新手買房必看:除了頭期款的隱藏成本 中,我們介紹了身為買方需要支付的各種成本、費用。當今天想將手上的房子賣出時,身為賣方不是單純賺錢而已,「房屋稅稅金」也是賣方需要支付的費用喔

為了避免投資客炒房進行許多短期交易,政府推出房地合一稅 2.0,從 2021 年 7 月起正式上路,期待能透過重稅打房。

這篇文章會帶你認識,房地合一稅是什麼,房地合一稅 2.0 與 1.0 的不同,買房自住重購有什麼優惠,怎麼申報房地合一稅,以及預售屋換約稅金要怎麼算。

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房地合一稅是什麼?

房地合一稅,就是指賣出房子、土地時,身為賣方需要繳納的所得稅。

過去還沒推出房地合一稅時,土地、建物是採不同的稅制。根據舊制「​​財產交易所得稅」的規定:賣出時,土地的部分不需要繳所得稅,而是繳納土地增值稅。房子的部分,則是課徵所得稅。

自從 2016 年房地合一稅上路後,整合土地、建物的適用稅率,一併採取房地合一稅。
因此,以下適用房地合一稅:

  • 2016 年 1 月 1 日以後,取得的房子、土地、房屋使用權
  • 2016 年 1 月 1 日以後,賣出的房子、土地、房屋使用權
  • 2014 年 1 月 2 日至 2015 年 12 月 31 日取得,持有 2 年內就於 2016 年 1 月 1 日後出售的房子、土地

另外,房屋合一稅 2.0 實施後,也將預售屋、一定部分的股份、出資額的交易也納入房地合一稅的課稅範圍。
延伸閱讀:買預售屋前,5 件你必須先了解的事

房地合一稅怎麼計算?

房地合一稅計算公式:獲利金額 * 適用稅率
獲利金額 = 房屋成交價 – 取得成本 – 相關必要費用 – 土地漲價總數額

什麼是獲利金額(稅基)呢?
獲利金額,就是將你賣房子出售的價格,減去取得成本、相關必要費用,再扣掉土地漲價總數額(土地增值價差),剩下的部分就是獲利金額(稅基),也就是需要課房地合一稅的課稅所得。

什麼是土地漲價總數額?
土地漲價總數額 = 交易當年度公告土地現值 – 前次轉移現值
假設我們出售的時這塊土地的公告土地現值為 40 萬元,之前買進的時候土地申報的移轉現值為 30 萬元,那麼土地漲價總數額就會是 10 萬元( 40 萬減 30 萬)。

即使我們這次出售時申報的「土地移轉現值」是 60 萬,也不會被計算到可以扣除獲利金額的土地漲價總數額中,避免有人透過提高申報土地移轉現值來避稅。

有哪些費用可以視為可減除的「成本」呢?

取得成本,就是指取得房屋的價金以及購入房屋後在房子達到可使用狀態前,需要的一切必要費用。來看看除了當時買房的買價外,還有什麼可以扣除?

  • 購買房屋時,支付出去的必要費用
    契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等費用,都是在買房時需要支付出去的費用。
    延伸閱讀:新手買房必看:除了頭期款的隱藏成本
  • 房屋土地所有權移轉登記完成前,向金融機構借款的利息
    房屋交易日後,過戶前支付的房貸利息。
    延伸閱讀:介紹六種最常見的房貸類型,搞懂房貸方案該選哪一種!
  • 房屋的增置費、修繕費、改良費
    當你取得房屋後,在你使用房屋的期間,如果有支付可以增加房屋價值、效能的增置、改良或修繕費,而且這些費用並非 2 年內就會耗竭的話,就可以納入扣除成本。

有哪些費用可以視為可減除的「費用」呢?

  • 房屋土地取得、改良及移轉而支付的費用
    仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等必要費用

有哪些費用不得視為可減除的「費用」呢?

  • 依土地稅法規定繳納的土地增值稅,以及取得房屋土地後,房屋土地於使用期間繳納的房屋稅、地價稅、管理費、清潔費及金融機構借款利息等
  • 房屋、土地使用期間的水電瓦斯費、土地增值稅,也不可視為減除費用喔!

無法提供「取得成本證明文件」時,其金額如何認定?

