能要嘛貸不到款，變成全現金買，或者只能貸很差的利率、很差的成數，那這樣對整個財務規劃也不是一個很好的事情。
雖然當時在討論房子要登記誰的名字有一些紛爭，但後來還是能夠把彼此介意的事情講開來之後，取得一個平衡點。
延伸閱讀
人物故事｜沒有家人資助，26 歲在台北市買下人生第一間房！（ft. 陳庭琪律師）
繼承後共同持有房子，但被親戚佔用怎麼辦？房屋稅不繳會怎樣？ft. 陳庭琪律師
【夫妻財產分配】財產制度、婚前協議、離婚前脫產等常見問題解惑 ft. 陳庭琪律師
【房屋買賣糾紛】買到漏水的房子怎麼辦？律師教你處理 5 大買房糾紛
如何教訓惡鄰居？對付惡鄰居的法寶：律師教你合法蒐證、避免違法行為
0 Comments