假設沒有辦法提供取得成本證明文件的話,稽徵機關就會按照他們查到的資料去核定取得成本,如果無查資料,就會用原始取得時,房子的房屋評定現值以及公告土地現值,將它們按照政府發布的消費者物價指數調整後,去核定取得成本。

無法提供「相關費用證明文件」時,其金額如何認定?

假設沒有相關必要費用的證明文件,那麼政府就會以成交價的 3% 當作你賣房的心關必要費用,並且將上限訂為 30 萬。如果相關必要費用超過 30 萬的話,還是要自行提供證明文件,才不會繳納更多房地合一稅喔!

房地合一稅試算表

房地合一稅線上試算
房屋交易舊制稅額試算

房地合一稅 2.0 修改了什麼?

延長短期交易適用高稅率的年限

房地合一稅 2.0 跟 1.0 最大的差異,就是把「短期持有」的時間拉得更長。在房地合一稅 1.0 時,只要持有房屋大於 2 ~10 年,就適用 20% 以下的稅率。
2021 年 7 月後,房地合一稅 2.0 上路,相較於房地合一稅 1.0 對於短期持有的定義又更嚴苛,持有房屋 2 ~ 5 年就需要繳納 35% 的所得稅。

個人適用稅率稅率房地合一稅 2.0 房地合一稅 1.0
境內居住者45 %2 年以內1 年以內
35 %大於 2 年,小於 5 年大於 1 年,小於 2 年
20 %大於 5 年,小於 10 年大於 2 年,小於 10 年
15 %10 年以上10 年以上
非境內居住者45 %2 年以內1 年以內
35 %2 年以上1 年以上

假設持有房子 3 年,扣掉賣房子相關的成本、費用等,需要課徵所得稅的獲利金額為 200 萬。

  • 房地合一稅 1.0 : 40 萬所得稅
    在 2021 年 7月前,房地合一稅 1.0 算出來需要繳納 200 * 20%,也就是 40 萬的所得稅。
  • 房地合一稅 2.0 : 70 萬所得稅
    如果在 2021 年 7 月後賣房,那麼房地合一稅 2.0 算出來則是 200 * 35%,也就是 70 萬的所得稅。

營利事業納入房地合一稅適用範圍

除此之外,房地合一稅 2.0 也將國內法人的稅率比照自然人的稅率。避免有民眾透過開公司來降低賣房、賣地需要繳納的稅金。

過去房地合一稅 1.0 並沒有針對法人的房地交易課徵房地合一稅的範圍內,而是統一併入營利事業所得稅,適用 20% 的稅率,也就是不會因為法人的房屋、土地持有時間長短不同,而課徵不同的稅率。

房地合一稅 2.0 上路後,企業房地的短期交易,也會因為持有長度不同,課徵高稅率了。

法人適用稅率
持有期間房地合一稅 2.0 房地合一稅 2.0 上路之前
2 年以內45 %統一納入「營利事業所得稅」 20% 稅率
大於 2 年,小於 5 年35 %
5 年以上20 %

自住住宅優惠稅率

不過針對自用住宅,只要滿足下列三個條件,就可以享有自用住宅優惠稅率:

  1. 個人或配偶、未成年子女持有且居住該住宅滿 6 年
  2. 交易前 6 年沒有出租、營業或執行業務使用
  3. 個人、配偶、未成年子女交易前 6 年未曾適用自住住宅優惠稅率

自用住宅優惠稅率:

  1. 獲利金額 400 萬以下:免稅
  2. 獲利金額超過 400 萬的部分:稅率 10%

舉例來說,假設滿足自用住宅優惠稅率的三個條件,賣出房子時獲利金額 500 萬。
那麼,其中的 400 萬免稅,剩下的 100 萬則是適用 10% 稅率,因此要繳納 10 萬的所得稅。

理財學伴貼心提醒:
假設適用自住住宅優惠稅率、獲利金額小於 400 萬,因此免稅的民眾,還是需要申報房地合一稅喔!

重購自用住宅可以退稅

另外,大家不免也會有換屋的需求,針對自用住宅,無論你是「先買後賣」、或是「先賣後買」,只要買屋、賣屋的時間間隔是在 2 年之內,都可以申請「重購退稅」喔!

重購退稅的金額計算:
重購退稅額 = (新屋總價 / 舊屋賣價 )的比例 * 房地合一稅

  • 比例 >= 1:全額退稅
  • 比例 < 1:按比例退稅

假設今天新買的房子總價高於、等於賣出房子的價格,那麼賣出房子的房地合一稅就可以「全額退稅」。如果今天新買的房子總價,是小於賣出房子的價格,那就會按照「新屋總價 / 舊屋賣價 的比例退稅」。

舉例來說:

兩年內,買入一間 900萬的房子,賣出一間 1000 萬的房子。
那麼就可以用 900 萬 / 1000 萬,也就是享有 90% 的房地合一稅退稅比例喔!

重購退稅要注意的限制

不過重購退稅還是有一些限制:

  • 自用住宅限制
  1. 必須在出售前 1 年沒有出租、營業用
  2. 本人或配偶、未成年子女設有戶籍
  3. 房屋須為本人或配偶所有
  • 購買的自用住宅 5 年費不能出售或改做其他用途
    如果有出售、改做其他用途,就必須繳回退稅的部分。

這邊也放上重購退稅的申請連結:申請土地增值稅自用住宅用地重購退稅

房地合一稅如何申報?申報的時間?

了解完房地合一稅後,賣方只要賣出土地、房子都需要自行申報房地合一稅。
申報的時間會按照不同類型的房地交易而異:

  • 一般房屋、土地完成所有權移轉登記日隔天的 30 日內
  • 房屋使用權交易日隔天的 30 日內
  • 預售屋、其座落基地交易日(簡單說:預售屋簽約日期)隔天的 30 日內
  • 視為房屋、土地交易的股份、出資額交易日隔天的 30 日內

申報房地合一稅需要附上的文件:

  • 房屋、土地交易所得稅申報書(申報書範例
  • 買賣交易契約書影本
  • 其他相關文件(取得成本、相關必要費用的證明文件)

房地合一稅常見疑問

繼承、贈與的房屋、土地,取得成本該怎麼計算?

透過繼承、贈與得到的房屋、土地,並不是用當初被繼承人買入房屋、土地的金額,再按照政府發布之消費者物價指數調整後的價值為準來作為取得成本喔!而是要以繼承、受贈當下的房屋評定現值以及公告土地現值作為取得成本。

賣房子、土地虧損,就不用申報房地合一稅?

房子、土地交易如果虧損,還是需要申報房地合一稅喔!沒有按照規定申報的話,可以依法處以 3,000 元以上、30,000 元以下的罰鍰。

預售屋換約的房地合一稅,可以有免稅額 3%?

沒錯,預售屋換約可以有成本 3%的免稅額。
不過近期針對預售屋換約,國稅局認定的「成本」有了變化!
現在國稅局針對預售換約房地合一稅是採取「已付款項加上獲利的 3%」作為成本

過去市場認定預售換約的移轉費用會以「預售屋總價的 3% 或者 30 萬元取其低」,也就是等於有 30 萬的免稅空間,因此過去投資客會利用 30 萬免稅額的空間短線操作,短期小賺一波房價上漲,雖有獲利但投資客還是免稅或低額稅金。

不過,現在國稅局針對預售換約房地合一稅是採取「已付款項加上獲利的 3%」作為成本,不再接受總價 3% 或 30萬取其低當作成本,因此未來預售屋轉售要繳的稅會變得更多!

舉例來說,假設今天購買了 1000 萬元的預售屋,目前已經付了 100 萬元,現在想要將預售屋換約、轉售給他人,並且賣出的價格是 1100 萬元,等於獲利 100 萬。
現在就只能算入:已經付出的 100 萬+獲利 100 萬當作成本 200 萬,200萬的 3% 等於 6萬元,也就是說有 6 萬元可以免稅。減去扣除額的獲利,必須要乘上 45% 的房地合一稅稅率。
現在預售屋換約要繳納的稅金 = (獲利 100 萬 – 扣除額 6萬)X 45% = 42.3 萬
過去預售屋要繳納的稅金 =(獲利 100 萬 – 扣除額 30 萬)X 45% =31.5 萬元。
現行的換約移轉費用,會整整多出 10.8 萬元的稅金要繳喔!

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